Насколько важна цена для покупателя новостройки?

2019 год стал знаковым для рынка новостроек. С 1 июля вступили в силу поправки, которые принципиально меняют его. Важнейшим фактором является то, что теперь застройщик не имеет доступа к деньгам дольщиков – строить нужно на заемные средства банков. «PRO Недвижимость & Финансы BKN.RU» попросил директора департамента новостроек компании «АЛЕКСАНДР Недвижимость» Сергея Белякова объяснить, как нововведения отразились на рынке и стоит ли ждать дальнейшего роста цен. 

 

– Год заканчивается. Какие события на рынке, которые произошли, вы бы отметили? 

– В первую очередь отмечу деталь, которая связана с переходом на проектное финансирование. За три-четыре месяца до вступления изменений в силу появилась информация о том, что на эскроу-счета должны будут перейти и уже действующие проекты. Это всколыхнуло рынок, и было найдено компромиссное решение – большинство проектов сейчас работают по старым правилам.

Также отмечу отмену ограничений по срокам по семейной ипотеке. Теперь можно получить жилищный заем под 6% годовых. В первой редакции льготные условия предоставлялись только на четыре года – с 2018-го по 2022-й. 

 

– Что тормозит эту программу?

– С помощью льготной ипотеки можно купить только новостройку. А право на нее получают те семьи, где уже есть дети. Скорее всего, таким покупателям нужна квартира, в которую можно почти сразу переехать. Таким образом, эта программа подходит тем, у кого есть где жить.

Также к числу больших событий я бы добавил то, что заработала программа помощи обманутым дольщикам по линии ДОМ.РФ. Так, начались выплаты пострадавшим покупателям квартир. Сегодня, например, дольщики «Норманна» получают компенсации. Это отличная новость для рынка.

В 2019 году Мурино и Кудрово получили городской статус. Это абсолютно новые города, которые были построены за несколько лет. 

 

– Насколько это отразилось на спросе? 

– Удивительно, но практически никак. Интересно другое – недавно один известный портал провел опрос жителей разных городов относительно удобства жизни, и Кудрово заняло первое место. Всем известны транспортные и инфраструктурные проблемы этой локации, при этом местные жители не хотят оттуда уезжать.

Мы с коллегами долго спорили относительно того, почему так происходит. Наиболее вероятной причиной этого является то, что в Кудрово все новое – школы, магазины, коммуникации. Это создает определенный уровень комфорта. В итоге сформировался свой внутренний рынок. Многие семьи сейчас улучшают свои жилищные условия внутри локации. 

 

– Сегодня много говорится об изменениях в покупательских предпочтениях. Что интересует людей? 

– Для понимания необходимо разделить клиентов на категории. Приезжих больше интересуют локация и цена. Им нужна пешая доступность метро. По опыту могу сказать, что с любым региональным покупателем разговор начинается именно с положения относительно входа в подземку.

Среди местных покупателей можно выделить тех, кто покупает квартиру в первый и не в первый раз. Так, новичков интересует локация. Если они жили на севере города, то новостройки на юге или юго-западе, как правило, даже не рассматривают. Это же правило действует для тех, кто живет в Московском, Красносельском и Фрунзенском районах. Второй фактор для них – цена. 

Те клиенты, которые приобретают не первую квартиру, больше обращают внимание на детали – планировку, размер кухни и комнат. Также пристально оценивают «фишки» объекта. 

 

– Раньше говорили, что цена – абсолютно главный фактор при выборе объекта. Изменилась ли ситуация сейчас? 

– Вопрос не такой простой. Было несколько случаев в практике нашей компании, когда люди изначально просили показать им самый бюджетный объект, но после осмотра следовал отказ. Отмечу, что ЖК был очень простым – нет общей зоны, по тридцать две квартиры на этаже, много студий, но при этом найти цену ниже было нельзя.

В то же время проекты с продуманной концепцией не всегда пользуются спросом у тех клиентов, которые впервые покупают новостройку. Цена для них – по-прежнему один из ключевых факторов. Сейчас стоимость и локация дают 60-70% решения, а раньше эти два фактора давали 90%. 

 

– Можете назвать три-пять основных факторов, которые влияют на выбор покупателей?

– Сегодня люди стали больше внимания обращать на планировки. Раньше планировка давалась клиентам в виде квадратика, где схематично демонстрировались помещения – сейчас застройщики отрисовывают квартиры вместе с мебелью. Благодаря этому человек понимает, где и что он сможет поставить. Также запрос есть на большие кухни и относительно небольшие жилые комнаты. Еще недавно все было наоборот – людей интересовали комнаты по 12-14 метров и небольшие кухни – около 8 «квадратов».

Кроме того, переход на эскроу-счета нивелирует значимость известности застройщика. Сейчас все больше клиентов интересует не вопрос, достроит или нет, а то, каким будет качество проекта.

Отдельно отмечу, что больше внимания клиенты уделяют архитектурным решениям проектов. 

 

– Раньше Кудрово, Мурино, Шушары, Парнас были точками, где был сосредоточен спрос клиентов. Что сейчас, в 2019-м? По-прежнему ли они в тренде или появились новые точки? 

– С чем был связан успех этих локаций? Раньше не было таких площадей для застройки в городе, кроме Парнаса. Сейчас они появились. Прежде всего стоит выделить новую часть Приморского района. Там возводится много объектов, и будет еще больше. В ближайшие годы этот район станет миллионником.

Мурино и Кудрово не утратили популярности – сейчас там меньше предложений. Кроме того, появился внутренний рынок. Об этом, кстати, свидетельствует то, что там появляются проекты, которые ранее были немыслимы, например, объекты с трехметровыми потолками, закрытыми дворами и прочими «фишками», которые делают объект дороже на 10-15%. 

 

– В середине года много говорилось о том, что мелкие и средние компании с переходом на новую систему начнут уходить с рынка. Происходит ли это?

– Да, я тоже был в числе экспертов, которые говорили про это. Могу сказать, что ожидания подтвердились. Внимательно изучив законодательные изменения, можно увидеть, что любой застройщик, не построивший за несколько лет определенного объема жилья, не может выйти на рынок. Таким образом, можно говорить о том, что вход в этот сегмент бизнеса закрыт. 

Рано или поздно это приведет к существованию десяти основных компаний. На мой личный взгляд, среди них будет выделяться мощный государственный холдинг ДОМ.РФ. 

 

– Что будет с ценами в этом случае? 

– Переход на эскроу-счета предполагает рост цен. За полтора года шаг за шагом цены росли, даже несмотря на определенное снижение спроса. В целом, по моим оценкам, стоимость жилья выросла на 15-20%, в зависимости от проекта. Теперь на цены влияет не только строительная готовность, но еще и банковские процентные ставки. Сейчас предпосылок для значительного взлета стоимости скорее нет.

Замечу, что ценовая ситуация в целом по России и отдельно по Петербургу разная. Так, вне столиц цены на новостройки будут снижаться из-за низкого спроса, а в Северной столице, где локально лучшая обстановка и большой интерес со стороны иногородних клиентов, цены будут расти. 

 

– Каким будет рынок в 2020 году? 

– Сегодня около 90% проектов на первичном рынке возводятся по старым правилам. В следующем году их станет меньше, но они будут доминировать. При этом стоимость жилья снижаться точно не будет. Думаю, что в 2020 году рынок будет стабильным. 

 

– Стоит ли покупателям сейчас, до праздников, стремиться решить свой жилищный вопрос? 

– Безусловно, стоит. Ноябрь-декабрь – самая горячая пора. Покупателям будут предложены все лучшие акции и дисконты. Январь – тоже время скидок, но в этот месяц реализуется все то, что не было распродано перед праздниками.

Агентство «АЛЕКСАНДР Недвижимость» плотно работает с застройщиками, поэтому мы предлагаем клиентам комплекс услуг. Во-первых, мы не берем комиссию с клиента – все наши услуги для покупателя бесплатны. Во-вторых, наши риэлторы, в отличие от менеджеров строительных компаний, заинтересованы не в том, чтобы продать определенный объект, а в том, чтобы решить задачу клиента. Поэтому наши консультанты предоставляют общую картину по рынку.

Кроме того, «АЛЕКСАНДР Недвижимость» работает со многими банками. Наши эксперты проконсультируют по следующим вопросам: как выбрать оптимальное ипотечное решение, а также где и как можно получить дополнительную скидку по ставке. 

Эта и другие услуги агентства экономят нервы, время и деньги клиента.

 

 «Александр Недвижимость»
Боткинская ул., 15
(812) 200-40-00, anspb.ru

На правах рекламы