Как изменится рынок жилья?

 

– Абсолютное большинство прогнозов, которые сейчас даются в отношении рынка недвижимости происходят на основе преодоления предыдущих кризисов 1998-го и 2008-го годов. Кризис 2014-го года был внутрироссийским и политическим, поэтому его можно вынести за скобки. 

 

Падение цен на недвижимость в предыдущие мировые кризисы составляло около 20%. При этом снижение цен было не одномоментным, а постепенным. Так, например, в 2008 году стоимость жилья снижалась в течение года. Вероятно, что в нынешней ситуации, которая является следствием «коронавирусного кризиса», такой сценарий может повториться – стоимость недвижимости будет медленно снижаться. 

 

Действительно, в марте был пик спроса на покупку жилья с использованием заемных средств, а дальше последовало снижение. Во многом это произошло за счет скачка курса валют. Так, все кто были в стадии раздумья или планировали совершить покупку в ближайшие месяцы оживились и вышли на сделки. Отмечу, что многие клиенты ждали скачка ипотечных ставок, потому что, как правило, после роста курса доллара следует рост ключевой ставки. 

Добавлю, что данный всплеск, действительно, был временным явлением. Сейчас мы фиксируем снижение заявок на получение ипотеки. Одной из причин этого можно назвать то, что все кто хотел приобрести квартиру сделали это еще в марте. 

Мы отмечаем формирование отложенного спроса на рынке премиальной недвижимости как со стороны покупателей из России, так и из других стран. Наиболее активно интересуются премиальными объектами клиенты из Украины, Белоруссии и Казахстана. Так, представители этих стран лидировали в январе-феврале и продолжают это делать сейчас. 

Сейчас большой спрос на удаленные просмотры квартир. Сегодня два основных момента сдерживают покупателей: неопределенность и психологическая неготовность приобретать объект без его живого просмотра. 

 

 

– Говорить о снижении цен на новостройки сейчас не приходится. Одной из основных причин является рост цен на строительные материалы. Так, только с начала текущего года они подорожали на 10-15%. Появление различных акций во многом связано с тем, что покупательский спрос снизился. Это в свою очередь обусловлено тем, что люди, которые сидят дома почти два месяца сейчас меньше думают об улучшении жилищных условий. Однако уже намечается отложенный спрос, который перейдёт в летние сделки.

Цены стабильно идут вверх, это показывает статистика. Также не стоит забывать, что новые проекты из-за сложившейся ситуации не выходят, а это значит, что предложение будет сокращаться.

 

– Покупательской спрос на недвижимость снизился в Петербурге на 70%. Многие собственники вторичных объектов вынужденно сняли свои объекты с продажи, а те, кто не может снять, например, по причине встречной покупки, вынужденно снижают цены. 

 

Процесс снижения цен является лавинообразным. Так, один собственник снижает стоимость, второй, увидев это, также делает дисконт, чтобы составить первому конкуренцию. Далее это переходит в настоящий тренд. Это мы фиксировали и в 99-м году, и 2009-м году, и в 2015-м. По аналогии с предыдущими кризисами цены могут снизится до 30%

Уверен, что данная тенденция затронет не только вторичный, но и первичный рынки. Так, когда девелоперам понадобится ликвидность, они будут вынуждены снижать цены. Уже сейчас мы видим, что застройщики завлекают покупателей различными акциями, которые по своей сути являются завуалированным снижением цен. Никто не готов сразу снижать стоимость кардинально: сначала будет 10%, потом 15% и так далее. 

 

Уверен, что говорить о моментальном восстановлении покупательского спроса сейчас преждевременно, так как количество безработных в ближайшее время будет увеличиваться. Также стоит заметить, что на покупательский интерес к объектам недвижимости в большей степени влияет не уровень ипотечных ставок, а наличие или отсутствие у людей уверенности в своем будущем. 

– По нашему мнению, на рынке жилья стоит ждать тренда на снижение цен, однако оно будет достаточно выборочным – от объекта к объекту. Отрицательная динамика будет свойственна для рынка вторичной недвижимости. Особенно это затронет самые неликвидные объекты, например, старые панельные дома советской постройки. Кроме того, стоит ждать на рынке «выброса» квартир владельцы которых не справились с ипотекой. 

На стоимость жилья первичном рынке действует множество факторов. Так, среди них можно выделить заметное снижение покупательской способности россиян, что, безусловно, негативно сказывается на спросе. Также будет расти себестоимость строительства, что также приведет к росту цен. При этом появление льготной ипотеки все-таки положительный фактор. В целом мы не ждем какого-то резкого колебания цен ни в большую, ни в меньшую стороны. 

– После окончания пандемии и смягчения ограничений финансовое положение большинства жителей России будет хуже, чем до начала нового кризиса. В какой-то степени его можно будет сравнить с положением дел, которые было в 98-м году. По нашей оценке, многие не смогут улучшить свои жилищные условия даже с использование льготной ипотеки. 

По нашим данным, относительно беспроблемно выйти на ипотечную сделку за последние несколько месяцев могли лишь те, кто получал одобрение в феврале-марте. Новые клиенты по всем без исключениям программам, включая льготные, столкнулись с более жесткими требованиями от банков. 

 

При этом уже сейчас мы зафиксировали тренд на рост спроса на услугу трейд-ин. Эта тенденция обязана в том числе и тому, что ипотека становится все менее доступной. 

Еще одной причиной роста популярности трейд-ин является то, что на рынок выходят покупатели поколения Z, которым достались бабушкины квартиры – они не хотят возиться с продажей вторички. Для них принцип решения квартирного вопроса в режиме одного окна у застройщика является близким к идеалу. 

 

– В 2020 году было 2 пика по количеству заявок на получение ипотеки. Первый пик состоялся в пятницу, 13 марта. В этот день клиенты начали «обрывать» телефон. По нашему мнению, это было связано с резким скачком курса валют, ростом ипотечных ставок сразу в нескольких банках. Второй пик нами был зафиксирован сразу после объявления о старте новой льготной программы под 6,5% годовых. Так, в первые дни нам звонили люди, хотевшие приобрести вторичку по новой программе. В итоге в среднем из 20 звонивших только 1-2 человека были готовы рассмотреть варианты на первичном рынке. 

Безусловно, новая льготная программа создала всплеск интереса на рынке жилья, однако эффект от нее сдерживает неуверенностью людей в завтрашнем дне. 

Финансовые организации и девелоперы, видя это, пытаются «сгладить» негативные факторы за счет акций, рассрочек и скидок. Так, некоторые компании готовы принимать в качестве первого взноса только средства маткапитала без добавления «живых» денег. Еще одним сдерживающим фактором стало и то, что банки стали существенно более жестко проверять заемщиков. В «черные списки» попали не отдельные специалисты, а целые отрасли. 

 

На данный момент жилищные кредиты готовы брать лишь те, кто абсолютно уверен в своем доходе. Говорить о том, что россияне радостно бросились скупать недвижимость с помощью новой ипотеки не приходится.