Как купить квартиру «на котловане» без риска?

Выбирая квартиру в новостройке, покупатель сталкивается с огромным количеством предложений. Жилые комплексы различаются по классу, цене, метражу квартир, качеству придомовой территории и другим параметрам. Но немаловажным для покупателя остается этап строительства дома, на котором совершается покупка. Зачастую, приходя к специалисту по подбору недвижимости, клиент уже знает, на каком этапе он хотел бы приобрести квартиру и по каким соображениям.
 

Низкий старт

Согласно российскому законодательству, застройщик может начать продажу квартир на начальном этапе строительства, сразу после получения разрешения. Как правило, застройщик открывает продажи квартир, как только на месте будущей новостройки появляется котлован. В этот период цены на квартиры обычно самые выгодные, и по мере устремления новостройки вверх цены также растут. Несмотря на то, что цены на первом этапе самые низкие,  в это время наиболее велик риск «напороться» на долгострой или вовсе мошенников, поэтому покупатели, конечно, делают непростой выбор между минимальной ценой и уверенностью, что все будет хорошо.
 

Дешево, но долго

Когда покупатель ограничен в финансах и квартира ему при этом нужна не прямо сейчас, то он зачастую выбирает новостройку на начальном этапе строительства и с радостью наблюдает, как растут цены на нее, понимая, что сделал правильный выбор. Если же квартира нужна срочно и покупатель рассматривает квартиры только в готовых новостройках, то сэкономить не получится.
Эксперты утверждают, что разница между ценами на старте и на последнем этапе продаж может составлять в среднем около 30%. Такое ценообразование, конечно, нравится инвесторам, которые покупают квартиры не для собственного проживания, а для того, чтобы сразу после получения ключей их продавать.
 

Сотни квартир на выбор

Приобретая квартиру на этапе котлована, покупатель получит не только низкую цену. На начальном этапе продаж доступен большой выбор квартир различного метража и планировок. Можно выбрать этаж для проживания, вид из окна, подумать, решить, нужен ли балкон или лоджия, гардеробная комната, сколько требуется санузлов и какие по размеру, нужна ли европланировка или обычная. Соответственно, чем дольше идут продажи, тем меньше выбор у покупателя. Зачастую на самом последнем этапе остается не так много квартир с не самыми лучшими планировками. Но стоит рассматривать и такие варианты, ведь вкусы у всех разные, и то, что не понравилось одним, может понравиться другим покупателям.
 

Проверить реноме застройщика

Покупая квартиру в новостройке, а особенно на первом этапе, конечно, нужно обратить внимание на репутацию застройщика. Это не обезопасит покупателя на 100%, но вероятность того, что он попадет в долгострой заметно уменьшится. Перед заключением ДДУ стоит тщательно изучить историю компании, посетить ее офис, посмотреть форумы дольщиков или их группы в соцсетях, где можно получить интересующую информацию, и даже поговорить с жильцами уже построенных домов застройщика.
 

	Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: Квартиры в новостройках сегодня покупают на всех этапах строительства, разница – в мотивации. На начальном этапе жилье приобретают те, кто хочет сэкономить, на среднем – те, кто хочет сэкономить, но уже убедившись в том, что дом будет достроен. На завершающем этапе строительства жилье берут, как правило, те, что хочет перестраховаться и не стать очередным обманутым дольщиком, и те, кто спешит заселиться сразу после покупки. Делать прогнозы сейчас достаточно трудно, потому что застройщики до сих пор не в полной мере ощутили изменения в 214-ФЗ. Мы готовимся к тому, что жилье будет продаваться на конечной стадии. Для застройщиков это несет снижение доходности: для того, чтобы вести стройку, компания должна вложить средства, свои или заемные, но при этом продавать жилье сможет только на конечной стадии.
	Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»: Как правило, в жилых комплексах эконом- и комфорт-класса до трети квартир приобретается на начальном этапе строительства. Это объясняется как фактором низкой цены, так и тем, что на старте продаж выбор квартир максимально широк: есть возможность выбрать как наиболее подходящее вам планировочное решение, так и этаж, расположение квартиры по сторонам света и т. д. Еще около 50% квартир приобретается на этапе строительства каркаса здания. Ближе к моменту ввода дома в эксплуатацию в продаже чаще всего остаются лишь двух- и трехкомнатные квартиры, а также просторные однокомнатные. Наиболее ликвидные объекты – компактные однокомнатные квартиры и студии – раскупаются достаточно быстро. Это – стандартная ситуация для рынка недвижимости, которая повторяется из года в год. Полагаю, что в ближайшее время положение дел не изменится, так как большинство покупателей квартир эконом- и комфорт-класса по-прежнему нацелены на экономию денежных средств.
	Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»: Интерес к новостройкам сохраняется на всех стадиях строительства, но наибольшим спросом у покупателей пользуются проекты на старте продаж – 27% всех сделок в сегменте масс-маркет. Такими объектами, например, являются ЖК «Планетоград», «МореОкеан» и новые очереди в кварталах «Невские паруса» и «Чистое небо» от Setl City. Обусловлено это тем, что участие в долевом строительстве дома с этапа котлована остается наиболее доступным способом приобретения жилья, поскольку застройщики в это время предлагают самые выгодные цены. Как правило, в начале реализации проекта жилье может быть дешевле аналогичной готовой квартиры на величину до 30%. При этом риски, сопряженные с нулевой стадией строительства, нивелируются выбором надежного девелопера, заслужившего доверие на рынке жилья. Вместе с тем стабильным остается спрос на сданные дома и проекты, готовящиеся к вводу в эксплуатацию. Сегодня он держится на уровне 12-13% – это те покупатели, которые не готовы долго ждать завершения строительства, а планируют в ближайшее время получить ключи.