Больше нечем заливать

18 декабря в Петербурге в 13-й раз прошел Рождественский саммит, в ходе которого представители городских властей, ведущих девелоперских компаний, а также специалисты по недвижимости проанализировали итоги уходящего года и попытались спрогнозировать перспективы развития рынка недвижимости на 2016 год. 

Оценивая итоги 2015 года, петербургские эксперты в сфере недвижимости называли две главные группы проблем, которые мешали им работать в 2015 году, причем обе эти группы существуют уже не первый год. Во-первых, это несовершенство городского градостроительного законодательства, а во-вторых –экономический кризис, начавшийся еще 7 лет назад и значительно усилившийся с конца 2014 до конца 2015 года.

Все девелоперы, выступавшие на саммите, отметили, что Россия (и, в частности, Петербург) является страной, достаточно тяжелой для инвестиций. Так, генеральный директор компании Hansa Group Олег Барков объявил: «Я хочу пожелать городским властям успеха в достижении тех целей, которые ими декларируются, – в частности, в улучшении инвестиционного климата, в создании системы “одного окна”. Разговоры об этом я слышу уже 15 лет, а создать такое окно власти должны были еще в 2001 году. Необходимо наведение элементарного порядка. В первую очередь это касается подключения к инженерным коммуникациям (и, прежде всего, ситуации в “Ленэнерго”)». 

«Уже 7 лет рынок адаптируется к новой реальности, – продолжил Олег Барков. – Примерно такие же темы, как и сегодня, обсуждались на Рождественском саммите 2008 года. Тогда девелоперы на волне “тучных” лет еще были неопытны и пытались угадать, когда им станет легче – в марте, в апреле или осенью 2009-го. Однако все затянулось, и в результате предыдущего кризиса так и не произошло формирования новой реальности. Рынок восстановился на предыдущих правилах». 

В свою очередь, председатель совета директоров «Агентства развития и исследований в недвижимости» (АРИН) Андрей Тетыш добавил: «Кризис 2009 года не кончился, его просто “заливали” деньгами, но сейчас они закончились. В процессе работы все чаще возникает понимание, что у клиентов элементарно нет денег». 

Самый оптимистичный из нескольких прогнозов, которые давали эксперты по недвижимости в кулуарах саммита, таков: роста на рынке жилья не будет. Но было немало и тех, чьи ожидания были еще мрачнее. Так, например, генеральный директор петербургского направления ГК «Пионер» Юрий Грудин отметил, что спрос в этом году сжался на 20-30%, и предположил, что под влиянием имеющихся макроэкономических факторов он продолжит сокращаться еще настолько же, то есть еще на 20-30%. Соответственно, конкуренция между застройщиками еще больше обострится. Андрей Тетыш добавил: «Мое ожидание от 2016 года: все будет не просто плохо, а чудовищно плохо».

Впрочем, Олег Барков видит в нынешнем кризисе не только рыночные риски, но и перспективы качественных изменений в сегменте недвижимости. «То, что происходит сейчас, гораздо глубже и серьезнее, чем просто экономические потери, – предположил он. – Сейчас действительно происходит формирование новой реальности. Пока никто не знает, когда рынок восстановится, но это будет принципиально новый рынок: с новыми представлениями о качестве, о том, что нужно строить, какова будет себестоимость строительства и цена для покупателя». Тут следует отметить, что конкретных значений для этих цен участники саммита не называли. 

В связи с этим мы считаем возможным сделать ссылку на комментарий, прозвучавший вне рамок данного саммита по недвижимости. Так, 22 декабря министр строительства и жилищно-коммунального хозяйства Михаил Мень сделал такой прогноз: «Сильного удешевления жилья не будет. Строительные компании уже забыли о сверхприбылях и работают недалеко от себестоимости». Об этом сообщил портал irn.ru. Для жилья эконом-класса уровнем цен, близким к идеалу, глава Минстроя назвал установленную по программе «Жилье для российской семьи» планку в 35 тыс. рублей за кв.м. Однако он признал, что такая цена недвижимости возможна не везде. «В Москве и Питере это пока невозможно», – подчеркнул Михаил Мень.

По словам генерального директора консалтинговой компании «БКН-Девелопмент» Левана Харазова, еще с 2008 года все петербургские застройщики мечтали изменить Генплан и, соответственно, Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). И вот эти изменения начали производиться: в конце ноября Комитет по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга представил в ЗакСе проект новых ПЗЗ. На Рождественском саммите глава Комитета по градостроительству и архитектуре, главный архитектор Санкт-Петербурга Владимир Григорьев сообщил о том, что новые ПЗЗ, подготовленные Смольным, планируется окончательно утвердить в апреле 2016 года. Пока предполагается, что общественные слушания по проекту ПЗЗ будут проходить с 13 по 20 января 2016 года в районных администрациях. 

«Мы решили не обнародовать документ в декабре, так как в этом случае обсуждение совпало бы с предновогодней неделей и не привлекло бы внимания заинтересованных лиц», – пояснил глава КГА.

Напомним, что по новым ПЗЗ максимальная высота новых зданий за пределами исторической части города не должна превышать 40 м (12-13 этажей) против 70-75 м в настоящее время. Также новые ПЗЗ предусматривают снижение плотности застройки в новых жилых кварталах – ее коэффициент (соотношение общей площади застройки и площади земельного участка) уменьшен с 2,3 до 2.

В принципе, новость о планах по ограничению этажности нового строительства рождает опасения того, что на рынок хлынут квартиры с высотой потолков 2,26 м, так как в период кризиса застройщики не станут отказываться от «лишнего» этажа (во всяком случае, в сегменте недвижимости эконом-класса). Потолки же высотой 2,5 м и более будут считаться непозволительной роскошью для избранных. Впрочем, для обсуждения этого риска нужно дождаться первых обсуждений новых ПЗЗ. Кроме этого, Владимир Григорьев сообщил девелоперам несколько новостей, весьма позитивных для них.

Во-первых, в новых нормах градостроительного проектирования КГА не станет увеличивать социальную нагрузку. Нормативы строительства детских садов и школ практически не изменятся по сравнению с ныне действующими: новые кварталы должны будут обеспечиваться детскими садами из расчета 

55 мест на 1 тысячу жителей, а школами – 110-115 мест на 1 тысячу жителей (сейчас – 120), рассказал Владимир Григорьев. Впрочем, застройщики все равно считают предлагаемые нормы избыточными, особенно на окраинах. При этом завышенные нормативы ведут к росту себестоимости проектов недвижимости, напоминают застройщики.

Во-вторых, после принятия новых ПЗЗ чиновники обещают не пересматривать уже утвержденные проекты планировки. Это значит, что разрешения на строительство будут выдаваться в соответствии с уже утвержденными проектами планировки территории, сообщил Владимир Григорьев. Это правило будет действовать до момента до утверждения нового Генплана, то есть до 2019 года. Таким образом, все занятые в сфере недвижимости компании, желающие начать новое строительство, не будут должны переоформлять градпланы, выданные им по ранее действовавшим нормативам высотности и плотности застройки.