05.07.10-11.07.10: Неделя в цифрах и мнениях

На минувшей неделе цены на питерское жилье опять поставили неприятный для продавцов антирекорд. Квадратный метр в Северной столице, по данным БКН, продавался в среднем по 84 224 рубля. На процент дешевле, чем неделей раньше, и на почти на 4,5% дешевле, чем в начале года. Сильнее всего подешевели «квадраты» в историческом центре. На прошедшей неделе за них просили (опять же в среднем) по 105 917 рублей, тогда как на предыдущей – на 1257 рублей больше. Потеряли в цене также метры на окраинах, хотя и не столь значительно. Квартиры в периферийных районах ценились по 77 367 рублей за кв.м, в пригородах – по 68 264 рубля за кв.м. Самые низкие показатели традиционно у Колпинского района – здесь жилье согласны отдавать по 58 722 рубля. Для сравнения, в соседствующем с ним Пушкинском районе жилье дороже на 26%, показатели другого соседа, Московского района, еще выше – здесь «квадрат» ценится на 47% дороже по сравнению с колпинскими метрами.
Однако, как показывает мониторинг, последнее время больше всего теряют в цене как раз наиболее дорогие территории. За два месяца в Петроградском районе цены снизились со 115 до 111 тыс. рублей, в Адмиралтейском – с 94 до 91, в Выборгском – с 84 до 81,5 тыс. рублей. Тогда как дешевые районы в цене если и потеряли, то куда меньше: в Колпино за тот же период цены сократились всего на 500 рублей – с 59,2 до 58,7 тыс. Во Фрунзенском и Красносельском районах средние цены квадратного метра и вовсе не изменились (небольшие колебания не в счет).
Несмотря на продолжающееся снижение цен на жилье, риэлторы настаивают, что питерские квартиры продолжают оставаться инвестиционно привлекательным вложением. Правда, оговариваются, что на прибыль от приобретения можно рассчитывать лишь в долгосрочной перспективе (от двух лет и более), зато это очень надежный материальный актив, который переживет любые обвалы мировых рынков (подробнее см. мнения на соседней странице).
Еще одна оговорка: сегодня в жилье есть смысл вкладывать лишь собственные, а не заемные средства. Несмотря на незначительные послабления банков по ипотечным ставкам, они остаются весьма высокими. В пору, когда жилье дорожало на 20% в год, банковские ставки не казались такими уж запредельными. Однако сейчас, когда цены на квартиры стоят, связываться с кредитами по актуальным ставкам могут лишь люди, для которых расширение жилплощади – вопрос жизненной необходимости.
 
Дмитрий Сперанский,
аналитик Ассоциации риэлторов
Петербурга и Ленобласти
 

 
Приведенные цены могут служить лишь общим ориентиром для продавцов и покупателей типового жилья в городской черте без существенных недостатков и повышающих факторов. За более точной оценкой, учитывающей индивидуальные особенности жилья (близость метро, вид из окна, состояние парадной и т. п.), необходимо обратиться к специалистам.
В таблице указаны цены «реальных» вариантов – то есть объектов, которые могут быть реализованы в разумные сроки. В листингах несложно найти квартиры по куда более высоким ценам, однако, по мнению экспертов, покупатель на них вряд ли найдется

 

 

Елена Левенберг, директор отделения агентства «Адвекс»:   Сегодня жилая недвижимость – не то место, куда надо вкладывать деньги в расчете на быструю прибыль. Помню, было время, когда мы советовали обладателю свободных средств купить 20 типовых однокомнатных квартир: уже через месяц заметна выгода, да к тому же любые «единички» были товаром весьма ходовым – при нужде очень быстро обращались в деньги. Сейчас, конечно, ситуация не та. Никто не может гарантировать, что купленный сегодня товар не станет дешевле через два-три месяца. По нашим наблюдениям, сегодня дорожают разве что элитные квартиры: по этим вариантам сторговаться с хозяевами и существенно понизить цену уже не получается. Однако, хотя вложения в недвижимость еще некоторое время не будут давать высокого дохода, они остаются весьма надежным инструментом вложения: у инвестора при любых движениях на мировых рынках останется существенный материальный актив.
Яков Кусевицкий, генеральный директор агентства «Центр»:   Сегодня в любом сегменте недвижимости число продавцов сильно превышает количество покупателей. Объектов столько, что не знаю уже, куда запихивать. Фирмы избавляются от непрофильных активов. В предложении немало жилья, которое перешло к банкам в результате дефолта заемщиков. Теперь банкиры пытаются возместить затраты, нередко выставляя доставшуюся им недвижимость по неадекватно высоким ценам – они рассчитали их исходя из своей бухгалтерии. Однако забыли договориться с покупателями – поэтому объекты стоят без движения. Иногда проскальзывают и варианты от частных инвесторов, однако их относительно немного. Нынешние владельцы этих квартир в свое время покупали их не на последние деньги, поэтому им нет нужды сбрасывать товар при сегодняшней неблагоприятной конъюнктуре.
Людмила Синьковская, генеральный директор агентства «Русский дом»:   Сегодня инвестор, который вкладывает сбережения в жилье, очевидно не прав. Если он заинтересован в прибыли, это плохое вложение. Правда, если он руководствуется какими-то другими интересами, а не доходностью инвестиций, тогда разговор другой. То же касается расселений коммуналок: это уже давно перестало быть бизнесом – на подобное дело отваживаются лишь те, кто хочет приобрести жилье для себя. А вот коммерческую недвижимость в Петербурге я считаю все еще весьма инвестиционно привлекательной. Конечно, если не наделать ошибок. К примеру, вкладываться в недвижимость, на которую не готовы документы (прежде всего это касается бумаг из кадастровой палаты) – большой риск. Оценить траты, которые могут потребоваться, чтобы соблюсти все требования для перевода квадратных метров из жилых в нежилые, неспециалист не сможет даже примерно.
Антон Баранов, генеральный директор риэлторской компании «Авентин-Недвижимость»:   Питерскую недвижимость можно считать инвестиционно привлекательной и в нынешней рыночной ситуации. Хотя бы потому, что Петербург остается центром притяжения для приезжих из регионов – это обеспечивает постоянно подпитываемый спрос на недвижимость. Однако разговор о вложениях надо начинать с задачи, которую ставит перед собой инвестор. Если цель лишь в том, чтобы получить доход выше, чем на банковских депозитах, то жилые квартиры сегодня – не самый удачный предмет для вложений. В этом смысле может быть интересна коммерческая недвижимость. Однако для многих потенциальных покупателей задача состоит не только в извлечении прибыли. Кому-то важно иметь жилье как материальный актив, причем не абы где, а в культурной столице – имиджевую составляющую привлекательности нашего города тоже нельзя сбрасывать со счетов.