Григорий Двас: Социальный наем сделает рынок работающим, а не спекулятивным

На вопросы БКН отвечает вице-губернатор, председатель Комитета экономического развития и инвестиционной деятельности Ленинградской области Григорий Двас.

 

–?Григорий Викторович, чем возможно объяснить высокие цены на рынке жилья?

– Именно тем, что спекулятивная составляющая на рынке жилья доминирует абсолютно. Если это «крыша над головой», все определяется простой человеческой потребностью жить в нормальных условиях. Известно, сколько людей нуждаются, какова их покупательная способность. Но просчитать спекулятивную составляющую очень сложно, поэтому там, где она значительна, действительно, у банков появляется желание подстраховаться, так как именно они принимают на себя большинство рисков. То есть там, где доминирует потребность в жилье, риски банков минимальны, они могут смело кредитовать жилищное строительство, ипотечные сделки и так далее. Поведение всех рыночных игроков предсказуемо и понятно.

И ничего страшного не произойдет, если жилье перестанет быть объектом инвестирования. Спекулятивные капиталы легко перетекут в другие сферы инвестиционно-финансовой деятельности. Если завтра появится какая-нибудь категория активов, по прибыльности значительно превышающих спекуляции на рынке жилья, то капиталы перетекут туда, а жилье начнет продаваться очень быстро и серьезно подешевеет.

 

–?В Петербурге более 280 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. Это возможные переселенцы в города Ленинградской области, если цены на жилье позволят?

– Я не могу сказать, что мы нуждаемся в притоке людей из Петербурга. На сегодняшний день существует серьезный дисбаланс – 150 тыс. – между трудовыми потоками из Ленобласти и из Петербурга. Люди ездят в Петербург, так как не имеют возможности трудоустроиться по месту жительства.

Это наш основной резерв, для них не нужно создавать дополнительные условия, требуется только организовать рабочие места в Ленинградской области в непосредственной близости от их дома. И эти люди – малозатратный резерв. Поэтому главная задача – строительство новых предприятий, создание новых рабочих мест. Но мы совершенно не против, чтобы петербуржцы переезжали в Ленобласть, потому что по прогнозам, 90 тыс. рабочих мест будет до 2015 года создано на крупных предприятиях, а сколько возникнет малых предприятий, насколько укрупнятся существующие – трудно предсказать.

 

—?Планирует ли правительство Ленинградской области строительство скоростных автомагистралей между городами областного подчинения и Санкт-Петербургом?

 

– Строительство дорог обеспечивает увеличение мобильности населения,  доступность всевозможных благ и ресурсов, увеличивает степень свободы, позитивно влияет на качество жизни. Мы понимаем, что без развития железных, автомобильных дорог, пригородного сообщения невозможно добиться приемлемого ресурсного обеспечения в регионе. Разработана долгосрочная программа развития дорог, транспортной инфраструктуры, поэтому принято принципиальное решение о привлечении кредитных ресурсов сверх того, что способен сегодня обеспечить бюджет. Мы добьемся масштабных инвестиций, вопросы с дорогами будем решать во благо экономических и социальных интересов.

 

–?Известен ли вам способ снижения себестоимости жилья?

– С моей точки зрения, наиболее эффективным и безрисковым является строительство жилья для последующей передачи его на условиях социального найма. Я полагаю, это гораздо более перспективное направление, чем классическая ипотека или эмиссионные ипотечные схемы.

Когда банк выступает эмитентом ипотечных ценных бумаг, он заменяет один финансовый инструмент на другой. То есть, либо люди вкладывают средства непосредственно в недвижимость, либо в ценные бумаги вследствие строительства данной недвижимости появившиеся как способ обеспечения прибыли за счет создания ажиотажного спроса. Банк предпринимает действия вслед за изменением стоимости на рынке недвижимости, соответственно бумаги испытывают колебания котировок. Принципиально здесь ничего не меняется. Жилья при этом, как правило, строится больше, но едва ли оно становится доступнее. Совершенно другая история — строительство жилья для социального найма. С точки зрения финансовых механизмов все проще. Заранее известно – 280 тыс. тысяч семей нуждаются в жилье. Рассчитываем затраты, определяем сроки и так далее. Считаем расходы, издержки, прибыль. Привлекаем кредитные средства банков, начинаем строить. Готовая квартира передается на условиях социального найма, а платежи могут иметь то же содержание, что и плата по ипотечному договору. Живет семья в такой квартире, исправно платит, и через 25–30 лет может оформить указанное жилье в собственность, не желает – в любое время может квартиру освободить. Жилье, таким образом, исполнит свою социальную функцию. Ничего не меняется ни с точки зрения строительного комплекса, ни с точки зрения граждан. Исчезает возможность использовать недвижимость как спекулятивный инструмент.

Расхожее мнение о сверхприбылях застройщиков или производителей строительных материалов во многом ошибочно. Естественно, они извлекают определенные прибыли, которые, однако же, несравнимы с прибылями тех, кто кредитует, перекредитовывает, одним словом, – держит руку на пульсе финансовых потоков.

 

–?И путь выхода из практически кризисного состояния жилищных проблем широких масс населения региона дает национальный проект «Доступное и комфортное жилье…»?

– Это во многом ошибочное направление. Какую проблему это направление решает? Давайте посмотрим, что сделано. Очевидно, что пополнен рынок спекулятивных инструментов в сфере недвижимости. При этом, что случилось с очередью? Сколько семей, из числа нуждающихся, улучшили жилищные условия? Сколько людей въехали в новые квартиры? Боюсь, совсем незначительное количество. Ну и что, если мы изо дня в день слышим: построено 3 миллиона, скоро будет построено 7 миллионов! Какую проблему эти миллионы решают сейчас или решат в будущем? Будет ажиотажный спрос – принесут прибыль, не возникнет его – будут стоять незаселенными до лучших времен. Все одно к одному – это, практически, фондовый рынок, а не производство жилища. Если бы программу назвали «Жилище», то и решали бы ее в определенном направлении. А этот нацпроект не то чтобы совсем не имеет отношения к жилищу, но и весьма опосредованное отношение имеет к обеспечению доступным и комфортным жильем.

Беседовал Олег ГРОМИЧУК