Главная Все посты о недвижимости Посты канала КОТЛОВАНЪ #прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию...

Пост канала КОТЛОВАНЪ

Опубликовано 23.02.2021 10:24

#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию...

#прожилье #цифры #банкроссии #пф #эскроу Продолжаем изучать статистику Банка России по проектному финансированию. Как обычно, вначале короткая «матчасть». Всем, кто знаком с финансированием жилья, или хочет перейти сразу к наблюдениям и выводам - можно пропустить 3 следующих абзаца. 1 Соотношение темпов финансирования и продаж в среднем по больнице обычно следующее. На старте проекта (первые 4-6 месяцев, пока не покажутся из земли первые этажи) темпы продаж сравнительно низкие, и покрывают около 25-50% объёмов финансирования строительства. По мере роста строительной готовности ситуация выравнивается, и к моменту ввода в эксплуатацию обычно продано уже 65-70% инвентаря. Бывают, конечно, и исключения. Например, несколько домов #урбангрупп были проданы на 90%, при том что застройщик даже не приступил к котловану. 2 С учётом маржи (около 17%, в Москве - больше, в регионах - чуть меньше) поступления от продаж к моменту ввода в эксплуатацию покрывают 75-85% бюджета проекта, или, с учетом собственного участия застройщика (10-15%) - около 80-90% от остатка ссудной задолженности. 3 В стабилизированном портфеле, где в равной степени представлены проекты, находящиеся на разных этапах инвестиционного цикла, покрытие ссудной задолженности остатками на счетах эскроу должно составлять около 70-75%. С учетом того в РФ портфель ещё сравнительно «молодой» (прошло 1.5 года с момента перехода на счета эскроу при среднем сроке строительства дома около 2 лет), покрытие на конец 2020 года должно было бы составлять 60-65% и «дозреть» к середине-концу 2021 года. Важно! Описанное выше - это «нормальный» сценарий, в отсутствие шоков спроса или предложения. А как вышло на практике и что это означает - сейчас увидим. Поехали. 1 Покрытие на конец 2019 года составило 50.3%, в первом квартале 2020 выросло до 62.7%, к концу второго - до 76%. В теории оно должно было стабилизироваться на этом уровне, но в реальности продолжило безостановочный рост - 89.8% в сентябре, через месяц, на момент продления программы субсидирования - 102.1%, а к концу года - 118.7%. 2 Ещё нагляднее - сравнить, как соотносятся прирост ссудной задолженности и чистые поступления на счета эскроу. Поквартально, например. С июля по сентябрь 2019 года прирост ссудной задолженности составил 92.1 млрд рублей, на счета эскроу за этот же период поступило в 2.5 раза меньше - 37 млрд руб. В первом квартале 2020 года соотношение составило уже 1.1. Во втором и третьем квартале картина меняется - в стройку направлено только 82% от привлечённых средств, а в четвёртом - меньше 50%. 3 Может быть дело в том, что банки замедлили темпы финансирования застройщиков? Краткосрочный «провал» действительно был - в апреле-мае ежемесячный прирост портфеля ссудной задолженности сократился по отношению к марту в абсолютном выражении на 50-55%. Это прямое следствие «нерабочих дней» и прочих коронавирусных ограничений. В июле этот показатель вернулся на уровень 74 млрд и продолжил рост. 4 Соотношение прироста портфеля ссудной задолженности (погашений пока было мало, можно использовать это как proxy для новых выдач) и объёма открытых лимитов - хороший индикатор темпов производства строительных работ в жилищном строительстве. Я бы доверял ему не меньше, чем цифрам Росстата. В нормальной ситуации это должна быть более-менее постоянная величина, если она резко снижается - что-то пошло не так. В первом квартале 2020 соотношение составило 14.2%, во втором упало до 9.6%, а с третьего - вернулась к двузначным значениям 12.5-15%. Выводы: 1 угроза кризиса в жилищном строительстве была ликвидирована в июле-августе 2020 года, а может быть ее и вовсе не было - благодаря мягкой кредитно-денежной политике Банка России; 2 Если программа «льготной ипотеки задумывалась как «антикризисная», то «мсье, ваша дама уже ушла» в третьем квартале 2020 года. А если для стимулирования предложения - то у неё не совсем правильный дизайн. Но про это - отдельный #лонгрид. 3 Хорошо бы ежемесячно видеть по проектному финансированию не только динамику лимитов и ОСЗ, но и выдач и погашений.

* Данная статья не является официальной позицией портала obzor78.ru, а представляет собой личное экспертное мнение ее автора. Портал obzor78.ru не является кредитной организацией. Кредит предоставляется банками-партнерами. Расчет носит информационный характер и не является окончательным.