Как лучше платить налоги с аренды?

Рынок аренды жилья в Петербурге сложно назвать прозрачным. По оценкам экспертов, только в десяти случаях из ста собственники арендованных квартир платят подоходный налог в размере 13%. Как правило, законный путь выбирают владельцы элитной недвижимости, которые предпочитают перестраховаться при заключении договора аренды дорогого имущества на длительный срок.

 

Сдаем жилье по закону

Сдача в аренду недвижимости облагается налогом, поэтому многие хозяева жилья не спешат легализовать свой бизнес. Но для добросовестных налогоплательщиков есть три варианта провести сделку в соответствии с законом: в качестве физлица, индивидуального предпринимателя или путем покупки патента. 

Для начала заключается договор аренды квартиры между собственником и квартиросъемщиком в свободной письменной форме. При этом документ не нужно регистрировать или заверять у нотариуса, но следует подробно прописать адрес объекта, паспортные данные сторон, документы, подтверждающие собственность, условия оплаты, сумму платежа и сроки аренды, а также штрафные санкции в случае невыполнения обязательств.

 

Налог для физических лиц

Для физлиц уплата налога наименее выгодна, поскольку НДФЛ рассчитывается по ставке 13% от дохода. Договор аренды в этом случае заключается сроком от года и регистрируется в Росреестре. От собственника потребуется не позднее 30 апреля следующего года подать декларацию (форма 3-НДФЛ) в налоговую инспекцию по месту жительства либо по почте, либо в электронном виде. Декларацию можно заполнить от руки или на сайте ФНС.

 

Налог для ИП

Существенно сократить расходы при сдаче квартиры поможет регистрация ИП (индивидуального предпринимателя). Тогда владелец недвижимости, заключив договор аренды, заплатит налог в размере 6%. Правда, дополнительно придется оплатить страховые взносы в пенсионный фонд и по медицинскому страхованию.

Стать индивидуальным предпринимателем может каждый россиянин, достигший 18-летнего возраста. В межрайонную инспекцию ФНС России нужно представить оригинал паспорта и копии всех его страниц, заявление о госрегистрации физлица в качестве ИП и квитанцию об оплате госпошлины.

 

Как оформить патент

И наконец, самый выгодный способ, который подойдет лишь тем, кто зарегистрирует ИП. Суть его в том, что арендодатель платит только за патент, а его стоимость зависит от срока действия договора и площади сдаваемого жилья. Патентная система действует на основании закона Санкт-Петербурга от 30 октября 2013 года «О введении на территории Санкт-Петербурга патентной системы налогообложения». В документе (на сегодня актуален в редакции от 26 ноября 2015 года) установлен возможный доход предпринимателя, посчитанный по площади жилья. При метраже до 70 кв. м он составляет 400 тыс. рублей в год, от 70 до 150 кв. м – 900 тыс. рублей, от 150 кв. м – 1,4 млн рублей. Владелец патента должен заплатить 6% от суммы, соответствующей метражу его квартиры.

Патент можно приобрести на срок от 1 до 12 месяцев в течение календарного года. Для этого необходимо подать заявление в налоговую службу за 10 дней до начала действия договора аренды. Это упрощенная система налогообложения для уже зарегистрированных индивидуальных предпринимателей. С получением патента арендодатель освобождается от уплаты торгового сбора, НДС, НДФЛ и налога на имущество.

Самый выгодный способ оплаты налога при оформлении договора аренды квартиры – приобретение патента индивидуального предпринимателя.