Недорогая «вторичка» в спальных районах

Недорогая квартира в доме советской постройки часто оказывается оптимальным выбором для покупателя, который не готов ждать сдачи нового жилого комплекса. Но доступная цена – не единственное преимущество такого жилья.

 

Большой стиль

Пожалуй, наименее бюджетное (стоимость «однушек» в черте города начинается от 3,5 млн рублей) и самое престижное жилье, построенное в спальных районах Петербурга при советском строе, – это квартиры в так называемых сталинках. Такие дома сооружались в 30–50-е годы прошлого века. И номенклатурные квартиры для партийных и хозяйственных руководителей, и более скромные сталинки для граждан рангом пониже отличают большая площадь, высокие потолки и отличная шумоизоляция.

Важно знать, что часто недобросовестные агенты под видом сталинок предлагают так называемые «кировки». Деревянные перекрытия, отсутствие отдельного помещения для ванны, дощатые полы и потолки высотой менее трех метров – вот основные отличия. Если есть сомнения, уточните дату постройки дома: сталинки не строили до 1930 года.

Просторные комнаты, холлы и кухни, раздельные санузлы, отличная планировка и прочные перекрытия – вот отличительные черты квартир в сталинках. Во многих из них предусмотрен даже индивидуальный мусоропровод на кухне. Места общего пользования выполнены с не меньшим размахом: просторные лестничные клетки, широкие марши, вместительные лифты. Фасады зданий зачастую выглядят очень эффектно: высокий бельэтаж, лепная отделка в стиле «сталинский ампир», гранитная облицовка – все это их характерные черты. Важное преимущество таких домов перед новостройками – сравнительно небольшое количество соседей и скрытый от посторонних глаз двор.

Для людей, которым не хочется жить далеко от центра, выбор между квартирой в новом доме и сталинкой будет однозначно в пользу последней. Сталинки – это престижное вторичное жилье с устоявшейся инфраструктурой, идеальное для тех, кого не страшит перспектива капитального ремонта.

 

Квартиры для энтузиастов

Со второй половины 50-х до середины 70-х годов Страна Советов взяла курс на индустриальное массовое домостроение. Именно тогда строительство сталинских домов резко сократилось в пользу панельных и кирпичных хрущевок высотой от трех до пяти этажей. В те годы тысячи семей стали счастливыми обладателями отдельных квартир в спальных районах Петербурга – одно-, двух- и трехкомнатных.

Надо сказать, что изначально строительство хрущевок считалось временным решением жилищной проблемы. Эти дома предполагалось использовать не более 25 лет. Совмещенные санузлы и тесные кухоньки, потолки высотой 2,5 метра, не выдерживающая никакой критики звукоизоляция – по всем этим параметрам квартиры хрущевской эпохи явно проигрывают новостройкам.

Кому же имеет смысл обратить внимание на пресловутые хрущевки? Это семьи, располагающие бюджетом лишь на студию или однокомнатную квартиру в новом доме. За те же деньги (2,9–3,2 миллиона) можно подобрать «двушку» со смежными комнатами, а то и «трешку»-«распашонку» в классическом спальном районе. Главное – избегайте проблемных вариантов, к которым прежде всего относятся квартиры на первом и последнем этажах, а также домов самых ранних серий. Устоявшаяся инфраструктура – жирный плюс такого жилья, которое в сочетании с хорошим ремонтом вполне может достойно конкурировать с бюджетными новостройками!

 

Кому в «корабле» жить хорошо?

С начала 70-х годов прошлого века в спальных районах почти перестали строить хрущевки. На смену им пришли дома-«корабли», получившие свое название из-за похожих на палубные надстройки фасадов, сплошной линии окон и характерной «корабельной» окраски. Большая часть таких домов имеет высоту 9–15 этажей, но есть и пятиэтажные.

Сегодня квартиры в таких домах представляют собой пользующееся стабильно высоким спросом вторичное жилье эконом-класса. Развитая инфраструктура Кировского и Красносельского районов, преимущественных мест дислокации «кораблей», – основное достоинство этих домов в сравнении с новостройками на окраинах и в области, а наличие в парадных мусоропровода и лифта – перед «хрущом».

Недостатки «кораблей» – далеко не самые лучшие тепло- и звукоизоляция, а также тесные кухни. Сделать в квартире перепланировку нельзя: практически все внутренние стены – капитальные. Предотвратить стремительное вымерзание квартиры зимой в случае перебоев с отоплением поможет утепление наружных стен. Для этого изнутри их обшивают гипсокартоном, под который подкладывают слой утеплителя. Не менее важно загерметизировать стыки между панелями и трещины в них. Подобная обработка сделает проживание в расположенной в «корабле» квартире гораздо более комфортным.

 

Наследие застоя

Если говорить об эволюции хрущевок, то их сменили брежневки, активное строительство которых велось вплоть до начала 90-х. В Петербурге таких домов больше всего в Приморском районе. По сравнению с хрущевками в них увеличена до 2,7 метра высота потолков, имеются лифт и мусоропровод, кухни и коридоры просторнее. Предусмотрено также наличие лоджий.

Такие квартиры в спальных районах по стоимости сопоставимы с новостройками той же площади. Но, например, за 2,85 млн рублей можно выбрать новую студию с подготовкой под отделку площадью 29 «квадратов», тогда как вторичная «однушка» такого же метража обойдется в 2,7 миллиона. В сочетании с раздельными санузлами и удобными планировками, а также сравнительно небольшой удаленностью от метро это позволяет брежневкам конкурировать с домами свежей постройки.

 

Владимир Спарак, заместитель генерального директора АН «АРИН»:

Цена – один из главных критериев, которые используются при выборе жилья, особенно в сегменте вторичного жилья в «спальниках» Петербурга. Местоположение, площадь и потребительские свойства идут следом. Когда стоит задача на заданную сумму купить максимальное количество метров с наилучшими характеристиками, остается только выбирать лучшее из имеющегося и торговаться.

Большинство покупателей используют ипотеку, субсидии, материнский капитал, поэтому сделки происходят небыстро, и медлительность покупателей может навредить им самим. Случаи, когда покупатели выбирают, торгуются... и узнают, что объект уже купили, не редкость! Это не призыв спешить, скорее рекомендация не питать иллюзий по поводу своей уникальности. 

При выборе квартиры в спальных районах следует опасаться двух явлений – явных признаков аварийности и домов с деревянными перекрытиями. Здесь трудно обойтись без консультаций со специалистами. В остальных случаях можно полагаться на здравый смысл и собственные предпочтения.

Катерина Соболева, управляющий директор департамента инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Group:

«Вторичка» в спальных районах Петербурга, построенная в советский период, – один из самых дешевых сегментов недвижимости в любой локации. Обычно выбор в пользу таких квартир делают люди, располагающие определенной суммой и не готовые ждать, пока жилье будет построено.

Если человек предпочел советскую застройку, но имеет возможность рассмотреть несколько вариантов, то стоит обратить внимание на 137-ю серию, которая вполне удачна. Другой отличный вариант – сталинки. Они вполне могут конкурировать с новой застройкой в плане комфортности. Высокие потолки, просторные комнаты, хорошая шумо- и теплоизоляция – эти дома поддерживали в хорошем состоянии и правильно эксплуатировали!

Плюс «вторички» – это, прежде всего, доступность ипотеки. К тому же многие готовы пожертвовать качеством жилья ради хорошей инфраструктуры в уже сложившихся районах. Также «вторичка» выигрывает у новостроек в плане высотности. Не все хотят жить в 25-этажном доме, поэтому спрос на камерные, уютные дома сохраняется.

Основные категории вторичного жилья в спальных районах Петербурга. Типы домов, цены, мнения экспертов о выборе между «вторичкой» и новостройками.