Долги Петербургу надо платить

–Дмитрий Александрович, как прошли Ваши первые недели на новом посту?
–В рабочем режиме – стараюсь более глубоко вникнуть в некоторые вопросы, которыми раньше не занимался. Ничего кардинально нового для себя я не увидел, и это придает уверенности. С другой стороны, понимаю, что вскоре мне придется активнее пользоваться своим правом в какие-то текущие вопросы не вникать, передавая их на другие уровни.

–Облегчит ли вам работу тот факт, что вице-губернатором Санкт-Петербурга, курирующим имущественный блок, стал бывший глава Комитета по управлению городским имуществом Игорь Михайлович Метельский?
–Игорь Михайлович на профессиональном уровне разбирается во всех проблемах блока, знает все технологии работы. За долгое время руководства Комитетом Игорь Михайлович задал его работе определенное направление, которое я считаю правильным. Механизм проработки, анализа и принятия управленческих решений налажен, и на первоначальном этапе я ничего не собираюсь менять в работе КУГИ – ни отменять, ни пересматривать какие-либо принятые решения. Это позитивный фон для взаимоотношений Комитета и курирующего вице-губернатора Санкт-Петербурга.
Но легче ли работать? В ежедневной практической работе такими вопросами не задаешься. Я думаю, что и к нам со стороны вице-губернатора профессиональные требования будут очень высокими.
В целом, я очень оптимистично смотрю на то, как сложилась структура имущественного блока и организация управления им. Абсолютно правильно, что в этот блок включен Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры. Думаю, что именно этим направлением Игорь Михайлович будет заниматься наиболее активно. Наш Комитет будет рассматриваться в качестве рабочего инструмента для подготовки предложений по созданию системы управления памятниками как имущественными объектами, не только с позиции охраны и защиты, но и с позиции эффективного вовлечения их в оборот.

–Вы говорите о продаже дворцов?
–О любых действиях с охраняемыми объектами: о продаже, предоставлении на инвестиционных условиях, сдаче в аренду. Все эти процедуры должны проходить с поправкой на отличия памятников от других имущественных объектов. Из этой специфики вытекают определенные ограничения, свой правовой режим, но он не должен быть таков, чтобы памятники навсегда выпали из гражданского оборота. Не должно быть жесткой альтернативы: или принимается решение о музеефикации памятника, и к нему никто не прикасается, или статус памятника снимается. Должен быть отработан промежуточный механизм, который даст высокую степень гарантий для сохранения того, что определяет ценность объекта с культурно-исторической точки зрения.
Сегодня же многие стараются не допустить оборота памятника, видя в этом дополнительный фактор риска, тогда как дело не в обороте как таковом, а в законодательных мерах, которые обеспечат этим объектам действенную систему защиты.

–Есть ли у Вас какие-то планы по решению проблем малого бизнеса при выкупе арендуемых у города помещений?
–В реализации 159-ФЗ в Петербурге нет ни одного вопроса, требующего вмешательства председателя Комитета по управлению городским имуществом. Технология полностью отлажена и работает как часы.

–Количество отказов предпринимателям не превышает приемлемого уровня?
–Не припоминаю ни одного случая, когда наш отказ был бы признан необоснованным, нет и судебных процессов по этому поводу. У нас были споры с предпринимателями, связанные с оценкой. В итоге было заключено несколько мировых соглашений с понижением цены. Для нас это не было сдачей позиций или отказом от принципов. На рынке недвижимости был такой период, он пришелся на начало и середину 2009 года, когда цены падали быстрее, чем это успевали зафиксировать оценщики. Затем проходило еще два месяца до момента заключения договора. В результате с момента подачи заявки падение рыночной цены могло достигать 20-30%. Мы это понимали, но у Комитета не было юридических оснований для того, чтобы добровольно изменить условия приватизации. Законодательство такой возможности не предусматривает. В соответствии с 159-ФЗ процесс носит односторонний характер: после того как решение о приватизации принято, предложение о заключении договора направлено заявителю, он может либо безоговорочно согласиться, либо отказаться. Но отказ влечет утрату преимущественного права. Третьего варианта законодатель не предусмотрел. Поэтому для нас эти мировые соглашения были хорошим выходом из положения: не нарушая закон, мы смогли предложить условия по цене, которые были полностью «в рынке».

–Упала ли активность после продления срока выкупа до 2013 года?
–Пока предполагалось, что срок приватизации заканчивается 1 июля, количество заявок возрастало достаточно хорошими темпами. В январе-мае было зарегистрировано 371 заявление, в среднем это 26,5 заявлений в декаду. При этом в июне за первую декаду было 55 заявлений, во вторую – 48, а в третью – 97.
После того как стало известно о решении продлить срок, ощущается небольшой спад. Мы думаем, в дальнейшем заявки будут поступать относительно равномерно, примерно в том же объеме, что и в первый год действия закона о малой приватизации.
 
–Можете ли Вы предположить, сколько помещений выкупят у города к 2013 году?
–Из 3,5 тыс. помещений, возможных к выкупу, по крайней мере половина будет приватизирована, но скорее всего больше. Это зависит и от ситуации на рынке, потому что главным сдерживающим фактором является простое отсутствие денег. Если ситуация в экономике будет позволять приобретать недвижимость – либо за счет получения заемного финансирования, либо за счет собственной выручки – выкуп активизируется. Действующие сегодня условия очень привлекательны.

–Но сейчас малому бизнесу денег не хватает. Не планируется ли смягчение условий?
–Можете ли ответить, почему ограниченный круг лиц должен получать все больше льгот, а другие никаких? Мы получали огромное количество обращений от малых предпринимателей, которые арендуют помещения у частных собственников в бизнес-центрах, на промышленных площадках. Они никогда не имели тех преференций, которые дают отношения с Комитетом по управлению городским имуществом, в том числе и по цене. Им непонятно, почему кто-то получает и право на выкуп, и привлекательные ценовые условия (рассрочку, низкую процентную ставку), а для других, ведущих не менее полезный обществу бизнес, действуют общие, рыночные условия? Почему этот отрыв должен еще увеличиваться? При этом надо понимать: поддержка группы малых предпринимателей, причем малочисленной, оказывается за счет города. На федеральную собственность льготное право выкупа не распространяется, такую позицию заняла Российская Федерация.

–У малого бизнеса есть вопросы к КУГИ по механизму предоставления земельных участков под ларьки, кафе и стоянки через конкурсы. Предпринимателям становится не интересно нести затраты на поиск и разработку таких наделов.
–В действительности это не так. Мы ощущаем колоссальный интерес малых предпринимателей. Основной лейтмотив – «давайте нам больше, и чем больше, тем лучше».

–Это не совпадает с интересами города и Комитета по управлению городским имуществом?
– Давайте посмотрим в недавнее прошлое. Та практика, когда мы были готовы отдать любой свободный участок, если на ближайшее будущее не было планов его застройки, привела к тому, что территории рядом с метро превратились в стихийные торговые зоны. Это не украшало Петербург, ухудшало условия жизни, градостроительную ситуацию. Стало понятно, что город надо расчищать, в нем должно быть пространство.
Места размещения и количество ларьков, кафе и шиномонтажей должны быть заранее согласованы, нанесены на карту – в соответствии с адресной программой размещения объектов потребительского рынка. Программу формируют районные администрации и Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли. И это тот объем, в пределах которого город готов размещать объекты бизнеса, относящиеся к потребительскому рынку.

–Критика конкурсов как формы распределения участков под ларьки связана с тем, что кто-то из участников «накручивает» цену – без намерения заключить по ней договор. А реальный интересант, даже если он добросовестный арендатор, не получает участок.
–Теоретически такие опасения есть, и мы постоянно их слышим от объединений малых предпринимателей, но на практике таких случаев мало. В рамках той процедуры, которую мы используем сегодня, эту проблему решить нельзя. Она будет устранена после введения торгов.
Но было бы неверно, чтобы малые предприниматели считали выделение участков долгосрочным обязательством города по размещению их бизнеса. Я считаю, что это противоречит природе наших отношений, которые носят краткосрочный характер и должны быть упорядочены через адресную программу.

–Какова Ваша позиция по долгам застройщиков перед бюджетом? Строительные компании нередко объясняют дольщикам, что не могут строить, потому что власти отказались продлить им срок строительства.
–Комитет считает, что дисциплина расчетов по договорам должна соблюдаться. И в том случае, если нам не платят, мы должны иметь в том числе и внесудебные рычаги, чтобы заставить исполнить обязательства. Судебный путь не оптимален. Практика по нашим сделкам показывает, что должнику (застройщику или арендатору) часто бывает выгодно «уйти в суд», для него это фактически отсрочка платежа, по крайней мере на время разбирательства. Но как только должнику что-то от нас понадобилось – например, решение городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости – деньги мгновенно находятся, и обязательства исполняются.
Поэтому мы всегда достаточно твердо стояли на том, что не следует принимать никаких согласующих решений в отношении должников, сначала долг должен быть погашен.
Сейчас ситуация изменилась в отношении многоквартирных жилых домов, в которых есть дольщики. Если есть шанс закончить строительство конкретного дома – шансы оценивает Комитет по строительству, и он же предлагает нам принять решение о продлении срока при наличии задолженности – мы такие решения принимаем.
Но это не позиция председателя Комитета по управлению городским имуществом, а действие, регламентированное постановлением Правительства Санкт-Петербурга №1592, которое регулирует порядок принятия решений в подобных случаях.
Я считаю, что должно быть еще одно исключение, вполне логичное – случаи, когда мы разрешаем застройщикам, уже не способным самостоятельно реализовать проект, продать право застройки через ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». При подготовке таких сделок необходимо продлевать срок, потому что договор без продления срока никто не купит.
Мы готовим соответствующие изменения в постановление Правительства и надеемся, что они скоро будут приняты.

–Объект на наб. Робеспьера, купленный до кризиса компанией «Строймонтаж», ждет этих изменений? Потенциальных его покупателей не устраивает как раз близкий срок сдачи объекта.
–А там нет задолженности перед бюджетом, и у города нет жесткой позиции «не продлевать», мол, мы миллиард получили, объект предоставили, и никто никому ничего не должен. Во-первых, сам собственник («Строймонтаж») за продлением срока не обращался. Во-вторых, существует другая проблема, юридическо-методо-логическая – принципиальная возможность продления сроков строительства по договорам, заключенным на торгах. Этот вопрос пока дискутируется. Я считаю, что менять срок можно, но порядок принятия таких решений должен быть регламентирован правовым актом и заранее известен, в том числе и будущим участникам торгов.
Проблема существует, и я не умаляю значения других аргументов. В момент торгов их участники исходили из того, что проект должен быть завершен в указанный срок. Из этого ограничения они формировали свое ценовое предложение. Теоретически проигравшие участники при дальнейшем изменении условий в договоре могут сказать, что, знай они о возможности продления срока – предложили бы другую цену. Хотя я не думаю, что, базируясь на такой аргументации, можно признать недействительным результат торгов.

–Если судить по тому, как погашают свои долги застройщики, можно ли считать, что их финансовое положение стабилизировалось?
–К окончанию моратория по платежам за землю строительные компании накопили огромную сумму долга в 4,2 млрд руб. Она начинает сокращаться: в первом квартале до 3,5 млрд руб., второй квартал подтвердил устойчивость тенденции на сокращение долгов. При этом текущие платежи находятся на высоком, практически докризисном уровне.
Полностью, к сожалению, долги не будут погашены: есть все основания полагать, что многие наши партнеры не смогут реализовать свои проекты и даже уйдут с рынка. Расторгнутых договоров, по которым проводится принудительное взыскание средств, уже около 90.

–Какая часть задолженности так и не будет погашена?
–Хочется надеяться, что многие застройщики найдут возможность погасить долг и закончить проекты, но если исходить из числа уже расторгнутых договоров, я думаю, существуют шансы не получить 50% накопленной задолженности.

–Среди расторгнутых 90 договоров сколько приходится на жилищные проекты?
–В этом списке нет жилых домов, для проектов с дольщиками предусмотрен другой механизм работы – выставление на повторные торги участка с обременением в виде прав дольщиков. Такие случаи единичны: Гражданский пр., 107, другие проекты обанкротившейся компании «Чесма-инвест». Иногда, как в Пушкине на ул. Данини, вначале приходится добиваться признания прав города на недостроенный объект.
Чаще используется более простой путь, когда застройщик, понимая, что сам он проект завершить не сможет, согласовывает переуступку права застройки другому инвестору. При этом Комитет по строительству контролирует соблюдение прав дольщиков.

Беседовала
Анна Александрова