Городские цены перегреты

АН LenEstate продолжает проект мониторинга ценового предложения застройщиков рынка строящегося жилья Санкт-Петербурга и Ленобласти методом mystery-shopping по телефону.

Как мы уже писали в статье от 4 февраля 2013 года (БКН.РУ № 5/234), цена предложения на первичном рынке в городской черте уже давно превысила докризисные показатели, и планка 2008 года преодолена. При этом общий макроэкономический фон не улучшается.

Можно говорить о том, что рынок подогревали и продолжают подогревать ипотечный спрос и перераспределение спроса со вторичного рынка жилья. Тем не менее деревья не растут до небес. Постоянный рост цен предложения не может быть вечным и беспредельным, и должен наступить момент, когда цены остановятся и начнут снижаться. На наш взгляд, этот момент, если еще не наступил, то вот-вот наступит. Уже четыре месяца (начиная с февраля и по середину мая 2013 года) темпы роста цен не демонстрируют резких всплесков, при этом намечается понижающий тренд.

Различные индексы средних цен не улавливают перегретость рынка, поскольку цены кв.м предложения в границах города как бы разбавляются ценами кв.м предложения в зоне «прикадья», например, в Мурино, Буграх, Новоселье, где уже велик и будет дальше увеличиваться объем нового предложения.

Средние цены в строящемся жилье в городской черте (не учитывая предложения строящегося жилья в Ленобласти и ближайших пригородах) при 100%-й оплате на середину мая 2013 года составили 95 092 рубля за кв.м, при оплате в рассрочку – 99 642 рубля за кв.м. Если брать зоны «Отдаленные спальные районы» и «Ближайший пригород», то средние цены составляют 65 825 рублей за кв.м при 100%-й оплате и 70 598 рублей за кв.м при оплате в рассрочку.

В результате спрос с обжитых городских районов начинает перетекать на зону ближайшего пригорода: высокие цены в городе соседствуют с более доступными у его границ. Мы ожидаем, что в ближайшее время средние цены кв.м предложения в пределах города могут показывать отрицательную динамику, а проще говоря – снижаться.