О чем говорят риэлторы

 

С довольно провокационной темой выступила Марина Буторина (АН «Дарко»): «Я хочу сэкономить на услугах агентства. Чем я рискую?». Она утверждает, что такая экономия бессмысленна: «Обходясь без агента, можно потратить очень много времени, причем вхолостую. Не раз к нам приходили клиенты, которые пытались заниматься вопросом купли-продажи сами, но в конце концов понимали, что без помощи профессионального агента ничего не получается. Самостоятельно людям трудно договориться. Покупатель хочет купить подешевле, продавец хочет продать подороже – в результате начинается непонимание. Только профессионал может найти цену, которая устроит обе стороны».
Марина Буторина подчеркнула, что особенно важно участие специалиста, если сделка многоходовая, обменная: «Состыковать больше двух интересов под силу только профессионалу». Она также обратила внимание на важность обеспечения юридической чистоты сделки: «Профессионал должен удостовериться в подлинности каждого документа, проверить всю цепочку смены собственников. Даже если у продавца имеется документ, подтверждающий статус первого собственника, за этим могут таиться риски. Скажем, если вы покупаете квартиру, которая приватизировалась, а до момента приватизации из нее выписывались несовершеннолетние дети, которые в дальнейшем не использовали право приватизации, возможны судебные споры об ущемлении прав ребенка».
Также Марина Буторина дала слушателям советы по выбору агентства. «Самые общие рекомендации по выбору агентства простые, – заметила она. – Фирма должна находиться на рынке достаточно продолжительное время. Хорошо, если она входит в профессиональное объединение – в нашем городе это Ассоциация риэлторов Санкт-Петербурга. Агентства, входящие в нее, работают по стандартам Российской гильдии риэлторов. Следует остановиться именно на агентстве, а не частном маклере, поскольку если у вас вдруг возникнет непонимание с агентом, за ним всегда будет стоять руководство. Вы заключаете договор не с конкретным лицом, а с организацией, и ответственность за сделку несет организация – это более надежно».

 

Максим Чернов (АН «Адвекс-Московский») выбрал в качестве темы своего сообщения торг: «Искусство торговаться: можно ли заставить продавцов идти на уступки?». Он, однако, сообщил, что не знает никакого особого секрета. «Сделка – это всегда компромисс, – констатировал Чернов. – Всегда есть противоречие между покупателем и продавцом. Риэлторский бизнес базируется на разрешении этого конфликта, а не на каких-то мифических знаниях и умениях, которые якобы позволяют продавать дороже рыночной цены или покупать дешевле нее. Мы всего лишь занимаемся разрешением противоречий, возникающих в процессе сделки».
Делая небольшой экскурс в новейшую историю рынка недвижимости, Максим Чернов заметил: «Нужно понимать, что бывают разные эпохи в развитии рынка. Бывают “эпохи продавца”, когда продавец диктует условия. Мы помним, что еще недавно на просмотрах объектов недвижимости люди чуть ли не устраивали открытые аукционы. Сейчас “рынок продавца” ушел – на определенное время, не навсегда. Ведь общеизвестно, что в России и, в частности, в Петербурге наблюдается крайний дефицит жилья: 70% петербуржцев остро нуждаются в улучшении жилищных условий. Именно поэтому “рынок продавца” никуда не денется. Тем не менее, сейчас мы находимся в стадии “рынка покупателя”. Сегодня покупатель достаточно свободно может выбирать, прицениваться, торговаться. Появилась тенденция просматривать по 15-20 объектов, чего раньше не было. И это, мне кажется, нормальная ситуация. Сколько она продлится, сказать трудно, но пока я не вижу каких-то объективных предпосылок к тому, чтобы начался ажиотаж».
В заключение Максим Чернов познакомил аудиторию с любопытными цифрами, приведя примеры успешного торга из недавней практики. Он подчеркнул, что к тому моменту, как цена официально выставляется, риэлторы уже стараются привести аппетиты продавца в согласие с реалиями, хотя это непросто. Однако и эта цена может быть снижена: «В июне среднее снижение от цены экспозиции до цены, по которой был внесен залог, составило 13,4%. Бывают и нулевые снижения – это значит, что грамотный риэлтор выставил объект по такой цене, по которой его и купили. Вот конкретный пример снижения: “однушка” в Адмиралтейском районе выставлялась за 5 750 тыс. рублей, продалась в июне за 4 100 тыс. Двухкомнатная квартира в Калининском районе выставлялась за 10 300 тыс. рублей, продалась за 6 200 тыс. (эти сделки открывались в июне, а выставляться квартиры могли год назад). Комната в Кировском районе выставлялась за 1 500 тыс. рублей, продалась за 1 300 тыс. Комната 28 кв.м в Центральном районе выставлялась за 2 800 тыс. рублей, продалась за 2 000. Это все примеры из июня. Давайте посмотрим, что изменилось в дальнейшем, – продолжил Чернов. – В августе средний процент снижения составил 16,01% – падение цен продолжилось. Итоги сентября – снижение на 13,2%. Встречаются очень разные случаи: “однушка” в Приморском районе с начальной ценой 4 200 тыс. рублей продана за 2 800 тыс. (снижение на 33,3%), а другая “однушка”, тоже в Приморском районе, выставлялась за 3 150 тыс. рублей, а продалась за 3 000 тыс. – снижение всего на 4,8%. “Двушка” под Гатчиной выставлялась за 1 400 тыс. рублей, продана за 990 тыс. Двухкомнатная квартира в Московском районе выставлялась по 4 200 тыс. рублей, продалась по этой же цене без снижения».

 

Валерий Старосенко (Городское жилищное агентство) выступил с сообщением «За какое время сейчас можно продать квартиру и что нужно сделать, чтобы продать ее быстрее?». Выступающий заметил, что ажиотажного спроса продавцам ожидать не следует, поскольку покупатели сегодня стали более придирчивы к качеству: «На первом месте – дома, которые построены недавно, 3-5 лет назад. Все старое жилье – “хрущевки”, “брежневки”, “корабли” – сейчас уходит на второй план. Разница между старым и новым домом очень значительна, даже в одном районе».
«Сейчас управляет покупатель, – утверждает Старосенко. – Кто платит, тот и заказывает музыку. Чтобы осуществить свою цель по продаже жилья, я бы посоветовал продавцам общаться только с проверенными риэлторами. Я за свою практику ни разу не встретил человека, который мог бы смело перечислить недостатки своей квартиры – все хвалят свое и хотят продать дороже. Но стоит доверять агенту и обсуждать цену с ним».
Валерий Старосенко предостерег потенциальных продавцов от чрезмерного увлечения СМИ и рекламой: «Некоторые люди полагают, что чем больше будет информации об объекте в СМИ, тем лучше. Это не так. Если объект рекламируется одновременно от нескольких агентств, начинается демпинговое уменьшение цены. А покупатель, видя, что объект продается через нескольких посредников, понимает, что он не слишком ликвиден и его хотят впихнуть любыми способами. Кроме того, не следует слепо доверять сводкам о ценах в СМИ. Эта информация – всегда вчерашний день. Чтобы получить реальную оценку своей квартиры, продавец в сотрудничестве с агентом должен немного забегать вперед. Профессиональный агент должен видеть ситуацию в перспективе, а продавец – доверять агенту. Тогда квартиру можно будет реализовать в приемлемое время и с наибольшей выгодой».

 

«В чем лучше копить на квартиру – в валюте или рублях?» – об этом рассуждала на круглом столе Екатерина Гуртовая (СК «ЮИТ Лентек»). Она поделилась с собравшимися следующими наблюдениями: «Прошедший год показал интересную тенденцию: изменения курсов валют сильно влияют на спрос на новостройки. В январе-феврале 2009 года колебания курсов составляли до 30% в течение одной недели. А по спросу эти два месяца показали результаты, превосходящие даже пик 2006-2007 годов. Это позволяет сделать вывод, что люди хранят сбережения для больших покупок в валюте, а при колебаниях курса стараются побыстрее их потратить. Поэтому всем, кто хранит сбережения в валюте, можно посоветовать постоянно следить за курсом – это очевидная истина».
Екатерина Гуртовая коснулась также темы выбора валюты кредита. «Если вы планируете брать кредит на приобретение недвижимости, нужно брать его в той валюте, в которой вы получаете свой доход, – советует она. – Думаю, у каждого найдется знакомый, который в свое время взял кредит в валюте, а потом столкнулся с большими трудностями. Ставки по валютным кредитам ниже, но при колебаниях курса потери могут быть очень заметными. Поэтому если вы берете кредит или покупаете квартиру у застройщика в рассрочку, рекомендуется проводить сделку в рублях».

 

Марина Брауэр (АН «Адвекс-Василеостровский») выступила на тему, волнующую многих: «Рынок жилья и государственная поддержка: прогнозы и реалии». Она рассказала о том, как осуществлялась государственная поддержка в последние годы и чем она в некоторых случаях закончилась: «В прошлом году появились так называемые государственные регистраторы: представители горжилобменов выступили с заявлением о том, что они заменят риэлторские компании. Люди повсеместно вставали в очереди, чтобы получить субсидию или социальную выплату, и действительно получали их. Но тут грянул кризис, и дотации государства уменьшились. Были случаи, когда люди, простояв три-четыре месяца в очередях, получали субсидии в 200 тыс. рублей, а цена их недвижимости при этом уменьшалась на 300 тыс. рублей».
Марина Брауэр заметила, что власть также косвенно влияет на рынок: «Периодически возникают государственные заявления по рынку недвижимости. В свое время Валентина Матвиенко заявила, что падения цен на недвижимость не будет, а буквально через неделю Владимир Путин сообщил, что справедливая цена на жилье – это чуть более 30 тыс. рублей за кв.м. В результате на рынке возникла некоторая пауза, потому что эти противоречивые сообщения насторожили людей».
«Как государство может способствовать снижению цен? – поставила вопрос Брауэр. – С помощью налогов. Как вы помните, не за горами март 2010 года, когда заканчивается приватизация. Именно после этого государство начнет корректировать собственников с помощью налогов на недвижимость, и это должно дать некоторый толчок к снижению цен. С другой стороны, есть факторы, которые могут способствовать росту цен. Например, ставка рефинансирования, которая сейчас уменьшилась до 10% – конечно, следовало сделать это год назад, но хорошо, что сделали хотя бы теперь. В целом, государство начинает понимать, что без его участия функционирование рынка невозможно».

 

Елена Щербакова (АН «Ваш дом») высказалась на тему «Как отразился кризис на рынке жилья». В кризисе она видит не только негативные стороны: «Прошедший кризисный год задал нам ориентацию на качество. Это касается как качества жилья, требования к которому повысились, так и качества риэлторской работы. Квалифицированные специалисты востребованы всегда, но в период кризиса это стало еще более очевидно. В последнее время проводится много сложных сделок с привлечением субсидий и сертификатов, поэтому профессионализм и опыт здесь необходимы».
Елена Щербакова продемонстрировала оптимистичный взгляд на будущее: «Сейчас у нас есть примеры удачного сотрудничества клиентов и риэлторов, в том числе по очень сложным сделкам с субсидиями. Если люди благодаря субсидии и с нашей помощью переезжают из комнаты в двухкомнатную квартиру, мы радуемся вместе с ними. Мне хочется пожелать, чтобы кризис укрепил доверие между риэлторами и клиентами».