Рента под присмотром

 
Отныне петербуржцы, достигшие 75-летнего возраста, при желании смогут подписать договор пожизненной ренты с городом. Соответствующий закон подписал в конце 2014 года губернатор Петербурга Георгий Полтавченко. Согласно документу, в обмен на переданное городу имущество пенсионер получит единовременно 10% от рыночной стоимости жилья и ежемесячные выплаты в размере 16 тыс. рублей, которые ежегодно будут индексироваться в соответствии с ростом потребительских цен.

Предполагается, что изменения в законодательстве помогут защитить пожилых людей от посягательств «черных риэлторов».

Думская инициатива
Минувшей осенью о механизмах противостояния мошенникам при совершении сделок ренты задумались и в Госдуме. В частности, депутат от «Справедливой России» Михаил Сердюк предложил обезопасить граждан с помощью введения контроля со стороны органов опеки. По мнению автора законопроекта, такая мера поможет сократить количество пострадавших россиян от рук жуликов.

Специалисты рынка недвижимости предложение не поддержали. «Обязанность получать согласие в органах опеки приведет к невиданному расцвету коррупции в этом сегменте», – считает заместитель директора АН «Бекар» Леонид Сандалов.

Отрицательно оценивает предложенную схему заключения сделки и заместитель директора компании «Адвекс – Приморское агентство» Людмила Ермолаева: «Лишний документ, который тот, кому надо, купит без труда. Тот, кто действительно готов ухаживать за больным пожилым человеком, в большинстве случаев не сможет пройти бюрократический фильтр. В лучшем случае старики будут доживать, как смогут, без помощи и поддержки, в худшем буйным цветом расцветет и окрепнет сеть преступных организаций. К сожалению, уровень коррупции таков, что добра от таких инициатив ждать не приходится».

Безусловно, наличие дополнительного свидетеля, в качестве которого, согласно законопроекту, выступает представитель органов опеки, не повредило бы. Но кто даст гарантии непредвзятости и неподкупности? Вполне вероятно, что, добиваясь снижения процента обманутых пенсионеров, данная инициатива приведет к негативным последствиям – появлению новых мошеннических схем.

Не очень-то и хотелось!
По официальным данным Росреестра, сделки ренты не особенно популярны у россиян – 10 тысяч договоров в стране в год, что составляет 0,1% от всех совершенных юридических операций с квартирами. Столь невысокую заинтересованность в подобных сделках объяснить довольно просто. При их заключении рискуют обе стороны – и рентоплательщик и рентополучатель, поэтому преимущественно такие договоры распространены среди родственников или между знакомыми людьми.

Согласно договору ренты, права собственности передаются взамен на регулярные денежные выплаты, в том числе и полное содержание до момента смерти владельца объекта недвижимости, а также в обмен на оказание прописанных в договоре услуг. Договор ренты в обязательном порядке заверяется нотариусом.

Преимущества такого соглашения, в принципе, понятны. Во-первых, рента служит источником постоянного дохода для пожилого человека (10-15 тыс. рублей в месяц), социальной поддержки и обеспечения медицинского обслуживания. Для рентоплательщика, в свою очередь, это возможность приобретения квартиры в тех случаях, когда не хватает средств на ипотечные платежи, тем более что цена на недвижимость по договору ренты выгодно отличается от стоимости нового жилья.

Старики-разбойники
Добросовестность участников сделки ренты порой вызывает сомнения. Пенсионеры становятся жертвами злоумышленников. Преступники могут обманом вынудить владельца подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, а после вывозят пострадавшего в глушь, бросают его там или убивают.

Ну а если в качестве рентоплательщика выступает честный гражданин, то он сам рискует потерять нервы и деньги при заключении договора ренты.  «Рентоплательщик очень слабо юридически защищен от рисков расторжения договора ренты и потери своих затраченных средств в основном по причинам надуманных обид или страхов рентополучателя, – поясняет менеджер по недвижимости «Авентин-Недвижимость» Ольга Григорьева. – Наблюдается большое количество расторгнутых договоров ренты в суде, как с капризными старичками, так и с их недовольными родственниками. В основном это касается пожизненного содержания с иждивением, трудно судье отказать плачущей старушке». При решении споров в судебном порядке Фемида чаще становится на сторону пожилых людей, которые далеко не всегда оказываются порядочными.

«Существуют и криминальные пенсионеры, которые умышленно заключают договоры ренты, получают единовременную выплату от частной фирмы (размер этой выплаты составляет от 40% до 70% от среднерыночной стоимости квартиры), а затем ждут момента или инициируют его для последующего обращения в суд и расторжения договора без компенсации понесенных расходов. Один нечестный пенсионер может не один раз подряд провернуть такую схему. Всевозможные риски обуславливают причину, по которой пожизненная рента слабо развита в Санкт-Петербурге», – сообщил Леонид Сандалов.

По сути, ничто не мешает пенсионеру несколько лет получать ежемесячные выплаты, а потом обратиться в суд с претензиями о невыполнении обязательств рентоплательщиком. К примеру, обвинить его в несоблюдении условий по обеспечению продуктами или лекарственными препаратами. Договор будет расторгнут, а покупатель лишится права получения квартиры.

«Права нового собственника ограничены только условиями договора – содержит, лечит, обеспечивает уход, хоронит и только после полного выполнения своих обязанностей сможет распоряжаться недвижимостью. Основания для расторжения – неисполнение обязательств. Поэтому я рекомендую записывать все и обо всем, за каждую трату или выплату брать подпись с получателя ренты. Обычно заводится тетрадочка, в которой ведется запись всех покупок и выплат, подкалываются чеки и квитанции», – советует Людмила Ермолаева.

Особо следует отметить возможность посягательств на квартиру со стороны родственников предыдущего владельца. Отбиваться от них придется уже в суде, так как под давлением наследников пенсионер может изменить свое решение о совершении сделки.

Руки связаны
Права будущего собственника существенно ограничены. Рента не может быть расторгнута, если на это не дано согласие ее получателя. Плательщик не может ни вселиться, ни продать, ни обменять недвижимость при жизни рентополучателя, то есть не распоряжается имуществом без согласия владельца, но при этом несет бремя содержания жилого помещения без льгот. За купленную в ренту квартиру придется платить налоги с момента заключения сделки.

Кроме того, плательщик ренты может в результате получить меньше денежных средств, чем сам вложил. Предугадать длительность срока, в течение которого предстоит выплачивать ренту, не дано никому. Бывали случаи, когда, надеясь на скорую прибыль, будущие владельцы заключали договор с 80-летними пенсионерами, обладающими отменным здоровьем. За годы ожиданий дети успевали подрасти, а квартира несколько обветшать.

Возвращаясь к инициативам властей, можно заметить, что законопроектом Думы предполагается защищать тех, кто не особо нуждается в этом. Пожилые граждане, считающиеся дееспособными, вправе принимать решения о продаже квартиры самостоятельно и без участия других лиц, которые могут быть заинтересованы в личной наживе. Вместе с тем, в документе и речи не идет о каких-либо дополнительных гарантиях, предоставляемых покупателю. Эксперты ожидают, что появление органов опеки в качестве третьих лиц при заключении сделки ренты лишь усложнит процедуру, сделает ее коррупционной. В этом смысле петербургский закон о ренте от города выглядит более перспективным, поскольку не умножает число участников существующих сделок, а предлагает новый вариант с государством в роли безопасного контрагента.