Вольницу застройщикам могут продлить

И покупатели квартир в новостройках, и профессионалы сферы недвижимости уже много месяцев говорят о том, что история первичного рынка разделится на «до» и «после 1 июля 2018 года». Но последняя инициатива Совфеда, возможно, отложит кардинальные изменения.

 

Что случится этим летом

1 июля, напомним, должны вступить в силу поправки в 214-ФЗ, значительно ограничивающие полномочия и свободы строительных компаний. В частности, должен заработать принцип «один застройщик – одно разрешение на строительство». То есть для каждого дома разрешение должно получать отдельное юридическое лицо. Кроме того, устанавливается лимит расходов в 10% на фонд оплаты труда, оплату услуг банка, рекламы и услуг связи.

А ключевое, пожалуй, изменение состоит в том, что 1 июля запускается переход от долевого строительства к проектному финансированию. С этого дня у покупателей строящихся квартир должна появиться возможность не передавать деньги напрямую застройщикам, а размещать их на эскроу-счетах уполномоченных банков. Застройщик будет получать эти средства только после сдачи дома, а строить на банковские кредиты. Эта схема изначально появится как опция, а со временем должна стать единственно возможной, то есть долевое строительство как таковое исчезнет.

 

Отложить в недолгий ящик

Грядущие законодательные новации грозят ростом цен и переделом рынка с уходом небольших компаний, опасаются многие специалисты и рядовые покупатели. И вот за месяц до планируемого вступления поправок в силу страхи проникли во властные коридоры.

Сенаторы Андрей Кутепов, Олег Мельниченко и Сергей Рябухин в конце мая предложили на полгода отложить вступление в силу поправок в 214-ФЗ. Как сообщает «РИА Новости», представители Совета Федерации полагают, что строительная отрасль к очередным нововведениям не готова, а положение дольщиков, на защиту прав которых и направлены изменения, может только ухудшиться. «С ростом ограничений, накладываемых на застройщиков, на рынке вновь появляются схемы привлечения средств граждан в форме ЖСК и ЖНК, которые никаких гарантий дольщику не обеспечивают», – считает Андрей Кутепов.

По его словам, к новым правилам работы не готовы и банки – у них нет механизмов обеспечения отрасли достаточными финансовыми ресурсами на приемлемых для застройщиков условиях, а также схем администрирования движения денег.

 

Ждем конца июня

Как сообщает «Парламентская газета», к обсуждению возможного переноса часа Х подключился и Минстрой РФ. «Пока что мы, несмотря на ежедневную работу с Минстроем по вопросу изменений в 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”, не вышли на общее решение, отодвигать ли срок 1 июля, который указан для вступления документа в силу», – передает издание слова Олега Мельниченко.

По информации «РИА Новости», о планах по возможному переносу вступления поправок в силу упомянул на ПМЭФ-2018 вице-премьер РФ по строительству и региональной политике Виталий Мутко. Правительство намерено внести законопроект с новыми поправками в парламент в весеннюю сессию, чтобы к середине июня успеть принять закон в Госдуме, а до конца июня – утвердить в Совфеде. «Как вариант обсуждаем возможность отложить вступление в силу спорных норм», – подчеркнул Мутко.

Судя по всему, застройщики могут до самого конца июня остаться в подвешенном состоянии, не зная точно, вступят ли в силу новые правила 1 июля или будут отложены. И им придется готовиться к обоим сценариям как вероятным. О своем отношении к запрету «долевки» и его возможному переносу рассказали эксперты BKN.RU. 

 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

Запрет долевого строительства нанесет серьезный удар по рынку недвижимости. Эта схема позволяла девелоперам вести работы без привлечения дополнительных средств у кредитных учреждений и продавать жилье по разумным ценам.

Хотя новая редакция закона призвана защищать покупателей квадратных метров, они также окажутся в проигрыше: цены на жилье начнут расти.

Отсрочка принятия закона позволит еще некоторое время сохранять существующий порядок, но это будет только временная мера. Шансы на то, что правительство откажется от ужесточения правил игры на рынке, невелики.

Компания «Л1» имеет хороший задел работы на ближайшие годы: получены разрешения на строительство порядка полумиллиона квадратных метров. Поэтому особых опасений у нас нет.

Рост цен неизбежен, и он может достичь 15–20%, что является весьма значительным в пересчете на рубли. Однако произойдет это не сразу: многие застройщики стремятся как можно больше домов построить по старым правилам, и цены еще некоторое время смогут удерживать текущие значения.

 

Елена Коваленко, начальник отдела маркетинга и рекламы ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Наша компания ждет конкретики от законодателей, будем готовить юридическое и финансовое решение и работать в соответствии с новыми требованиями. Считаем, что времени, отведенного на переход к проектному финансированию, достаточно.

Сейчас продажи в ЖК «Огни Залива» и «Коломяги Плюс» идут с небольшим ростом с января 2018 года, количество сделок увеличивается по отношению к аналогичному периоду прошлого года. Цены повышаем планомерно, по мере роста готовности домов. Предполагаем, что сразу после вступления в силу поправок к 214-ФЗ предложение на рынке сильно не изменится. Объекты по новым правилам будут постепенно поступать в продажу, и уровень цен в них будет лимитироваться конкурирующим предложением. По мере замещения предложения новыми объектами цены, несомненно, будут увеличиваться.

Новые проекты «БФА-Девелопмент» будут выводиться в продажу согласно планам компании. Главное – нащупать правильный баланс между первым взносом, ставкой по ипотеке и качеством новых объектов.

 

Светлана Филютина, заместитель генерального директора ЗАО «Инвестторг»:

Наша компания готова к вступлению в силу данного закона. При этом мы согласны с предложением перенести его на более отдаленный срок. Ведь со вступлением в действие нового закона застройщики не смогут использовать денежные средства покупателей не по прямому назначению – например, на строительство других активных проектов компании или на любые другие нужды по своему усмотрению. Будет работать компенсационный фонд с денежными активами, финансовая деятельность застройщика будет постоянно контролироваться уполномоченным банком. Необходимо будет обращаться в банки для активного привлечения кредитных средств на строительство жилых комплексов.

На данный момент мы строим жилые комплексы «Дом у Каретного», «Геометрия» и «Европейский парк». Мы постоянно сотрудничаем с крупными банками, соответственно, возможность открыть кредитную линию или получить проектное финансирование на выгодных условиях не должна быть сложной задачей для нашей компании.

Отмену долевого строительства и другие изменения в законодательство о строительстве, намеченные на 1 июля 2018 года, могут отложить на полгода.