Вячеслав Семененко: Хочется верить, что рынок стал более цивилизованным

На наши вопросы отвечает президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Вячеслав Семененко

 

– Вячеслав Васильевич, расскажите о последних тенденциях на рынке недвижимости.

 

– Основной тенденцией первого квартала 2008 года стал рост цен и сокращение предложения. Сейчас рынок немного стабилизировался: цены выросли настолько, что платежеспособный спрос упал – людям уже просто не хватает средств, в том числе и ипотечных. На первичном рынке за первые четыре месяца года рост цен составил около 18%, на вторичном – почти 30%.

 

– Как в связи с этим ведут себя покупатели? Кто покупает сегодня квартиры?

 

– Четверть сегодняшних покупателей на вторичном рынке – это люди, которые взяли ипотечный кредит. 60–65% – те, кто меняет свои жилищные условия на лучшие и доплачивает либо, наоборот, обращается с целью покупки другого жилья плюс получение доплаты. С так называемыми «прямыми» деньгами сейчас покупателей очень мало – 5–10% максимум. Люди из других регионов, в частности, из Москвы и из «нефтяных» городов, предпочитают покупать строящееся жилье. Причем для многих это возможно сделать непосредственно в своем городе, поскольку во многих региональных центрах петербургские строительные компании имеют филиалы.

 

Многие сейчас обратили внимание на Ленобласть (ближайшие не слишком раскрученные пригороды), потому что денег на покупку жилья в Петербурге не хватает. Если говорить о пятидесятикилометровой зоне вокруг Петербурга, здесь цены как на квартиры, так и на загородные дома стабильно высокие. Зачастую квадратный метр жилья, например, в Пушкине может стоить больше, чем в некоторых районах Петербурга. Однако в пределах 100 км от города можно найти гораздо более просторное жилье за те же деньги, за которые можно купить малогабаритную квартиру в северной столице. Это Кингисепп, Волосово, Приозерск. Пока сравнительно недорого стоят квартиры в Луге, хотя здесь очень зеленый район, много озер и сосновые леса, а также неплохо развита инфраструктура.

 

В целом по рынку активность сейчас невысокая. Связано это с тем, что цены выросли, а у потенциальных покупателей не хватает денег на приобретение жилья, то есть платежеспособный спрос снизился. Люди должны привыкнуть к новым ценам, а для этого должно пройти некоторое время. Еще один факт, который повлиял на снижение платежеспособного спроса – ухудшение ипотечных условий. Некоторые банки вынуждены были свернуть ипотечные программы, и многие потенциальные заемщики остались ни с чем.

 

– Какие изменения произошли на рынке, в компаниях вашей Ассоциации за последние годы? Какого рода новые услуги они сегодня развивают? С чем это связано?

 

– За последние год-два в продвинутых компаниях, действительно, появилось много новых дополнительных услуг, что связано с растущими потребностями рынка. Некоторые наиболее востребованные услуги из разряда дополнительных переходят с разряд новых, активно развивающихся и расширяющихся направлений деятельности риэлторской компании. Это относится, например, к ипотечному брокериджу. Несколько лет назад, когда ипотека пребывала в зачаточном состоянии, брокерские услуги в ипотечном кредитовании были редким явлением – в новинку. Услуга выполняла в агентствах именно функцию дополнительной.

 

Сейчас, когда ипотека повсеместно набирает обороты, в компаниях активно открывают целые отделы и направления, которые занимаются ипотекой. Услуга перестала быть «дополнением» для клиентов, а выделилась в отдельное направление, со своими специалистами, руководителями, партнерами, контактами и т. д. Клиенту не только дополнительно предлагают купить понравившуюся квартиру с помощью ипотечного кредита, но и просто на рынке «продвигают» ипотечный брокеридж как отдельную услугу. Преимущества в данном случае понятны – обращаясь в агентство, человек получает большой выбор ипотечных предложений, ему не нужно ходить по банкам и застройщикам, то есть в данном случае действует принцип «одного окна».

 

То же самое произошло на рынке с земельными операциями. Рынок загородной недвижимости сейчас развивается очень активно. Вместе с тем все услуги (оформление купли-продажи земельных участков, «выкуп» участка агентством недвижимости, оформление собственности на участки и дома и т. д.) перестали быть чем-то необычным, а в силу своей востребованности также выделились в компаниях в отдельные направления и даже целые департаменты.

 

К «новинкам» можно отнести переход агентов в ПБОЮЛ. Правда, новая схема распространилась не на всех участников рынка. Любой переход на новую схему работы должен быть продуман и тщательно подготовлен. Многим риэлторам, например, пенсионерам, эта схема не подходит. Кроме того, нельзя загонять людей в какие-то рамки насильно – нужно сначала все разъяснить, показать, продумать, а потом уже внедрять. Именно поэтому переход к ПБОЮЛ не должен был быть резким. Если в начале 2007 года участники рынка с интересом присматривались к новой схеме, то в настоящий момент в зависимости от направления бизнеса в агентствах начинают действовать различные схемы работы. Например, в нашем агентстве «Петербургская Недвижимость» по-прежнему часть риэлторов находится в штате, а часть оформляет документы и собирается стать частными предпринимателями.

 

– Как бы вы охарактеризовали сегодняшний этап развития рынка?

 

Хочется верить, что сейчас рынок риэлторских услуг становится более цивилизованным. «Белый» риэлтор для нас – это специалист по недвижимости, который честно работает в серьезном, надежном агентстве.

 

В направлении информационной открытости на риэлторском рынке, кстати, сейчас заметен серьезный прогресс: работают межагентские базы, появилось множество специализированных интернет-изданий и сайтов с предложениями, формируются новые печатные издания, например, ваше. Раньше часто бывало, что один и тот же объект недвижимости предлагало несколько компаний. Сейчас такого практически уже не встретишь.

 

К сожалению, на мой взгляд, пока недостаточно говорят о мошенничествах и тех, кто оказывает услуги незаконно. Не хватает государственных рычагов давления на мошеннические фирмы, которые порочат имя честных риэлторов. Самая удручающая ситуация с подобными компаниями на рынке аренды. Если на первичном рынке строительные компании не станут работать с несерьезными брокерами, которые могут нанести вред репутации самих девелоперов, то в сфере аренды работает множество сомнительных фирм. Арендой может заниматься частное лицо, даже не имеющее офиса, и потому здесь плодится большое количество мошенников, в частности, информационных агентств.

 

Беседовала Елена ИВАНОВА