У инвесторов в апартаменты осталось всего полтора года

Сегодня в Петербурге юниты в апарт-комплексах экспонируются в десяти районах из восемнадцати. Количество объектов перевалило за три десятка. Проекты в центре часто подходят под определение «псевдожилья», предложения в Курортном районе эксперты называют рекреационными – их назначение схоже с дачами. Кроме того, они доступны далеко не каждому, так как стоимость некоторых сопоставима с теми, что продаются в исторических районах. Директор по инвестициям агентства недвижимости «Александр Недвижимость» Виктория Федорова по просьбе «PRO Недвижимость & Финансы BKN.RU» рассказала о том, какие районы Петербурга наиболее перспективны для новых инвестиционных апарт-комплексов, а также – всегда ли девелоперы гонятся за соседством с петербургским метрополитеном.

 

– Виктория, какие районы или локации сейчас наиболее интересны для строительства инвестиционных апарт-отелей?

– Безусловно, наиболее привлекательные районы – центральные. По привлекательности с ними может поспорить Московский район. Однако важный вопрос – продаются ли там участки. Сегодня предложение там очень ограничено.

Всех клиентов апарт-комплексов Петербурга можно разделить на краткосрочных и долгосрочных. Первые пользуются услугами в течение нескольких дней или недель, а вторая категория постояльцев заезжает на более долгий срок, который зачастую может достигать года и более. Это различие диктует и интерес к локации. Так, туристы больше заинтересованы в близости к достопримечательностям, а «командировочные» рассматривают предложения в пешей доступности от станций метро.

 

– Можно ли тогда сказать, что застройщики ориентируются на развитие петербургской подземки, планируя новые проекты?

– Любой девелопер, выбирая место под новый проект, оценивает, насколько он будет востребован, по множеству факторов – наличие метро в доступности является одним из них. Однако стоит упомянуть, что планы часто остаются планами. Яркий пример – объект на Оптиков, который при строительстве позиционировался компанией как комплекс рядом с метро. В итоге сегодня на месте, где должна была открыться станция «Яхтенная», возвышается другой жилой комплекс. Поэтому ориентироваться только на метро опасно.

При этом скажу, что апартаменты находятся в более выигрышной позиции, так как девелопер имеет возможность возвести объект там, где обычный ЖК не может появиться из-за отсутствия места под социальную инфраструктуру.

Здесь стоит добавить, что сегодня нет ни одного апарт-комплекса, который располагался бы не у метро.

 

– Сейчас много говорится о транспортной стратегии Петербурга – о том, какие станции появятся в ближайшее время, о том, что к 2030 году планируется появление железнодорожного полукольца. Насколько такие проекты оказывают влияние на планы девелоперов, в том числе тех, которые строят инвестиционные апарт-отели?

– Безусловно, такие планы влияют на проекты девелоперов. Однако важно понимать то, насколько этим «наметкам» можно доверять, ведь решения могут измениться.

 

– Скажите, а нет ли в сегменте апартаментов такого явления, как у жилья: метро хорошо, но в десяти минутах пешком, а если ближе – то это минус?

– В сегменте апарт-комплексов все наоборот. Сегодня те клиенты, которые нацелены на долгосрочное проживание, как правило, не занимают юнит более года-двух. Метро для таких постояльцев на первом месте по важности. Также заинтересованы в близости с подземкой и те, кто проживает в апарт-комплексе всего несколько дней.

Камерная обстановка нужна для обычной недвижимости, где живут семьи с детьми. Конечно, для них постоянный поток чужаков к метро или от него будет достаточно неприятен.

 

– Сейчас много говорится о переходе застройщиков на эскроу-счета. Насколько новые поправки в ФЗ-214, по которым возводятся апарт-отели, отразятся на инвестиционной привлекательности? Можно ли сказать, что проекты, работающие по старым правилам, более инвестиционно привлекательны?

– Раньше от этапа котлована или забора до момента ввода объекта в эксплуатацию стоимость объекта вырастала в среднем процентов на тридцать. Сегодня большинство апарт-комплексов по-прежнему возводится по старым правилам, что было предусмотрено законодательством. В ближайшие полтора года все проекты перейдут на эскроу-счета – после этого вышеупомянутые тридцать процентов, которые мог заработать частный инвестор, превратятся в пять-десять процентов.

Поэтому сегодня и в ближайшие полтора года у тех, кто хочет заработать на недвижимости, сохраняется возможность вскочить на ступеньку уходящего поезда. Сегодня агентство «Александр Недвижимость» готово проконсультировать всех тех, кто хочет получать стабильный пассивный доход от своего жилья. За помощью в подборе разнообразных вариантов объектов обращайтесь в любой офис компании – наши эксперты бесплатно проконсультируют и подберут для вас варианты выгодных предложений.

 

– Большинство девелоперов апарт-комплексов в рекламных сообщениях упирают на то, что профессиональная управляющая компания возьмет на себя все хлопоты. Однако, насколько я понимаю, владелец «апарта» может и самостоятельно заниматься его сдачей. Насколько это выгоднее, сложнее, и вообще – имеют ли место в практике такие случаи?

– Инвесторов можно разделить на тех, кто покупает несколько лотов или один. Первые – владельцы бизнеса, которые хотят создать для себя дополнительный источник дохода, работающий без их активного участия. Как правило, такие клиенты, наоборот, заинтересованы в услугах профессиональной компании. Вторые – это люди, которые покупают один-два юнита. Среди них встречаются и те, кто по ряду обстоятельств готовы взять управление объектом на себя. Например, часто мужья приобретают апартаменты для своих жен, как небольшое собственное предприятие.

Управляющая компания сохраняет время и нервы владельца юнита. Если собственник принимает решение самостоятельно развивать этот проект, то ему стоит понимать, что сдача является настоящим бизнесом, который требует серьезных усилий. Грамотно разместить рекламу даже на самых популярных площадках, осуществлять ежедневную уборку и следить за состоянием техники, ремонтируя ее по мере необходимости, – крайне сложная задача.

 

– А может ли собственник юнита в какой-то момент передумать и обратиться за помощью к управляющей компании?

– Здесь есть нюансы. Например, владельцы юнитов, которые решили отказаться от услуг управленцев, отказываются и от предлагаемой мебели. При этом зачастую они обставляют объект мебелью одного известного шведского производителя. Конечно, такой лот взят в управление не будет. Все юниты, которые рекламируются на соответствующих ресурсах, должны быть в едином стиле – нельзя на сайте показывать одно, а на деле заселять людей в помещения, обставленные в ином стиле и функционале.

 

– Куда будет двигаться рынок апартаментов в ближайшие годы?

– Петербург является российской столицей апартаментов. По нашей оценке, спрос на юниты в нашем городе будет только расти. Во многом это связано с изменениями, которые сейчас происходят, например, большое значение имеет запрет на хостелы в жилых домах.

«Закон Хованской» даст туристам, приезжающим в Петербург, возможность жить в нормальных условиях. Хостелы, которые сейчас оказались под законодательным прессом, предоставляли услуги достаточно сомнительного качества, которые практически никак не контролировались. Отели и качественные апарт-комплексы – все-таки более крупные игроки, которые будет легче контролировать. Неуправляемые хостелы – это страшно.

 

– Сейчас сегмент апартаментов активно развивается – появляются все новые и новые объекты. В перспективе пяти лет – с нынешних тридцати-сорока проектов количество объектов может вырасти в два раза. Как вы считаете, такая конкуренция на этом рынке не сделает ли апарт-отели менее доходными?

– Потенциал у этого сегмента огромен. Так, один из крупнейших застройщиков хотел вывести на рынок сразу пять апарт-отелей, но из-за перехода отрасли на проектное финансирование изменил свои планы. Поэтому можно сказать, что в ближайшее время количество подобных проектов будет расти. За первые полгода в нашем городе было продано около 2,2 тысячи апартаментов, что на 11% больше, чем за аналогичный период 2018-го.

Также не будут испытывать недостатка в постояльцах и возведенные апарт-комплексы. Причина этого заключается в том, что туристический потенциал Петербурга не до конца реализован. Поэтому появление качественного номерного фонда привлечет в город большее количество путешественников.

Если вы планируете приобретение юнита в апарт-комплексе с целью получения стабильного пассивного дохода, то обращайтесь за консультацией в агентство «Александр Недвижимость». Наши эксперты помогут вам подобрать наиболее выгодные варианты, учитывая ваши пожелания и цели.

 

Боткинская ул., 15

(812) 200-40-00

anspb.ru

 

На правах рекламы