Андрей Останин: Только 9-10% компаний выигрывают от кризиса

Андрей Останин поделился с нами своими соображениями о том, что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем и как наилучшим образом выйти из «вирусного» кризиса. Рассказал о том, как нам предстоит выбирать - между тоталитарным надзором и расширением прав граждан, между апатией и развитием. 

- Как бы вы охарактеризовали то, что нас ждет завтра?

- Во-первых, необходимо осознать, что мир изменился, полностью и бесповоротно. И это – навсегда. Кризис – это проверка, которая повлияет на всю оставшуюся жизнь. И это – не последний кризис. Как, впрочем, и не первый.

Экономика после Covid19 будет формироваться на основе новых привычек и правил, направленных на снижение контактов между людьми. А также на экономию времени на длительные разъезды. Приходит VUCA мир (Неопределенный, Неоднозначный, Многосложный, Волатильный).

Текущий кризис с беспрецедентной скоростью поменяет всё: как мы питаемся, работаем, делаем покупки, занимаемся спортом, заботимся о здоровье, общаемся и проводим свободное время. При этом важно помнить, что кризис во все времена был не только причиной смерти компаний, но также поднимал некоторые компании на другой уровень и был лифтом успеха для многих бизнесов. И результат зависит только от ваших действий. А наша, с коллегой Дмитрием Рубиным, задача в процессе предстоящего вебинара – помочь слушателям оказаться именно в этой, выигрывающей от кризиса категории.

- Кризисов наш рынок пережил немало: дефолт 1998 года и предшествовавшие ему события на РН, кризис 2004 года, отголоски общемирового кризиса 2008-2009 годов, геополитический – 2014 года. Все такие разные и все же преодоленные. Что вы можете сказать об особенностях этого кризиса?

- Отличительные качества сегодняшнего кризиса прежде всего в том, что он комбинированный: политический, экономический, социальный и технологический. Особенности – он внеэкономический, а значит, в нем нет экономической логики, как в прошлые разы. При этом он не разрушительный (инфраструктура цела), ограниченный по времени, а также объединяющий, трансформирующий и развивающий людей. Конечно, связанные с ним ограничения вносят определенный дискомфорт. Зато у людей появились и закрепились новые привычки: online покупки и управление, телемедицина, баланс работы и отдыха.

Но перед человечеством в целом сегодня стоят несколько выборов:

- выбор №1 между тоталитарным надзором и расширением прав и возможностей граждан;

- выбор №2- между националистической изоляцией и глобальной солидарностью.

И, наконец, выбор №3: между апатией и развитием.

Наша проблема в том, что мы не хотим меняться и живем по старым законам. Немного статистики: по итогам кризиса 2004 года: 17% компаний – разорились, а 9% компаний усилили свое положение. Жизнь доказала, что у 10% - есть шансы восстановить бизнес до исторического максимума, если начать изменения в момент упадка.

Длительность жизненного цикла компании изменилась:

20 век до 1989 года: 70 лет

С 1989 года по 2016 год: 15 лет

После 2016 года: 7 лет

Живя в “длинных” циклах, мы атрофировали свои мышцы постоянных изменений.

Те технологии, что мы использовали вчера, сегодня не работают. Необходимо «на бегу» менять подходы к стратегическому, оперативному управлению и особое внимание уделять повышению жизнестойкости команды и себя. Об этом мы и будем говорить на вебинаре.

- Если анализировать изменения на рынке недвижимости в ближайшей перспективе, какие общие тренды вы могли бы обозначить?

- Общие тренды рынка недвижимости, которые мы сегодня можем наблюдать: уменьшение платежеспособных клиентов на всех рынках; увеличение конкуренции на фоне снижения объема нового предложения; уменьшение себестоимости продуктов.

Рынок офисной недвижимости ждет серьезный отток клиентов, а в целом рынок коммерческой недвижимости ждет изменение формата клиента. Появятся новые продукты: офисы с функциями проживания, квартиры-офисы.

Будет наблюдаться разнонаправленное движение для инвестиционной привлекательности недвижимости. И все это на фоне психологической неготовности клиентов к крупным покупкам.

- У экспертов нет единого мнения по поводу того, что произойдет с ценами на недвижимость после окончания ограничений и возвращения к более ли менее «нормальной» жизни. А вы что думаете по этому поводу?

- Цены на недвижимость могут увеличиться - при сочетании многих факторов. Если произойдет рост себестоимости строительства на фоне невысокой маржи застройщиков - и все это при поддержке государством рынка, дающего изрядную долю ВВП. Естественно, должен реализоваться высокий лоббистский ресурс. Банкам не должно быть выгодно снижать залоговую массу имеющихся у них квартир.

Денежные средства на депозитах росли последние 10 лет. Если произойдет стимулирование государством ухода с депозитов и предложение недвижимости как понятного для населения способа сохранения сбережений, да еще на фоне недостатка предложений из-за снижения объема вывода новых проектов – последствия очевидны, это – рост цен. ЭСКРОУ позволяет получить финансирование и не требует распродажи, отрасль будет консолидироваться, а значит лучше управляться по цене.

Если произойдет изменение структуры трудовой занятости, влекущее за собой изменение потребности клиента, то востребованы будут квартиры большей площади, где какое-то из помещений может быть превращено в офис. А сама квартира должна стать просторнее, поскольку трансформируется в место длительного пребывания некоторых членов семьи, потребуются дополнительные зоны комфорта. Ценность собственной квартиры адекватной площади увеличится.

Пример другого переформатирования продуктов: вместо офисов могут стать более востребованными коворкинги.

- А в каком случае цены на недвижимость могут снизиться?

- Уменьшать цены на недвижимость может сочетание самых неблагоприятных факторов – если им не будет противопоставлено то, о чем говорилось выше. Снижение доходов населения приведет к уменьшению количества наличных денег. Следствие этого - психологическая неготовность к крупным покупкам у тех, кто в принципе нуждается в улучшении жилищных условий, но все же имеет крышу над головой.

Еще хуже – если произойдет увеличение объема предложений от тех, кто не сможет обслуживать дальше свои ипотечные кредиты (от 40% до 70% - доля ипотечных сделок до кризиса по классам). Если банкротное имущество будет активно появляться на рынке, а выход инвесторов повлечет за собой продажу инвестиционной недвижимости – это также толчки к снижению цен.

Затраты в части персонала и офисов будут снижаться – это потенциал дисконта. Произойдет уменьшение спроса на офисную и коммерческую недвижимость. Конечно, изоляция на непонятный срок только усугубит экономический кризис и снижение ВПП.

- Ну что же, основные опасности для рынка недвижимости и строительства и средства, которые можно им противопоставить, вы обрисовали. А что будет особенно востребовано после карантина?

- Полагаю, спрос увеличится на многие инструменты и форматы, а также услуги. От судебных и адвокатских до дистанционной психотерапии и новых форм страхования. Думаю, повысится даже потребность в домашних животных, Online играх и программах для удаленного общения. Всего того, что помогает скрасить более изолированную жизнь. Мир не будет прежним. Люди в самоизоляции смогут оценить удобство удаленной работы, если оно не предполагает постоянного насильственного нахождения в четырех стенах.

Потребуется обустройство домашних рабочих мест, произойдет усиление роли online инструментов, шире будет использоваться бесконтактная оплата и доставка. Возникнут    новые форматы розничной торговли и гостиничного бизнеса, вырастет роль местного туризма (вплоть до возрождения популярности походов), будет развиваться индустрия хобби. Само собой, повысится роль профориентации и помощи в смене профессий. И многое другое.

Ну, а для завершения сегодняшней беседы хочу напомнить, что стратегия сейчас – это необходимость найти ответы на 3 вопроса: Что будет происходить на рынке? Что мы хотим видеть по ключевым KPI’s (ключевым показателям эффективности)? Какой у нас для этого план? Будем искать ответы на эти вопросы вместе.

Более подробно эти темы, а также конкретные формы и методы реализации «Плана первоочередных действий в кризис» раскрыты в бесплатном вебинаре от АРСП.