Михаил Осеевский:Снижение цен на жилье говорило бы о снижении доходов населения

Сегодня на вопросы еженедельника «БКН» отвечает вице-губернатор Санкт-Петербурга Михаил Осеевский.

 

– Михаил Эдуардович, может ли инвестиционный климат Санкт-Петербурга считаться благоприятным, если перспективы снижения стоимости жилья туманны?

– Инвестиционный климат формируют такие факторы, как прозрачная структура бюджетных процессов, адекватное правовое поле и способность исполнительной и судебной власти защищать законные права хозяйствующих субъектов. Что касается динамики цен на жилье, то вероятные перспективы их снижения были бы скорее отрицательным, нежели положительным показателем. Снижение цен на жилье как на продукт, который необходим всем и каждому, было бы обусловлено снижением платежеспособного спроса, что в свою очередь говорило бы о снижении доходов населения и затоваривании рынка.

 

– Считаете ли вы привлечение специалистов за счет обеспечения низких цен на жилье действенным стимулом развития инновационных отраслей экономики города?

– Создание благоприятных условий для привлечения специалистов, безусловно, является стимулирующим фактором для экономики города в целом и инновационных отраслей в частности. Под благоприятными условиями мы понимаем гарантию занятости специалистов, относительно высокий уровень оплаты труда и создание бытовых условий проживания в городе. Бесспорно, возможность приобрести жилье является одним из немаловажных факторов. Другой вопрос, что цены на жилье, процентные ставки по ипотеке формируются рынком и не сильно подвержены влиянию власти. Задачей правительства города скорее является создание условий для жилищного строительства (земельные участки, инфраструктура), развития ипотечного кредитования (механизмы рефинансирования), развития иных финансовых механизмов приобретения жилья (стройсберкассы, жилищно-накопительные кооперативы). И мы это делаем.

 

– На начальном этапе ипотеки в столицах практика кредитования под залог строящихся квартир не прижилась. Может быть, повторить попытку сейчас?

– Не соглашусь, что практика кредитования под залог строящихся квартир не прижилась. В перспективе, финансирование объектов строительства должно осуществляться за счет собственных средств строительных компаний и привлеченных кредитных ресурсов. Учитывая, что для перехода на новую систему финансирования потребуется время, государством предприняты шаги по повышению прозрачности строительного бизнеса и увеличению степени надежности взаимоотношений со строительными компаниями. Именно эти факторы всегда и являлись тормозом для более широкого распространения практики кредитования под залог прав требования. В частности, был принят Закон № 214-ФЗ, который установил обязательную госрегистрацию договоров долевого участия и, что возможно, еще более важно, возложил на государственную структуру функции контроля за финансовым состоянием строительных компаний. Таким образом все, что зависит от органов власти в части финансирования объектов строительства и покупателей строящегося жилья, было сделано. Дальше уже дело участников рынка.

 

– Возможен ли строительный бум в условиях крайне низкой капитализации действующих на петербургском рынке строительных компаний?

– Строительный бум, иначе говоря, значительное увеличение количества возводимого жилья, ни для экономики в целом, ни для строительного сектора в частности, не является положительным вариантом развития в долгосрочной перспективе. Строительный бум – исходя из практики западных стран – как правило, сопровождается резким притоком спекулятивного капитала, снижением качества ипотечных кредитов, несбалансированностью спроса и предложения и в дальнейшем – возникновением эффекта «мыльного пузыря». Мы не ставим себе целью создание условий для этого. Если рассуждать абстрактно, сдерживающие факторы значительного увеличения строительства – это недостаточность инженерно подготовленных земельных участков, недостаточные мощности производства строительных материалов, высокая себестоимость строительства и, как следствие, низкий платежеспособный спрос. Капитализация строительных компаний не входит в перечень основных причин, тем более что подавляющее количество проектов строительства до сих пор реализуются за счет средств покупателей, привлекаемых посредством договоров долевого участия, что не накладывает особых требований к размеру собственного капитала компаний.

 

– Поспособствует ли развитию строительного рынка введение моратория на подоходный налог по кредитам с процентной ставкой ниже ставки рефинансирования ЦБ РФ с одной стороны и стимулирование биржевого оборота ипотечных ценных бумаг, – с другой?

– Мораторий на применение указанной статьи НК в какой-то мере скажется на увеличении коротких пассивов банков, но вряд ли существенно повлияет на строительный комплекс. Фондирование ипотечных операций банков происходит в основном из иных источников, нежели вклады физических лиц. Что касается оборота ИЦБ, то очевидно, что повышение ликвидности ИЦБ облегчит возможности банков по фондированию ипотечных операций и, как следствие, сделает более доступным получение ипотечных кредитов. Но однозначной, прямой связи со строительным комплексом нет.

 

– На протяжении последних 10–15 лет приблизительно 280 тыс. семей петербуржцев нуждаются в улучшении жилищных условий. Цифра не меняется. Что делать?

– Динамика состояния очереди все-таки есть. По состоянию на 01.03.2005 года на учете состояло 283 913 семей или 675 622 человека. За период с 01.03.2005 года по настоящее время улучшили жилищные условия и сняты с учета 47 793 семьи или 120 483 человека. За этот же период принято на учет 14 606 семей или 47 293 человека.

Следует учесть, что правительством города только в этом году начата реализация программ содействия гражданам в улучшении их жилищных условий. Это новые городские целевые программы: «Санкт-Петербургские жилищные сертификаты», «Расселение коммунальных квартир» и те целевые программы, которым придан новый импульс. Далее – «Развитие долгосрочного жилищного кредитования», «Молодежи – доступное жилье» и «Жилье работникам систем образования, здравоохранения и социального обслуживания населения», которые в совокупности позволят за период до 2011 года сократить очередь вдвое.

 

Беседовала Аделина ПЕРКУНАЙТЕ