Оформляем земельный участок

Продолжение. Начало в № 10 (36)

Вопрос: Каковы условия разрешенного строительства и ограничения использования земли?

Ответ: Земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), предоставляются из земель поселений. Кроме того, коттеджные поселки можно построить и на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным видом использования — под дачное строительство.
Для строительства коттеджа или загородного особняка на земле сельскохозяйственного назначения нет необходимости переводить землю из одной категории в другую, достаточно  изменить вид разрешенного использования, что гораздо проще и дешевле.
Минимальный размер участка, на котором разрешено возводить дом, равен 4 соткам. Строительство должно быть утверждено органами архитектуры. Органы архитектуры могут запретить строительство объектов, нарушающих общий облик местности, а также объектов, в связи с которыми будет происходить нецелевое использование земли. При подобных обстоятельствах возможно изъятие участка. Для того чтобы этого избежать, перед началом строительства необходимо получить разрешение в местной администрации на возведение объекта недвижимости.
В прибрежной полосе водоемов (20 м) запрещено любое строительство, в том числе нельзя строить заборы и пытаться оградить прибрежную зону. Для строительства коттеджей за пределами водоохранной зоны необходимо провести две государственные экспертизы и получить разрешение Минприроды на возведение индивидуальных жилых зданий.
С 1 января 2007 года вступил в силу Водный кодекс, согласно которому частный собственник сможет на законных основаниях приобрести «водный объект», под которым подразумевается пруд или обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка.
Перевод требует подготовки соответствующих материалов, в том числе проведения государственной экологической экспертизы. Основополагающим последствием такого перевода является необходимость привести использование земельного участка в соответствие с новым целевым назначением, поскольку использование земельного участка не по целевому назначению законом не допускается. Действующий ЗК РФ не содержит абсолютных запретов на перевод земель из одной категории в другую. Однако при любых вариантах перевода необходимо соблюдать правила, установленные нормативными правовыми актами для различных категорий земель.
Одна из основных обязанностей собственника — использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием. В том случае, если вы собираетесь использовать участок в других целях, нежели те, которые предписаны для данной категории земель, вам необходимо получить согласие органа исполнительной власти на изменение целевого назначения земли. Для этого надо обратиться в муниципальные органы или органы исполнительной власти субъекта РФ с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка (вида разрешенного использования). Однако изменение вида разрешенного использования земельного участка возможно только при условии, если испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительными регламентами для данной территориальной зоны и при условии получения положительных результатов публичных слушаний (ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 Градостроительного кодекса РФ).
Закон устанавливает следующие ограничения для собственников земельных участков:
• запрет на произвольное изменение целевого назначения земельного участка;
• запрет на изменение режима использования земельного участка;
• запрет купли-продажи земельных участков свыше норм их предоставления;
• запрет купли-продажи участка при наличии земельных споров по участку и иных предусмотренных законодательством причин, препятствующих совершению сделки.

Вопрос: Что необходимо сделать для изменения разрешенного вида использования под дачное строительство, при условии, что зонирование территории не проведено?

Ответ: Для изменения вида использования под дачное строительство следует обратиться с мотивированным заявлением об изменении вида разрешенного использования в местную администрацию.
Администрация принимает решение либо об отказе в изменении, либо об изменении.
Решение оформляется Постановлением главы администрации. Постановление может быть обжаловано в суде.
 
Актами местного самоуправления может быть предусмотрено, что при рассмотрении вопроса об изменении вида разрешенного использования должна быть проведена экологическая экспертиза, целью которой будет являться установление последствий изменения разрешенного использования – негативное влияние на окружающую среду.
Однако на практике не столько правовые акты (которые, кстати, в большинстве случаев вообще отсутствуют) мешают изменить вид разрешенного использования, сколько противостояние этому чиновников местных администраций.
 
В некоторых районах местные органы власти предлагают помощь в получении необходимых согласований, взамен предпринимателю предлагают перечислить «на развитие инфраструктуры района» определенную сумму, но не менее $100  за сотку.
 
К сожалению, законодательство не предусматривает другого пути для легального перевода земель под строительство дач.

Вопрос:
Хотелось бы узнать более подробно о процедуре изменения разрешенного использования земли.

Ответ:
Как уже упоминалось выше, каждая из категорий земли обладает и более мелкой градацией – видом разрешенного использования.
Это уже всем нам известные «ИЖС» (индивидуальное жилищное строительство), «ДНП» (дачное некоммерческое партнёрство), «Малоэтажное жилищное строительство», «Среднеэтажное жилищное строительство» и т.д., относящиеся к землям населенных пунктов, и «для Садоводства», «пашни», «ЛПХ» (личное подсобное хозяйство), «КФХ» (крестьянско-фермерское хозяйство), «огородничество», «пастбища» и т.д. и т.п., относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения.
Рассмотрим примерный регламент изменения вида разрешенного использования земельного участка.
1. Физическое или юридическое лицо, обладающее правами на определенный земельный участок (причем, это может быть не только собственность, но и пользование (постоянное (бессрочное), безвозмездное срочное, пожизненное наследуемое владение, аренда, субаренда)) пишет заявление в местное муниципальное образование, например на имя главы сельского (городского) поселения с просьбой изменить существующий вид разрешенного использования на какой-либо другой. В письме необходимо указать кадастровый номер земельного участка, приложить заверенные копии: свидетельства о государственной регистрации права, кадастрового плана, паспорта.
Для юридических лиц - приложить копии уставных документов.
2. Рассмотрев ваше обращение и приняв по нему первичное положительное решение (а это уже немаловажно), глава муниципального образования выпускает постановление о назначении публичных слушаний по данному вопросу, в соответствии с Земельным кодексом и ФЗ № 131 от 06.10.2003 г. «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ».
3. Это постановление с указанием места и даты проведения открытых публичных слушаний вам необходимо опубликовать в местных СМИ. Обычно достаточно газеты районного значения (1000-4000 руб.), в более серьёзных случаях – газете или сборнике на уровне субъекта Федерации (областной, краевой, республиканской и т.д.). Публикация обойдется примерно в 2000-7000 руб.
4. Проведение публичных слушаний с участием граждан, проживающих в пределах территориальной зоны, в границах которой расположен участок, и правообладателей смежных участков. Пришедшие на слушания могут высказывать свои предложения и замечания, однако, как правило, решение об изменении вида разрешенного использования земельного участка или об отказе в таком изменении принимает глава местной администрации.
5. По результатам принятого решения необходима еще одна публикация в прессе (1000-4000 руб.).
6. Затем нужно получить у муниципального образования ходатайство об изменении вида разрешенного использования земельного участка в виде письма на главу района или справки.
7. Обращение на главу района с аналогичной просьбой с приложением ходатайства от сельского (городского) поселения, результата публичных слушаний и оригиналами публикаций в прессе.
8. Далее, скорее всего, ваше обращение будет разослано главному архитектору района и заместителю главы по земельным вопросам, а также, возможно, и по другим инстанциям (в зависимости от того, какой вид вы изменяете и с какой целью). Соответствующие исполнители выносят свои заключения (отчеты ~ 5000-20000 руб., письма).
9. Собранные заключения, ходатайства и т.д. выносятся на районную комиссию по земельным отношениям. Положительное решение комиссии можно считать положительным финалом всего процесса изменения разрешенного использования.
10. Далее готовится постановление главы района. Для его выхода может потребоваться еще ряд формальных документов и процедур, например: постановка на учет в налоговой инспекции по месту нахождения земельного участка, подготовка инвестиционного контракта или договора на какое-нибудь развитие, обслуживание или строительство, подготовка акта и проекта изменения вида разрешенного использования земельного участка.
11. Затем необходимо внести изменения в Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ), который осуществляет Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость).
12. Заключительный шаг – это внесение изменений в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) в территориальном отделе Федеральной регистрационной службы (ФРС). Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую или изменение вида разрешенного использования считается состоявшимся с момента внесения изменений о таком переводе в записи ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Эта запись является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Примерные временные рамки проведения данных работ: 6-12 месяцев, однако при возникновении сложностей возможны и более длительные сроки.