Конец года – жаркое время на рынке новостроек. Большинство строительных компаний «выкатывают» на продажу свои лучшие предложения и готовы давать хорошие скидки покупателям. Клиенты также отвечают повышением своей активности. Причина та же – надежда на выгодные условия сделки. Корреспондент «PRO Недвижимость & Финансы BKN.RU» пообщался с директором департамента новостроек компании «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» Сергеем Беляковым и расспросил его о главных событиях в сегменте, которые произошли за год. 

 

 

– 2019 год заканчивается. Он стал весьма знаменательным для всего рынка новостроек. Сергей, скажите, как изменились запросы покупателей? 

– Сегодня есть тренд – покупка однокомнатных квартир. При этом мы отмечаем снижение спроса на объекты студийного формата. Кроме того, в городе наблюдается устойчивый тренд на повышение спроса на жилье с отделкой.

Отдельно хочу отметить, что в текущем году мы в «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» зафиксировали рост количества сделок с участием ипотечных средств. По нашим оценкам, доля таких клиентов уже превышает 70%. В связи с этим спрос на услуги агентств на первичном рынке растет, ведь клиент, обращаясь к нам, получает комплексную и бесплатную помощь. Так, менеджеры помогают выбрать наиболее интересный объект, который не только соответствует всем требованиям клиента, но и отвечает его жизненным задачам, наши ипотечные брокеры оказывают содействие в составлении заявок в банки для получения ипотеки на максимально выгодных условиях. 

 

– На что обращают внимание клиенты? 

– Для понимания необходимо разделить клиентов на категории. Приезжих больше интересуют локация и цена. Им нужна пешая доступность метро. По опыту могу сказать, что с любым региональным покупателем разговор начинается именно с положения относительно входа в подземку.

Среди местных покупателей можно выделить тех, кто покупает квартиру в первый и не в первый раз. Так, новичков интересует локация. Те клиенты, которые приобретают не первую квартиру, больше обращают внимание на детали – планировку, размер кухни и комнат. Также пристально оценивают «фишки» объекта. 

 

– Сейчас много говорят, что в связи со снижением ипотечных ставок этот инструмент станет драйвером рынка…

– Сегодня с ипотекой работают несколько десятков банков в Петербурге. При этом, по моим оценкам, сегодня 4-5 банков контролируют 90% рынка. Актуальные цифры по ставкам сейчас – от 8,5% до 10%. Это достаточно серьезное снижение. Напомню, что в прошлом году займы на жилье выдавались по ставкам от 10% до 14%. При сделках с таким товаром как недвижимость каждый процент – это очень серьезная сумма, в несколько сот тысяч рублей. Поэтому снижение ипотечных ставок отражается на спросе. Здесь добавлю, что агентство «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ», имея эксклюзивные договоры с рядом ведущих банков, предлагает своим клиентам дополнительные скидки по ставкам. 

 

– Как изменились цены на новостройки в Петербурге? 

– Повышение стоимости жилья без учета роста цены, который связан с ростом строительной готовности жилых комплексов, составило 8-11%. Это, безусловно, фактор, который влияет на количество сделок на рынке. Если снижение ставок положительно влияет, то повышающиеся цены, наоборот, сказываются негативно. 

Новостроечные локации

– За последние несколько лет в Петербурге сформировались новые локации, где активно ведется жилое строительство. Среди них можно выделить Среднюю Рогатку, Октябрьскую набережную и северную часть Приморского района. В чем вы видите привлекательность этих территорий? 

– Преимущество первых двух локаций состоит в том, что они имеют вблизи сложившуюся социальную инфраструктуру. Здесь поблизости хорошие школы, детские сады, торговые центры и неплохая транспортная доступность. За скобками здесь Комендантский проспект.

При этом отмечу, что такие территории выгодны застройщикам. Стоимость самого пятна по сравнению с территориями в зоне «приКАДья» выше, но цена освоения ниже. Здесь более низкая стоимость подключения к коммуникациям. Если к отдаленным территориям нужно тянуть сети, то на таких территориях можно быстро подключиться. 

 

– Как долго эти локации будут главенствовать на рынке? 

– Думаю, что через два года на набережной и Средней Рогатке закончатся свободные пятна. У северной части Приморского района больший временной потенциал – около 10 лет. Однако там есть свои сложности, например, мусорный полигон, наличию которого удивлялся даже президент страны во время одного из визитов в Санкт-Петербург. Сейчас там идут работы по консервации, но запах есть. 

 

– Какие локации в ближайшее время станут наиболее востребованными?

– Продолжится развитие Приморского района в сторону КАД. Также определенный потенциал есть в Красносельском районе – по проспекту Ветеранов. Особенностью этой локации является ограниченная высотность проектов. Кроме того, будет развиваться локация Шушары в сторону от кольцевой. Есть строительная активность в Сертолово, которая, правда, ограничена транспортной доступностью. 

 

– Всеволожск?

– Сегодня Всеволожск не является очень перспективным направлением. Спрос на эту локацию невысокий, и продажи в том направлении идут с трудом. Это, кстати, одна из причин обратиться за помощью к риэлторам при покупке нового жилья. В общении с менеджерами застройщика вряд ли услышишь «Мы построили дом в не очень перспективном месте», а грамотный специалист из агентства, наоборот, предупредит своего клиента, чтобы тот не потерял деньги. 

Проблемные застройщики

 

– Несмотря на все принимаемые меры, проблемные застройщики все равно остаются и работают на рынке. Под проблемными имеются в виду те, кто задерживает сроки. Как можно сделать вывод о надежности застройщика? 

– Если берете квартиру на нулевом цикле, то здесь главный ориентир – то, что было с предыдущими объектами. Сегодня можно узнать, получила ли компания проектное финансирование на реализацию данного проекта или нет. Если финансирование есть, то застройщик не зависит от продаж, и объект с большей вероятностью будет закончен. Как правило, срыв сроков происходит из-за нехватки денег на стройку. Второй момент – это нерасторопность госструктур. В связи с такими проволочками даже именитые застройщики вынуждены платить компенсации своим клиентам. 

 

– Власти Ленобласти запретили студии площадью до 24 кв. м и ограничили процент квартир с квадратурой до 30 метров. Какие вы видите последствия для рынка в связи с этим? 

– Ответ на этот вопрос я бы разделил на две части. Первая – это вопрос, почему решение состоялось только сейчас. Огромные жилые комплексы с большим количеством небольших студий уже построены. Думаю, что позицию властей можно описать поговоркой: «И овцы целы, и волки сыты». Кто хотел, уже построил.

По моим оценкам, на студии площадью более 24 кв. метров приходится более 80% предложения, на меньшие квартиры – около 20%. Думаю, что средний чек сделки вырастет. Разница в 2 метра в переводе на «живые» деньги составит около двухсот тысяч рублей, а как мы знаем, небольшие студии приобретают не от хорошей жизни. Поэтому для небогатых людей такой рост цен станет проблемой. Поэтому, кто сможет, будут брать ипотеку, а у кого такой возможности не будет, вовсе откажутся от сделки. 

 

– Льготы станут более востребованными?

– Спрос на различные субсидии, будь то городские, федеральные или специализированные, есть и сейчас. Однако стоит помнить, что не каждый застройщик готов с ними работать. Кроме того, не каждый проект подходит под использование таких программ, ведь орган, предоставляющий помощь, предъявляет определенный набор требований к компании и к проекту. Здесь также важна помощь опытных специалистов. Мы в «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ» всегда готовы оказать соответствующую помощь клиенту, который хотел бы воспользоваться такой льготой. Наша работа здесь не ограничивается только выбором подходящей компании, что само по себе также достаточно важно, ведь часто клиент приходит со своими предпочтениями, полагая, что все девелоперы работают со всеми программами. Также мы помогаем готовить весь пакет документов.

Если вы собираетесь приобрести квартиру на первичном рынке, то обращайтесь в агентство «АЛЕКСАНДР-НЕДВИЖИМОСТЬ». Наши эксперты бесплатно помогут вам подобрать наиболее интересное предложение на рынке, получить максимально выгодные условия от ведущих банков и, при необходимости, окажут содействие при использовании средств государственных, городских или специализированных субсидий. Звоните! 

 

Боткинская ул., 15

(812) 200-40-00, anspb.ru

 

 

На правах рекламы