«Кто не рискует, тот не строит в Петербурге»

В 1998 году на Большой Разночинной улице, 27, стояло пустое двухэтажное здание детского сада фабрики «Красное знамя». Пустовало оно в том числе и потому, что на него был наложен арест за фабричные долги.

 

Город принял решение снять арест и разместить в здании негосударственное образовательное учреждение (НОУ) «Невский институт языка и культуры», администрация которого уже долгое время обращалась к городским властям с просьбой предоставить ВУЗу крышу над головой. Далее была реализована сложная комбинация.

 

Дом был передан в собственность компании «Лентрансгаз» в счет погашения задолженности города перед ГУП «ТЭК» за потребленный газ. Городские власти в лице налоговой инспекции сняли арест с детского сада, но с определенным условием: здание должно было остаться в системе образования. Договор аренды земли с новым собственником был заключен на 49 лет также с обременением – участок мог использоваться только под образовательные цели. После того как объект перешел в собственность «Лентрансгаза», он заключил с НОУ долгосрочный договор аренды, который периодически продлевался.

 

В 2008 году хозяин (который к тому моменту сменил название на «Газпром трансгаз Санкт-Петербург») продал здание строительной компании «Приморский-строй». Вскоре после сделки она оформила новое свидетельство о собственности, в котором объект права был заменен: вместо «детского сада» в него был вписан «Невский институт языка и культуры». Кроме того, «Приморский-строй» выкупил землю по государственному тарифу, установленному для земель народного образования, – за 505 тыс. рублей. Спустя еще некоторое время целевое назначение земли было изменено, после чего на ней стало возможным строительство жилых домов.

 

Нынешний совладелец и генеральный директор ООО «Приморский-строй» Денис Котляр, выкупивший компанию у прежних акционеров в феврале 2011 года, вспоминает, что его предшественники, «очистив» участок, выставляли его на продажу. Сам Денис Котляр говорит, что та цена ему неизвестна. В профессиональных кругах ходят слухи о том, что продавцы запрашивали 400 млн рублей.

 

«По моим сведениям, этот участок полтора года был выставлен на рынке, – рассказывает Денис Котляр, – и это предложение рассматривали все крупные инвесткомпании: и “ЛенСпецСМУ”, и “Петербургская Недвижимость”, и ЮИТ… Потом я встречался с топ-менеджерами одной из зарубежных компаний, работающих на петербургском рынке, и спросил об этом участке. Они сказали интересную вещь: когда они оценивали участок, то обременение в виде арендатора они посчитали с правовой точки зрения незначительным, но наличие у НИЯК такого ректора, как Диброва, посчитали риском. Парадокс в том, что средние девелоперские компании, которые выходят на местный рынок недвижимости, не имеют иного варианта выйти, кроме как покупать рисковые объекты. Получается, кто не рискует, тот не строит дома в Петербурге».

После того как «Приморский-строй», не меняя названия, сменил владельца, НИЯК, по словам юриста компании Наталии Киселевой, продолжал арендовать здание и земельный участок, все это время неоднократно нарушая его условия: не пускал в здание собственника, нерегулярно оплачивал коммунальные услуги, не заключил договоры с энергоснабжающими организациями.

 

«Пусть на момент продажи объект использовался для образовательных целей, – замечает Наталия Киселева. – Но законодательно нигде не предусмотрено, что в договоре купли-продажи можно прописать целевое обременение на всю оставшуюся жизнь. Например, в законе о приватизации предусмотрено сохранение специализации предприятия максимум на 5 лет».

 

Владелец обратился в Арбитражный суд с иском о досрочном расторжении договора аренды, и 16 августа 2011 года тот был расторгнут. По решению суда арендатор должен был покинуть здание до 20 октября, но обжаловал решение в кассационной инстанции, оно было подтверждено 10 ноября, а исполнительный лист получен 1 декабря. Несмотря на его наличие, арендатор выезжать явно не собирается. 29 декабря представители собственника попытались войти в здание, но были выдворены сотрудниками милиции, которых вызвал ректор. Стараниями института эта история получила огромную огласку.

 

«Несмотря на то, что договор аренды уже не действует, институт подал в суд еще два исковых заявления. По одному из них суд уже отказал, а второй – о признании сделки по купле-продаже здания компанией “Приморский-строй” недействительной – еще рассматривается», – завершает рассказ Наталия Киселева.

 

Денис Котляр сообщил, что в середине января 2012 года районная администрация вызвала его на рабочее совещание, на котором присутствовали представители КУГИ, Комитета по строительству, глава и замглавы Петроградского района и представитель института. Участники совещания, говорит Денис Котляр, обсудили три вопроса. Во-первых, администрация считает покупку здания с участком законной, во-вторых, институт там находиться в любом случае не будет, в-третьих – город предложил выкупить это здание вместе с земельным участком у их нынешнего владельца.

 

«Я спросил, для каких целей, – рассказывает Денис Котляр. – Мне сказали, что город хочет вернуть его в казну и устроить там детский сад. Я сразу предложил построить жилой дом и детский сад и передать его городу совершенно бесплатно. Или, если нужно, два детских сада. Ответа пока не получил».

По словам Дениса Котляра, за полтора года, в течение которых он был погружен в дела «Приморский-строя», ему стало понятно, что арендатор борется за недвижимость, используя для этой цели комплексную технологию: из здания не выезжать, собственника не впускать, постоянно подавать судебные иски и апеллировать к общественному мнению. 

 

На сегодня он четко разделил план своих действий на два этапа. Первый – пока компания не будет фактически владеть зданием, говорить о его перспективах сложно. «Думаю, что в течение полугода мы этот вопрос решим», – предполагает он.

 

На втором этапе, по мнению собственника, возможны несколько вариантов. Либо здание перейдет под охрану КГИОП, и тогда придется уже смотреть с этой точки зрения, что с ним можно сделать – или оставить офисным, или перепрофилировать по другому назначению. В ином случае придется договариваться с городом о сносе здания и строительстве на его месте жилого комплекса с детским садом либо продать объект городу, если тот предложит адекватную цену. «Хотя мне сложно себе такое представить», – добавляет Денис Котляр.

 

Игорь Водопьянов, управляющий партнер группы «Теорема», эксперт рынка недвижимости, прокомментировал ситуацию: «Основная проблема – то, что строится в городе, регламентируется не только законодательством РФ, градпланами и прочими подзаконными актами, но еще сильно зависит от настроений и мыслей чиновников. Как я понимаю, в какой-то момент они решили, что в Петербурге нужно развивать детские садики, и было принято решение о том, что все детсады, которые когда-то были (еще в СССР), должны оставаться именно детсадами. Каких-то правовых последствий это не имеет, потому что, если человеку принадлежит здание, он волен с ним делать что хочет. Но администрация города, так как она участвует в согласовании всех проектов, может просто не дать построить ничего.

Хотя не имеет никаких законных оснований для этого. Это, конечно, можно оспорить в судах, но дело это абсолютно бесполезное. А при выкупе город и владелец недвижимости, скорее всего, не сойдутся в цене. И город, опять-таки, займет позицию “Так не доставайся ж ты никому”. Не хочешь отдать под детский садик – не будет тебе стройки! А в целом это все и называется инвестиционным климатом».

 

«Учитывая расположение здания по Большой Разночинной, 27, в пределах территориальной зоны ТД1-1_1, нужно сказать о том, что основной вид разрешенного использования земли здесь – это строительство многоквартирных жилых домов, – отмечает старший юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры» Евгений Ширстов. – Поэтому риски компании “Приморский-строй” в получении отказа в согласовании строительства жилья являются минимальными и возможны в том случае, если размещение дома будет ненадлежащим образом обосновано проектной документацией. Причем этот отказ может быть оспорен в суде».