Обновленный ФЗ-214: что изменилось?

Президент России Владимир Путин подписал закон о внесении поправок в ФЗ-214, с 1 июля 2018 года усиливших контроль в долевом строительстве жилья. Соответствующий документ опубликован на федеральном портале правовой информации.

 

Шаг влево, шаг вправо

С 1 июля 2018 года от «долевки» девелоперы могут отказываться добровольно, а с 1 июля 2019 года эта норма коснется всех в обязательном порядке – Владимир Путин поручил к следующему году полностью отказаться от долевого строительства и перейти на эскроу-счета. Ассоциация страхования вкладов будет страховать деньги дольщиков на эскроу-счетах по аналогии с депозитами. Максимальная сумма возмещения составит 10 млн рублей. При этом средства, «по старинке» привлеченные по договору долевого строительства, как и прежде, страхуются в компенсационном фонде.

Еще одна новация с участием банков – обязательное банковское сопровождение сделок с квартирами. Застройщик должен открыть банковский счет по каждому разрешению на строительство в уполномоченном банке, а банк, в свою очередь, получает право отказать в проведении операций, связанных с нецелевым расходованием средств.

Вступил в силу принцип «одно разрешение – один счет – один застройщик». Правда, теперь в нем есть утешительная для строительных компаний оговорка: девелоперы, ведущие комплексное освоение территории, имеют право строить более одного дома в рамках проекта КОТ по нескольким разрешениям.

Важно также, что поправки в ФЗ-214 обязали застройщиков иметь собственный капитал в размере не менее 10% от общей проектной стоимости строительства объекта. Прекращается реализация квартир по жилищным сертификатам и через жилищно-строительные кооперативы.

 

Шока нет

Таким образом, новые нормы ведут к ужесточению контроля за застройщиками. Впрочем, нельзя сказать, что компании и покупатели квартир в новостройках 1 июля проснулись в совсем другой реальности. «Говорить о каких-то кардинальных изменениях на рынке недвижимости пока рано, – комментирует ситуацию директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова. – Рынок недвижимости довольно инертный, и ждать в столь короткий срок перемен не стоит».

Перемены обсуждались уже давно и не стали неожиданностью. Любые изменения изначально должны восприниматься с долей недоверия, считает руководитель проекта ЖК «Кировский посад» Мария Корникова, однако продолжает: «В ситуации с изменением 214-ФЗ, по нашему мнению, всё иначе: застройщики уже были готовы ко всему, что с 1 июля 2019 года станет обязательным условием для строительного рынка».

Благодаря поправкам в ФЗ-214 сделка с недвижимостью для покупателя станет максимально безопасной, но это благо имеет свою цену, рассуждает Мария Корникова. «Застройщик получит денежные средства только после передачи квартиры будущему собственнику, – напоминает эксперт. – А это значит, что строительство будет осуществляться либо за счет собственных активов, либо с привлечением кредитных средств, что и приведет к удорожанию стоимости жилья. Фактически будет продаваться готовое жилье, и приобрести недвижимость на этапе строительства по сниженной цене потребитель не сможет». 

 

Арсений Васильев, генеральный директор ГК «УНИСТО Петросталь»:

В результате полного отказа от долевого строительства и перехода на проектное финансирование рынок недвижимости, скорее всего, будет «национализирован», а стоимость квартиры вырастет на 25–30%: схема, которую предложили власти, предполагает, что банк будет выступать как инвестор – выдавать 80% средств на стройку и другие работы под 7–8%. В стоимость квартиры будут заложены проценты, которые девелопер должен выплатить банку, что вкупе с обязательной дополнительной нагрузкой по инфраструктуре и даст такой рост цен.

Можно предположить, что рост цен на жилье вызовет падение спроса, банки потеряют часть ипотечных клиентов, некоторые девелоперы не одолеют долговые обязательства и, вероятнее всего, станут подконтрольны банкам – последним же придется создавать свои компании и достраивать жилье. При подобных условиях, по самым мрачным прогнозам, из двух сотен действующих на рынке компаний останется не более 10%. Таким образом, ближайшее время станет испытанием и для девелоперов, и для банков, и для покупателей.

 

Мария Корникова, руководитель проекта ЖК «Кировский посад»:

Для потенциальных дольщиков ЖК «Кировский посад» мы проводим обучающие семинары и ведем колонку в официальных группах социальных сетей, где разъясняем все изменения в законе, стараемся подобрать максимально комфортный с финансовой точки зрения график оплаты квартир для тех интересантов, кто откладывал покупку. Не нужно платить за тот же продукт через год дороже, если есть потребность в жилье. Наша задача на переходный период (до 1 июля 2019 года) – подготовить потребителя к изменениям, чтобы неизбежное увеличение цены на квартиры не послужило стресс-фактором и, как следствие, не вызвало падения спроса.

В настоящее время мы удерживаем свою ценовую политику, и рост цен совпадает с уровнем готовности жилого комплекса «Кировский посад». Поэтому наши будущие дольщики до 1 июля 2019 года могут приобрести квартиру по комфортной цене.

Через год строительный рынок не прекратит свою деятельность, но останутся только те застройщики, которые чтут букву закона и следуют своей главной цели –  строить для людей.

 

Надежда Калашникова, директор по развитию Компании «Л1»:

Компания «Л1» сейчас не планирует выводить на рынок новые объекты. У нас большой задел работы на несколько лет вперед. Разрешения на строительство этих объектов у нас есть, и мы продолжаем работу в штатном режиме.

Задел на будущее сделали большинство застройщиков: по данным аналитиков, в первом полугодии число выданных разрешений на строительство возросло в полтора раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Этого хватит на строительство объектов по старым правилам еще на 3–4 года.

Покупатели пока тоже не ощутили перемен. Цены немного растут, но росли они и до вступления поправок в действие: это нормальный процесс, связанный с повышением цен на строительные материалы, услуги, топливо.

Вероятно, ощутимый рост цен начнется спустя полгода. А через год он может составить 10–15% по сравнению с сегодняшним уровнем. Более того, с учетом планов правительства по полному переходу к реализации только готового жилья начиная с 2020 года, недвижимость будет дорожать и в дальнейшем.

Поправки в ФЗ-214 утверждены президентом России Путиным. Контроль за застройщиками усиливается.