Михаил Голубев: В развитии малоэтажного рынка за прошедшие 15 лет мы откатились назад

Мы пришли к пониманию значения малоэтажной застройки. Прежде всего, процесс должен выглядеть цивилизованно. Мы ведь заботимся о развитии малоэтажной городской среды, о перспективах развития города. Сегодня мыслями о малоэтажном строительстве делится глава ЗАО «Северо-Западная строительная корпорация»  Михаил Голубев.

 

– Что интересного, поучительного дает нам история развития малоэтажного строительства в последние десятилетия? Как ситуация выглядит сейчас?

 

– Я считаю, малоэтажное строительство – это качественно новый путь развития городской среды. Очевидно – малоэтажная застройка очень выгодна и горожанам, и городу. Однако, оценивая развитие рынка, по своему опыту могу сказать: за прошедшие 15 лет мы откатились назад. Что я имею в виду? В начале, в середине девяностых были программы малоэтажного строительства в Коломягах, в Каменке. Программы эти реализовывались фирмой «Коломяги-ретро» за счет инвестиций Банка реконструкции и развития, предпринимались серьезные попытки малоэтажной застройки больших территорий. Пытались даже организовать выставку малоэтажного домостроения. Если память мне не изменяет, она должна была проводиться в Солнечном или в Репино. Сейчас мне не известны госпрограммы, в задачу которых входило бы регулирование малоэтажной застройки.

 

– Воспринимаете ли вы строителей огромных многоэтажных массивов как источник неравной конкуренции дли малоэтажной застройки? Какова позиция власти?

 

– Каждую неделю мы слышим об очередном проекте-миллионнике из огромных жилых массивов. Я считаю – одного понимания того, что есть иная форма застройки, мало. Переход к такой форме – это, прежде всего, переход на качественно новый уровень градостроительного мышления специалистов и чиновников и повышение градостроительной культуры горожан. Для такого качественного рывка одного желания недостаточно. Как оценить ситуацию, вызванную градостроительным регулированием? Все выглядит нецивилизованно, — таков вывод западных архитекторов, экспертов из числа тех, кто, например, участвовал в газпромовском конкурсе. Следующий яркий пример очень странного поведения – биржа. Все ведь прекрасно понимали последствия нарушения высотного регламента; но если не будет биржи с ее теперешней высотой, то, видимо, возникнет необходимость менять высоту строений, которые планируется создать на намывных территориях, а их высотный предел обозначен на уровне 130 м.

Такая же неразбериха в регламентировании малоэтажного домостроения. То есть я хочу сказать, что    правильное понимание развития города должно быть сопряжено с осмыслением культурной составляющей, с пониманием того, что мы не можем сейчас возводить малоэтажное жилье, чтобы построить за короткое время очень много квадратных метров. Задача малоэтажного строительства в ином. От государства требуется хотя бы политический подход: есть такое явление и оно является альтернативным направлением. Даже имеющиеся в большом количестве коттеджные поселки назвать малоэтажными районами для горожан нельзя – это всего лишь места для сезонного проживания. Я бы так сказал, ситуация в развитии малоэтажного строительства хоть и не критическая, но близкая к этому.

 

– Существует оценка, что коттеджный поселок не что иное, как многоэтажка, положенная на бок и расчлененная на сегменты. Так ли это с точки зрения качества среды обитания и цены?

 

– Некий поселок может, наверное, так выглядеть. Но это говорит лишь о низком качестве архитектурного и планировочного решения. Но даже в этой ситуации он обойдется намного дороже, чем вертикальный 25-этажный дом. Это абсолютно точно. Многие говорят, что малоэтажное строительство доступно по ценам, не очень дорого и так далее. Сразу же скажу: оно априори дороже высотного, потому что затраты на инфраструктуру, расход земли, на индивидуальные решения предполагают существенно большие объемы, чем на строительство квартиры в высотном доме.

 

–?В чем может быть полезен западный опыт?

 

– Ситуация с развитием малоэтажных городов, с развитием субурбий на Западе имеет много направлений. Там нет единого мнения, как должен развиваться пригород или небольшой город. Западная практика для нас нова, опыт пока не накоплен. Вовсе не удивительно, что поселки на окраинах Петербурга выглядят гротескно на фоне нашей жизненной ситуации. Представьте себе: если верить рекламе, дом, который может быть собран за два дня, расположен на двух сотках, и таких домов – 7 тысяч. Такой городок если и может где-то быть, то только в утопическом фильме. Я думаю, такие предложения представляют собой какое-то остаточное явление посткоммунистической реальности. И ничего общего не имеют ни с градостроительной культурой, ни с культурой девелопмента.

 

– Испытывают ли системные затруднения те, кто всерьез намерен заняться малоэтажным строительством?

 

– Очень немногие клиенты хотят покупать наше жилье в ипотеку. Мы предлагаем высококачественное и дорогое жилье, и для нашего покупателя ипотека не является ключевым фактором его приобретения. Чем дешевле объекты, тем их ликвидность, как показывает практика, ниже. Компании предлагают приобретение по ипотечным программам. Но сегодня в связи с ужесточением банковской политики уже невозможно поддержать тот слой потребителей, где ипотека являлась залогом приобретения жилья. Вот западный опыт: невысокий процент, долгий срок погашения – то, чего у нас нет и еще долго не будет. Те, кто по ипотеке мог бы приобрести жилье, в большинстве своем выведены за рамки этих отношений.

 

– Насколько позитивны перспективы, исходя из накопленного опыта?

 

– Перспективы, безусловно, есть. В конце концов, отношения на рынке войдут вцивилизованное русло. Неизбежен переход от унылых железобетонных массивов к более комфортной застройке. О скорости этих процессов тяжело говорить. То, что я наблюдаю в городе в последнее время, свидетельствует об одном – малоэтажное строительство нужно только частным девелоперам и немногим людям, желающим жить в комфортной среде. Усилия разрозненны.

А развитие малоэтажного строительства, по моему глубокому убеждению, должно пройти несколько этапов:

Первый. Был спонтанный рынок. В начале и середине 90-х, когда настроили поселков, где преобладали коробки по 300–500 метров, их было не продать. Часть фирм пропала; потом этот недострой пытались продать. Это был этап осмысления, что же такое малоэтажный рынок.

Второй. Конец 90-х – начало нового тысячелетия, когда компании поняли, наконец, что кроме коттеджа и таунхауса существует малоэтажный дом на несколько квартир. То есть малоэтажный сектор может состоять из разных типов застройки. Примером могут быть дома из нескольких квартир на «Черной речке», «Елизаровской», которые после войны строили пленные немцы. Таким образом, благодаря осознанию необходимости комплексного подхода появились коттеджные поселки. Однако далеко не всем нравится жить в таких поселках постоянно. Многие не хотят отрываться от привычной урбанистической среды с театрами, магазинами и прочими благами. Они хотят жить в экологически чистой, комфортной среде, но с городом порывать не желают. Второй этап показал, что должно сформироваться отдельное градостроительное направление для решения комплексных задач создания удобных малоэтажных поселков. Должны развиваться сети и инфраструктура, транспортное сообщение, развязки, социальная, торговая составляющая, должны быть определены принципы зонирования и так далее.

Третий этап наступит, когда городская власть осознает необходимость развития малоэтажного строительства как системы.

 

Беседовала Аделина ПЕРКУНАЙТЕ