Новостройки дорожают повсюду

В последнее время звучали мнения, что интерес покупателей смещается с пригородных проектов комплексного освоения в сторону более комфортных городских кварталов. Но итоги 8 месяцев 2018 года показывают, что спрос активен и в городе, и за городом. Цены на строящееся жилье растут и там, и там примерно одинаково.

Можно вспомнить, что до 2008–2009 годов рынок новостроек шел в основном по пути уплотнительной застройки в черте города, а затем началось активное освоение окраинных и пригородных территорий.

 

С чего все началось

Именно тогда стартовал мега-проект «Северная долина», началась комплексная застройка в Кудрово, к ним присоединился целый кластер – Мурино, Новое Девяткино, Бугры и т. д.

Соответственно, дешевое жилье стало прерогативой застройщиков, работающих в пригородах. Исторические городские кварталы стали дорожать и пошли по пути развития небольших проектов комфорт- и бизнес-класса.

В последние годы, впрочем, ситуация изменилась, и относительно недорогие варианты (аналитики сейчас чаще всего используют применительно к ним термин масс-маркет) стали снова появляться в городе: прежде всего в рамках редевелопмента бывших промышленных зон или, например, как составная часть более дорогих проектов. Также недорогая недвижимость в Петербурге предлагается сегодня в виде апартаментов, но это не жилье в привычном смысле – в частности, там нет социальной инфраструктуры, невозможно оформить регистрацию по месту жительства и т. д.

 

Пригород по-прежнему востребован

Кстати, об инфраструктуре: именно ее дефицит в новых проектах-миллионниках на окраинах города мог стать причиной оттока покупателей обратно в город. Но, во-первых, школы, больницы, детские сады в пригородах уже строятся (власти Ленобласти более или менее отрегулировали этот момент, в том числе поощряя застройщиков строить «социалку» налоговыми льготами). Во-вторых, новые большие кварталы по мере заселения становятся уютнее и уже не так пугают людей, как раньше.

А самое главное, цены там заметно ниже. Да, и Новое Девяткино, и территории у метро «Фрунзенская» формально относятся сейчас к масс-маркету. Только в первом случае квадратный метр стоит от 60 тыс. рублей, а во втором – чуть больше 120 тысяч. Разница двукратная.

«У покупателей по-прежнему популярны пригородные локации – в лидерах, в частности, Мурино, Бугры и Новое Девяткино. Кудрово постепенно исчерпывает свой строительный потенциал: наиболее крупные проекты уже завершены или близки к завершению. В целом пригородная зона традиционно перспективна – цены здесь заметно ниже, что привлекает многих покупателей», – говорит Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

 

Почему растут цены

Предпосылки для роста цен на первичном рынке, безусловно, есть. Последний серьезный скачок стоимости квадратного метра наблюдался, между прочим, уже давно. Из-за дефицита предложения, формирования отложенного спроса, колебаний на валютном рынке в период с 2005 по 2008 год «первичка» взлетела в цене почти на 200% (средняя цена тогда поднялась с 30 до 90 тыс. рублей). После этого на протяжении многих лет рынок был сбалансированным, и цены если и росли, то очень медленно.

По словам руководителя отдела маркетинга и продаж ЖК «Триумф Парк» Юлии Жалеевой, в последние годы наблюдается почти идеальное соотношение объема предложения и спроса.

Однако сейчас на рынке строящегося жилья происходят серьезные изменения, связанные, в частности, с постепенным отказом от привычной «долевки» и обязательным переходом на новый способ организации денежных потоков – через проектное финансирование. При этом контролировать застройщиков будет дополнительно Компенсационный фонд долевого строительства, имеющий полномочия заморозить проект в случае задержки со сдачей более чем на шесть месяцев.

Не вдаваясь в подробности, скажем, что риски застройщиков повышаются, правила ужесточаются, и строительные компании в один голос говорят, что роста цен на жилье не избежать. К тому же, по словам Ольги Трошевой, нельзя забывать, что цены долгое время сохранялись на одном и том же уровне, а строительные материалы при этом дорожали в рамках инфляции.

 

Спрос влияет на картину рынка

Наконец, повышать стоимость «квадрата» застройщикам позволяет и довольно активный спрос. Как отмечает Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь», в связи с перспективой отмены старой формы долевого строительства покупатели больше не медлят. Те, кто планировал, покупают жилье сейчас. Как областные, так и городские застройщики, по словам эксперта, фиксируют рост продаж. Это может привести к повышению цен на величину до 12% по итогам года, впервые с 2014 года.

Другие эксперты говорят о возможном росте цены «квадрата» на 15–20%. Впрочем, тут все очень зависит от конкретной локации. Хотя, согласно данным КЦ «Петербургская Недвижимость», цены с начала года увеличились везде, объем роста неодинаков.

Так, в пригородной части сильнее всего подорожали квартиры в Новом Девяткино – на 15,5%, на втором месте по темпам роста стоит Сертолово (северо-западная часть Всеволожского района) – на 10,6% с начала года. В то время как в Кудрово, например, увеличение стоимости составило всего 3,3%. Впрочем, там и так ценник за последние годы дошел до серьезных для пригорода значений – более 81 тыс. рублей за 1 кв. м.

Существенный рост цен отмечен в таких разных Сестрорецке и Шушарах (их объединяет только то, что это городские территории) – на 13,2%.

В Петербурге заметно прибавили в цене за восемь месяцев территории в районе Большого Сампсониевского проспекта (плюс 11,8%), в Усть-Славянке (9,6%), на Лиговке (7,3%). На остальных территориях, где развивается сегмент масс-маркет, прирост составил от 2% до 5,5%.

Покупатели с интересом и волнением ждут: что же будет с ценовой ситуацией дальше, насколько вырастут цены по итогам 2018 года? Это мы относительно скоро увидим. Но откладывать дальше приобретение жилья на «первичке» точно не стоит. Предпосылок для снижения цены «квадрата» никто не видит

 

В последнее время звучали мнения, что интерес покупателей смещается с пригородных проектов комплексного освоения в сторону более комфортных городских кварталов.