Как коронавирусный кризис отразился на рынке апарт-комплексов Петербурга?

Первая половина 2020 года стала настоящим испытанием для всего рынка недвижимости. Однако если рынку новостроек власти помогли с помощью запуска программы льготной ипотеки, то сегмент апартаментов оказался лицом к лицу с кризисом. Портал BKN.RU пообщался с директором департамента развития ГК «ПСК» Сергеем Мохнарём и выяснил, как пандемия сказалась на планах компании. 

 

– Среди покупателей спрос на апартаменты в коронакризис, как и на другую недвижимость, объективно был ниже. Но не настолько, как можно было ожидать. В апреле и мае интерес в среднем снизился на 15%. Большую часть составили даже не отказы, а отложенные сделки. В этом случае инвесторы брали паузу до «прояснения обстановки». 

В нашем случае, в проекте START с окончанием строительства в 2021 г., временное исчезновение турпотока инвесторов не пугало. Все прекрасно понимали, что он восстановится, пока объект будет достроен. Но финансовые обстоятельства самих покупателей могли в это время меняться. Поэтому часть сделок смещалась.

 

Кроме того, в кризис для целого ряда инвесторов усложнилось получение ипотеки. Для заемщиков из числа бизнесменов условия в принципе жестче, чем для работающих по найму людей. Дополнительно, бизнесы из пострадавших от кризиса сфер, фактически, попали в черный список банков. Равно как и люди, оказавшиеся во временном отпуске за свой счет, но при этом не потерявшие фактически доходы. Для таких категорий покупателей мы запустили первую для рынка апартаментов длинную рассрочку — на 5 лет. С учетом стоимости юнитов от 1,75 млн. руб. фактические выплаты оказались на уровне обычной ипотечной программы. Но, в отличие от ипотеки, оформить рассрочку гораздо легче. Чем многие покупатели и воспользовались.

Затем, начиная с середины мая, хорошие новости по статистике заболеваний начали появляться все чаще. Ослабления ограничений, подогрели общий интерес к недвижимости и сейчас подавляющую часть отложенных сделок мы перевели в статус оформленных.

Безусловно, на доходности пандемия сказалась. Однако в проектах и программах, рассчитанных на долгосрочное проживание, влияние нового вида кризиса значительно меньше. Под главный удар попал, прежде всего, туристический и развлекательный сектор

 

Управляющие компании сделали единственно верный в таких условиях ход и временно переориентировали все программы на долгосрочное размещение. Это позволило удержать среднюю загрузку на уровне 50% в апреле (самом сложном месяце), и уйти от отрицательных результатов, как минимум.

 

В свою очередь, потенциальные инвесторы убедились в гораздо большей гибкости апартаментов, нежели сугубо туристических форматов: отелей и хостелов и т.д. 

В общем результате спрос на апартаменты в первом полугодии 2020 г. выше первого полугодия 2019 г. В нашем случае в два раза, за счет запуска нового проекта. 

 

Таким образом, можно уверенно сказать, что апартаменты проверку кризисом прошли. И в нашем портфеле им отведена большая роль — в этом году мы выведем в продажу уже третий за последние три года проект апартаментов.

 

– Стоимость квадратного метра в апартаментах в Петербурге растет. Среднее удорожание по рынку в первом квартале составило 3-5%. Во втором цены росли медленнее, примерно на 1-2%. Но не у всех. В нашем проекте апартаментов на Парнасе, напротив, цены в апреле-мае были снижены на 3%. Этим мы не только привлеки внимание к предложению, но и дополнительно поддержали покупателей в непростое время. Безусловно, в дальнейшем стоимость будет расти по мере приближения к завершению строительства.

Если оценивать удорожание за весь строительный цикл, то в нашем апарт-комплексе Like есть следующая статистика. С момента начала продаж на момент сдачи в эксплуатацию юниты дорожают на 40-43%. Через полгода после ввода объекта в эксплуатацию, уже на вторичном рынке, наши аналитики видели предложения в этом объекте и с большей разницей от начальной цены.

 

В строящемся сейчас комплексе START цены выросли на 35% всего за год. Такая разница объясняется очень недорогим предложением на старте продаж. Причем текущие цены в проекте все равно остаются самыми низкими на рынке Петербурга. 

Поэтому сегмент привлекает не только инвесторов в арендую недвижимость, но и желающих просто перепродать юнит позднее. Капитализация апартаментов жилую недвижимость сейчас обгоняет.

 

– Возвращение спроса на апартаменты к среднему уровню 2019 г. произойдёт или в конце этого года, или уже в 2021-м. Зависит от ряда факторов, например, как будет восстанавливаться экономика и распространится ли на апартаменты программа льготной ипотеки.

Позитивно сказывается и статус Петербурга, который является одновременно музеем под открытым небом и деловым центром Северо-Запада. Поэтому, как только появились возможности вновь планировать деловые и туристические поездки, обозначился и спрос на новые бронирования. Оптимистичные сигналы пошли уже в конце мая. Первыми появились арендаторы из столицы, а на июль и август у наших партнеров из управляющих компаний зафиксирован рост бронирований из регионов.

 

– Сейчас наибольшим спросом пользуется малые форматы — студии и однокомнатные апартаменты до 30 кв. м. Такие площади, во-первых, дешевле, а во-вторых — чаще востребованы в аренде, особенно краткосрочной. 

Три года назад на рынке также была явная ниша для апартаментов комфорт-класса на 2 и даже 3 комнаты, площадью 45-70 кв. м. Большую долю таких форматов мы предлагали в комплексе Like с весьма яркой для сегмента архитектурой и ориентированном на долгосрочное проживание. Востребованность можно проиллюстрировать таким результатом: на момент ввода в эксплуатацию Like из более чем 1100 юнитов, непроданными оставалось менее 20. Это без ложной скромности великолепный результат. 

Ближайшая перспектива рисует несколько иные рыночные реалии, где небольшие площади востребованы гораздо больше. Поэтому мы делаем ставку именно на малые юниты, они выкупаются в первую очередь. В частности, проект на Парнасе представлен студиями. Динамика продаж пока такова, что более 90% предложения из 3244 юнитов будет реализовано до окончания строительства. 

В новом проекте, рядом с метро «Кировский Завод», логика такая же — площади апартаментов от 19 до 35 кв. м. Продажи здесь начнутся в сентябре, но мы уже представили цены от 2,4 млн. руб.

– Пока покупатели не обращают особого внимания на возможные изменения. Ведь апартаменты прекрасно работали и раньше, до обсуждения этой инициативы. Безусловно, среди долгосрочных арендаторов упрощение регистрации станет дополнительным аргументом в пользу апартаментов. Поскольку собственники жилой недвижимости далеко не всегда готовы регистрировать (временно) у себя квартиросъемщиков. Строго говоря, регистрация в апартаментах по месту пребывания возможна и сейчас, через управляющую компанию.

В Петербурге апартаменты, в первую очередь, рассматриваются как доходная недвижимость. И гораздо реже, как альтернатива жилью, да и то на ограниченный период времени. Поэтому востребованность регистрации не стоит настолько остро, как это может показаться. 

Инициатива скорее в пользу московского рынка, где есть явная нехватка земли под жилую недвижимость. Для Петербурга это пока не характерно. Но рано или поздно мы к этому тоже придем. Пока, например, в столице некоторые застройщики не стесняются называть апарт-комплексы не иначе как «ЖК», в то время как в Петербурге это не практикуется. Это характеризует отличия в подходе к апартаментам у нас и в столице.

 

Если же апартаменты будут поставлены в один ряд с жилой недвижимостью (такие разговоры тоже ходят), то цены сразу пойдут вверх. Для инвесторов, успевших заключить сделку до этого момента, это означает фиксирование дополнительной прибыли, как разницы в цене актива. Но пока стоимость апартаментов ниже жилья, а значит есть возможность инвестировать на наиболее выгодных условиях.

 

 

– Льготная ипотека однозначно привлечет новых покупателей апартаментов. Все будет зависеть от условий. Например, лимит на льготные займы в 12 млн. руб., действующий сейчас в Петербурге, для апартаментов дает возможность очень широкого выбора. Весной мы запустили с одним из крупнейших российских банков собственную программу льготной ипотеки, со ставкой под 4,2% на первый год кредитования. По этому опыту можно констатировать, что интерес к подобным предложениям очень высок.

Также льготная ипотека на апартаменты де факто будет являться поддержкой инвесторов. То есть, если в сфере жилья эта программа решает социальные задачи, то в апартаментах — развивает сферу услуг. И с точки зрения дальнейшего развития экономики это однозначно плюс.

– Легкий дефицит качественного предложения в Петербурге уже есть. Если сравнивать с первым полугодием 2019 г, то сокращение не менее 15%. Это проекты с расположением рядом с метро, небольшой ценой, малым сроком окупаемости и собственной инфраструктурой. Псевдожилье в этой оценке не рассматриваем, т.к. оно как раз не может быть отнесено к удобным инвестиционным инструментам.

 

Сокращение предложения есть совершенно логичное последствие любого экономического кризиса. Но это не означает, что его вообще не будет. Рынок пойдет по пути углубления сегментации апартаментов, появления новых ниш и освоения новых локаций — то о чем мы говорили еще год назад, когда и кризиса не было. Просто это совершено логичное развитие для Петербурга, и экономические сложности лишь стимулируют этот тренд.

 

В нашем случае вариативность форматов в одном проекте дополняется вариативностью самих проектов. У инвесторов появляется выбор не только среди площадей, но и среди назначения апарт-комплексов по аудитории. Например, можно инвестировать в рынок недорогой массовой аренды или же выбрать деловой сегмент.  

 

Как пример, в сентябре мы запускаем новый проект рядом с метро «Кировский Завод», Putilov Apart. Это комплекс средних размеров, ориентированный на деловую аудиторию. Локация для апартаментов совершенно новая, но исключительно логичная для данной ниши — рядом с крупной деловой зоной юга города и на пересечении транспортных путей как за город, так и в центр. 

Таким образом, дефицит предложения будет усугубляться, но какого-либо кризиса в этом аспекте мы не ждем. Качественные же проекты дополнительно получат преимущество, как объективно удачные для инвестиций.