Без обмана

«Как избежать проблем на рынке недвижимости, и какие у них могут быть причины? – начал встречу Валерий Виноградов, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, президент группы компаний «Авентин». – Эта тема очень актуальна: недавно в одной телепередаче я встречался с представителем фонда “Ночлежка”, и тот сказал: “Рынок все цивилизуется и цивилизуется, а людей, оказавшихся на улице без денег и жилья, становится все больше и больше”».

Дешевая Псковщина для петербуржцев
Президент НП «Псковская Гильдия Риэлторов» Роман Максименко адресовал свое сообщение петербуржцам. В последнее время они все чаще становятся покупателями недвижимости во Пскове и Псковской области, так как местные невысокие, по сравнению с петербургскими, цены привлекают тех из них, кто намерен использовать при расчетах средства материнского капитала.

«У нас недобросовестные участники рынка пытаются заинтересовать петербуржцев дешевыми ценами и явно привлекательными объектами недвижимости, – сообщил Роман Максименко. –  Ведь в Петербурге средств материнского капитала не хватит непосредственно  на покупку объекта недвижимости, а в малых городах цены вполне позволяют это сделать. И реклама псковских участников рынка показывает интерес к этой группе покупателей. Некоторые местные дельцы предлагают дома в так называемых “экологически чистых местах” или на берегах водоемов, под дачи или даже для постоянного проживания. На самом деле эти объекты очень дешевы, от 10 до 30 тыс. рублей, но с петербуржцев за них просят суммы, сопоставимые с размером маткапитала». При этом Роман Максименко подчеркнул, что рынок недвижимости Пскова и Псковской области, будучи гораздо более дешевым, чем рынок Петербурга и Ленобласти, действительно дает петербуржцам возможность использовать маткапитал для приобретения недвижимости – дачных участков и домов для длительного проживания в районах, близких к Ленобласти. Сейчас эта практика активно развивается в Струго-Красненском, Плюсском и Гдовском районах.

Еще один недостаток псковского рынка, по словам эксперта, таков: до сих пор не получается полностью перекрыть возможности для того, чтобы квартиры во Пскове продавали по несколько раз. Это удается сделать, потому что, продав квартиру, каждый бывший собственник может получить свое прежнее свидетельство о собственности из Регистрационной палаты назад. Поэтому продавец может прийти в любое агентство еще раз и сказать, что он хочет продать квартиру. А псковские риэлторы пока не всегда проверяют историю квартиры, не заказывают выписки из реестра и даже не предлагают покупателю застраховать титул (право собственности).

«Я рекомендую тем, кто будет обращаться к региональным риэлторам, и не только псковским, обязательное внесение в договор таких услуг как предоставление полного отчета об объекте и юридическое сопровождение сделки. Также в нем должна быть прописана ответственность риэлтора, – отмечает Роман Максименко. – И еще: у вашего агента нужно требовать показать удостоверение, подтверждающее его профессиональную квалификацию и место работы. Если его нет, риски повышаются по экспоненте».

Отсечь мошенников
Валерий Виноградов определил несколько причин, по которым с участниками рынка происходят проблемные ситуации. Это недостатки законодательства, тот факт, что каждая сделка с недвижимостью неизбежно привлекает мошенников (чем сложнее сделка, тем им легче, потому что правовая грамотность населения зачастую не очень высока), излишняя доверчивость к тому человеку, который возьмется провести сделку, и желание сэкономить, то есть готовность работать с теми, кто пообещает взять за услугу меньше, чем профессиональное агентство недвижимости.

По утверждению Валерия Виноградова, в Петербурге рынок недвижимости организован таким образом, что позволяет за несколько минут отличить профессионального риэлтора от непрофессионального и добросовестного от мошенника.

Для этого любой клиент должен при первой встрече посмотреть у риэлтора квалификационную карточку о получении образования по стандартам Российской гильдии риэлторов (РГР), а также убедиться в том, что агент работает в профессиональной компании, – ведь он не может быть одновременно и финансистом, и экономистом, и знатоком сразу городского, загородного и зарубежного  рынков недвижимости, и юристом, и рекламщиком, а весь опыт компании будет работать на него.

Уже на всероссийском уровне под эгидой РГР существует сертификация риэлторских компаний. Для того чтобы ее пройти и получить сертификат, риэлторские компании проходят выездную проверку, где инспекторы изучают их договоры, штатное расписание, клиентские жалобы, полис страхования ответственности и свидетельства об обучении сотрудников. Кроме того, АРСП выдает риэлторам профессиональные удостоверения.

«Их можно подделать, а иногда агентства отзывают удостоверения  нерадивых сотрудников, – пояснил  Валерий. Виноградов. – Поэтому на сайте Ассоциации мы сделали реестр специалистов. Достаточно нажать там один знак – “Проверить риэлтора”, набрать фамилию, имя, отчество – и должны появиться его фотография, номер регистрационной карточки и место работы. Если есть желание, можете туда позвонить и спросить, работает ли он еще. Можете проверить и паспорт риэлтора. Все это займет не более 5 минут».

Сделка без ошибок
Виктор Басов, заместитель генерального директора компании «Авентин Недвижимость», предложил перейти от теории к практике и рассмотреть схему проведения сделки, ее этапы и оценить, какие риски могут возникнуть на каждом из них.

Если человек, решивший продать жилье сам, также самостоятельно размещает рекламу, то сообщает всем свой адрес и телефон. «А заодно информацию о том, что скоро он получит много миллионов», – отмечает Виктор Басов.  Если же этим занимается агентство, то свои координаты оставляет уже риэлтор. Дальше начинаются просмотры, и опять – либо человек занимается этим сам и впускает в свою квартиру всех, кто объявит себя покупателем, либо этим занимается агент (заодно сохраняя у себя все данные обратившихся).

Затем, договорившись, покупателю и продавцу нужно закрепить взаимные обязательства. «Бывает и так, что кто-то отказывается от сделки, и получается, что вторая сторона потеряла как минимум время, а возможно, и деньги, если начала оформлять какие-то документы.  Агентства же имеют опыт закрепления обязательств», – подчеркнул эксперт.

Если же сделка реализуется дальше, то наступает этап взаиморачетов. С ними, как показывает опыт, тоже не все просто. Покупатель, закладывая деньги в ячейку, хочет, чтобы ему было гарантировано выполнение трех основных обязательств, за которые отвечает продавец: регистрация права собственности, снятие всех прежних владельцев с регистрационного учета и фактическая передача объекта новому собственнику в заранее оговоренный срок.

Чтобы с этим не было затруднений, покупатель должен быть заинтересован в том, чтобы была проведена проверка истории квартиры. С этим, как уже говорилось, лучше справятся профессиональные риэлторы.

Главный интерес продавца заключается в том, чтобы деньги покупателя не «зависли» в ячейке. Иногда такое происходит. Правда, в большинстве случаев – по недоразумению, констатировал Виктор Басов и добавил, что у профессиональных риэлторов есть, как правило, опыт решения и таких проблем.

Правильный договор
Валерий Виноградов добавил: многих сложностей при сделках удастся избежать, если соблюсти несколько требований к правилам оформления договора купли-продажи. В договоре должны быть определены:

• вознаграждение агента – либо в процентах от цены объекта, либо в абсолютной величине;

• ответственность агента;

• право клиента посмотреть маркетинговый, финансовый и юридический планы агента (маркетинговый показывает, по какой цене будет продаваться объект и каким образом продвигаться, финансовый – какие налоги должен будет заплатить продавец, а какие – нет, юридический – в каких инстанциях будут собираться те или иные документы и когда продавец и покупатель должны будут их посетить);

• то, какая из сторон за что платит – за сбор документов, аренду банковского сейфа, нотариат, регистрацию и пр.

• периодичность, с которой агент должен будет отчитываться об итогах работы, обсуждать дальнейшие планы, а также форма связи с клиентом (кому-то больше нравится телефон, кому-то – электронная почта и т.д.).

«И последнее: я рекомендую никогда никому не давать доверенность на проведение расчетов по сделке, – продолжил президент АРСП. – Доверенность на сбор документов дать можно, но на подписание договоров и проведение расчетов – очень большой риск, и лучше делать это самостоятельно».

Заместитель генерального директора ЗАО «Городское Жилищное Агентство» Валерий Старостенко добавил еще несколько рекомендаций для тех, кто хочет обезопасить себя от возможных проблем.

Во-первых, по его мнению, потенциальным продавцам вообще не стоит реагировать на кустарные, наклеенные на двери и заборы объявления «Куплю квартиру». «Вряд ли в наше время кто-то напишет на заборе: “У меня есть деньги!”», – рассуждал эксперт.

Во-вторых, не стоит поддаваться на обещания дешевых услуг: законы конкуренции уже давно вынуждают агентства работать максимально дешево и проявлять гибкость при определении цены своих услуг. При том качестве, которое гарантируют профессионалы, более низкие цены вряд ли возможны. Для сравнения, в США риэлторы взимают с клиентов 5-6% от стоимости объекта, но там риэлтор не занимается ничем, кроме размещения рекламы и организации просмотров. За остальные услуги клиент вынужден дополнительно платить юристу. В свою очередь, по стандартам АРСП тариф на услуги агента составляет от 5% до 10% (в зависимости от сложности сделки), и он оказывает полный комплекс всех услуг, связанных с организацией купли-продажи, а вознаграждение получает только после того, как его клиент либо зарегистрирует свое право собственности на объект, либо получит деньги.  

В-третьих, Валерий Старостенко рекомендует клиентам не только проверять документы у своего агента, но и прийти в офис фирмы. «Если вас пригласят в кафе, либо офис находится в обычной квартире, похожей на коммуналку, это вас должно насторожить, так как сегодня вход открыт, но неизвестно, сможете ли вы попасть туда завтра», – уверен он.  

В-четвертых, эксперт рекомендует внимательно изучать договор, особенно то, что написано мелким шрифтом: «А то может оказаться так, что не агентство должно что-то делать для клиента, а наоборот».

Наконец, пятый совет таков: если покупаемая квартира продавалась слишком много раз, то лучше рассмотреть другие варианты. Чем меньше раз случалась смена собственников, тем более надежной будет сделка. С этим моментом связана и такая рекомендация: когда участник сделки встречается с цепочкой, то чистоту документов надо проверять по всей цепочке – в противном случае есть риск, что один из объектов недостаточно подготовлен к сделке. В лучшем случае это приостановка регистрации, в худшем – отказ в ней, и тогда кто-то может остаться и без денег, и без недвижимости.

«А еще вызывает подозрения, когда продавец требует с покупателя очень большой аванс», – добавил Игорь Петров, риэлтор-эксперт ООО «Юрист».

Для недееспособных и надолго уезжающих
Последние рекомендации Валерия Виноградова касались проблем, которые могут возникнуть у тех, чьи родственники не могут отвечать за свои поступки, а также тех, кто решает сдавать свою квартиру в аренду, надолго покидая город.

«Если среди ваших родственников оказывается человек, который начнет неумеренно злоупотреблять алкоголем или страдает психическим заболеванием, не сомневайтесь – сразу идите в суд и признавайте его недееспособным. После этого его жилье тут же перестанет интересовать криминальных элементов», – рассуждает эксперт.  

Также сейчас часто происходят такие случаи, когда человек, надолго уезжая, сдает квартиру в аренду, а ее продают. Советы президента АРСП таковы: в квартире должен оставаться зарегистрированным какой-то владелец, кто-то должен за ней присматривать, а предприниматель, например, может взять под нее ломбардный кредит – и после этого на квартире уже появится обременение.