Площадь апартаментов уменьшается, а доходность растет

Апарт-комплексы – настоящий тренд рынка недвижимости Санкт-Петербурга. Несколько лет назад количество проектов этого формата исчислялось единицами – сегодня этот сегмент разросся до более чем трех десятков объектов. Наибольший объем представлен в Василеостровском и Московском районах города – 7 и 6 проектов соответственно. Средняя стоимость предложений по городу составляет 4,34 млн рублей.

Заметной тенденцией последнего времени является то, что многие строительные компании, возводящие обычные комплексы, все чаще отказываются от квартир-студий, при этом компактные объекты набирают популярность в сегменте апарт-комплексов. Так, площадь юнитов стартует с шестнадцати квадратных метров. «PRO Недвижимость & Финансы BKN.RU» попросил директора по инвестициям агентства недвижимости «Александр Недвижимость» Викторию Федорову объяснить, будет ли данный тренд набирать обороты, или площади юнитов будут расти.

 

– На рынке появляется все больше апарт-комплексов, причем площадь предложений начинается от 16 «квадратов». Почему метраж объектов мельчает?

– Снижение площадей действительно имеет место быть – это естественно и нормально. Функция апартамента, номера или юнита состоит не в постоянном проживании, а во временном пребывании туриста или делового путешественника. Поэтому номер площадью 16-20 метров для этой задачи вполне подходит.

Как правило, такой метраж позволяет расположить в объекте все необходимое – кухонную зону и место для отдыха. Такой функционал ведет к тому, что проектировать в большом количестве юниты площадью 40 «квадратов» для застройщика и управляющей компании не имеет смысла.

Могу сказать, что лоты в 16 кв. м и 22 кв. м будут сдаваться за похожие деньги. Любой инвестор оценивает объект по двум основным параметрам: размер вложений и прибыль. Вывод, который напрашивается, – не имеет смысла приобретать очень просторный объект под сдачу.

Поэтому, отвечая на ваш вопрос, могу назвать схожую доходность одной из причин увеличения доли юнитов студийного формата.

По нашим оценкам, в формате сервисных апартаментов большая часть клиентов интересуются малогабаритными объектами. Так, 73% приходится на студии, 15% – на лоты с одной спальней.

Подобные юниты относительно демократичны по цене и более интересны тем, кто ранее рассматривал коммерческие объекты для инвестиций. Например, сейчас хороший стрит-ритейл стоит в районе 10 млн рублей. При этом такое помещение менее ликвидно, чем небольшой юнит в апарт-комплексе, который легче и быстрее можно продать в случае необходимости. Кроме того, он показывает схожую доходность.

 

– Некоторые застройщики пошли еще дальше. Они не только уменьшили площади, но и вовсе предоставили возможность приобретать юнит не целиком, а лишь несколько метров. В чем особенность такого продукта?

– На самом деле, международная практика в этом вопросе достаточно богатая. На Западе продажа апартаментов мелкими долями очень распространена. За примерами далеко ходить не нужно – можно вспомнить Трампа, который, на найдя одного крупного инвестора, реализовал объект множеству частных покупателей.

Приобретение доли в юните стоит расценивать не как сделку с недвижимостью, а как чисто инвестиционную операцию. Например, есть банковские депозиты, где вкладчик сейчас получает около 6% годовых, а есть приобретение части юнита, где клиент получает в среднем около 10% годовых.

 

– Сейчас на рынке достаточно большое количество апарт-комплексов – около трех десятков. Помимо большого выбора самих проектов, клиентам доступно и множество инвестиционных программ. Будет ли такая недвижимость востребована после сдачи, и не прогадает ли клиент, инвестируя средства в такой объект?

– Как я уже сказала, в среднем сейчас банковский депозит приносит своему владельцу около 6% годовых, апартаменты в среднем дают около 10%. Кроме того, покупатель юнита также может рассчитывать на капитализацию объекта, то есть, например, строящийся юнит стоит 2,5 млн рублей, а через три года будет стоить минимум 5 млн рублей.

Говоря о надежности, стоит сказать, что мы миллион и один раз слышали из разных СМИ о том, как у банков в один прекрасный день забирают лицензию и держатели карт остаются без денег. Все-таки нужно быть честным и сказать, что разрешения на строительство у застройщиков отзывают гораздо реже.

 

– Как покупателю понять, надежен ли застройщик?

– На мой взгляд, основной параметр надежности – земля в собственности. Эту информацию можно получить, даже не обращаясь в офис строительной компании – достаточно просто зайти на сайт организации и открыть проектную декларацию.

Кроме того, любой также может обратиться в агентство недвижимости за помощью. Например, эксперты «Александр Недвижимость» всегда готовы проконсультировать и помочь покупателю приобрести действительно инвестиционно привлекательный объект, основываясь на его потребностях и возможностях.

 

– Куда будет двигаться рынок апартаментов в ближайшие годы?

– Петербург является российской столицей апартаментов. По нашей оценке, спрос на юниты в нашем городе будет только расти. Во многом это связано с изменениями, которые сейчас происходят. Например, большое значение имеет запрет на хостелы в жилых домах.

«Закон Хованской» даст туристам, приезжающим в Петербург, возможность жить в нормальных условиях. Хостелы, которые сейчас оказались под законодательным прессом, предоставляли услуги достаточно сомнительного качества, которые практически никак не контролировались. Отели и качественные апарт-комплексы – все-таки более крупные игроки, которые будет легче контролировать. Неуправляемые хостелы – это страшно.

Сегодня, по официальным данным, ежегодно Северную столицу посещают от 7 до 9 млн туристов. Этот показатель постоянно растет, однако потенциал далеко не исчерпан. Появление большого числа новых гостиниц и апарт-отелей поможет этой сфере раскрыться полностью.

Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов и общие изменения в жизни россиян. Апартаменты постепенно становятся конкурентами гостиниц. Ставки в юнитах обычно ниже на 10-20%, однако при этом в апарт-комплексе постоялец получает еще и кухонную зону, которая приводит к дополнительной экономии.

 

– Потенциал для этого рынка очевиден. Не приведет ли это к резкому скачку цен на такие апартаменты?

– Серьезного роста цен в ближайшей перспективе ждать не стоит. Сейчас средняя стоимость квадратного метра в апарт-комплексах города находится на уровне 140 тыс. рублей. За первую половину года этот формат объекта дорожал параллельно росту цен на первичном рынке жилья. Как правило, апарты дешевле обычных квартир на 10-20%. Поэтому, если не будет резких потрясений, этот паритет сохранится.

Выход новых апартаментов сервисного формата и рост конкуренции заставляют компании более тщательно продумывать концепции проектов. В какой-то степени этот фактор становится важнее локации. Если раньше местоположение играло ключевую роль, то сейчас качество работы управляющей компании, которая занимается наполнением объекта арендаторами, куда важнее. Так, например, УК активно работают с авиакомпаниями, подписывая договора на размещение летного состава в своих проектах, с организаторами деловых мероприятий и с крупными компаниями, которые снимают жилье для своих сотрудников.

 

– Какие локации в Петербурге, по вашему мнению, наиболее перспективны для строительства апарт-комплексов?

– Наш город будет меняться… Сейчас недвижимость возводится везде: в центре, в так называемом «сером поясе» и на окраинах. То же самое касается и сегмента апартаментов. Наиболее перспективными видятся локации вблизи действующих станций метро.

Стоит отметить, что власти, безусловно, заинтересованы в строительстве апарт-комплексов. Это поможет привлекать в город большее количество туристов.

При этом потенциал у этого сегмента огромен. Так, один из крупнейших застройщиков хотел вывести на рынок сразу 5 апарт-отелей, но из-за перехода отрасли на проектное финансирование изменил свои планы. Поэтому можно сказать, что в ближайшее время количество подобных проектов будет расти. За первые полгода в нашем городе было продано около 2,2 тысяч апартаментов, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2018-го.

Если вы планируете приобретение юнита в апарт-комплексах с целью получения стабильного пассивного дохода, то обращайтесь в агентство «Александр Недвижимость». Наши эксперты помогут вам подобрать наиболее выгодные варианты, учитывая ваши пожелания и цели.

 

Агентство «Александр Недвижимость».

Боткинская ул., 15

(812) 200-40-00, anspb.ru