Как избежать встречи с мошенниками

Махинации с документами

Наиболее распространенными криминальными схемами на рынке недвижимости являются аферы с документами. Например, хозяин квартиры выезжает за границу и оставляет гражданский паспорт и документы на квартиру дома. Мошенники переклеивают фотографию в паспорте владельца или находят похожего на собственника человека и продают квартиру пока хозяин в отъезде. Другой вариант описывает ведущий специалист Невского отделения корпорации «Адвекс. Недвижимость» Марина Гусакова: в поддельном свидетельстве о праве собственности может быть не указано обременение в виде ипотеки. Переуступить ипотечную квартиру без согласия банка невозможно, в результате суд признает сделку недействительной, и покупатель останется без денег и без квартиры. Нередки случаи двойных продаж квартир в связи с утерей собственником документов на объект. Если документы на квартиру теряются, то ее владельцу выдаются дубликаты. Однако квартиру можно продать и по дубликатам, и по старым документам. Чтобы избежать таких случаев, нужно заказать в Федеральной регистрационной службе справку о содержании правоустанавливающих документов. Эта справка заказывается собственником. В ней указано, какие именно документы являются на данный момент правоустанавливающими для этой квартиры. И покупатель должен проверить соответствие этих данных тем, что указаны на документах, по которым продавец продает квартиру.
Особенно внимательно при приобретении квартиры нужно относиться к данным формы 9 и к самому факту получения этой справки. Как известно, форма 9 является тем документом, который содержит информацию о ныне или ранее прописанных в квартире людях. Чтобы не приобрести квартиру, из которой не выписались посторонние, нужно ознакомиться с данными о прописке. Получить форму 9 может в ЖЭКе только собственник. Покупателю квартиры следует в момент получения справки быть рядом с собственником, чтобы исключить ее подделку. Однако, как признают эксперты, даже это не панацея: если задумана крупная афера, подмена справки может быть проведена прямо в присутствии покупателя (например, когда тот банально отвернулся).

По соседству с зэком

После получения формы 9 нужно посмотреть, сколько людей было прописано в квартире и куда они все были выписаны. Если в квартире за полгода было прописано, скажем, два десятка людей, то уже один этот факт должен насторожить. Регистрация в квартире – это второй по популярности у мошенников момент. Классический пример. Прописанный в квартире человек попадает в тюрьму. Его выписывают из квартиры в место заключения. Проходит несколько лет, квартиру продают. Собственник «забывает» сообщить покупателю о когда-то прописанном в квартире зэке, а форму 9 покупатель не проверяет или руководствуется данными поддельной справки. Новый владелец въезжает в квартиру и живет в ней два-три года, пока на пороге не появляется освободившийся из тюрьмы человек, который имеет законное право на проживание в данной квартире. Дело в том, что, по закону, бывшего заключенного обязаны зарегистрировать по прежнему месту прописки. Разрешить сложившуюся ситуацию, как правило, не удается даже через суд. Собственник квартиры вынужден платить баснословные суммы, чтобы выписать из своей квартиры бывшего заключенного.
Таких примеров специалисты могут привести большое количество. Поэтому при приобретении квартиры нужно проверить данные о регистрации в ней за десять лет – именно таков срок исковой давности по сделкам с недвижимостью. Более того, проверяя данные о регистрации, важно помнить, что при смене собственника квартиры информация формы 9 обнуляется. А получить архивную информацию о прописке может только владелец квартиры в Центральном адресном бюро (ЦАБ). Поэтому, если квартира перепродавалась несколько раз за десять лет, то формы 9 для получения полной информации о когда-то прописанных в квартире людях будет недостаточно.

История квартиры

Также за десять лет необходимо досконально проверить и историю квартиры: кому когда и при каких обстоятельствах она была продана. Например, следует насторожиться в случае продажи квартиры кому-либо из предыдущих собственников по доверенности.
«Доверенность всегда сомнительна при рассмотрении документов, – говорит генеральный директор агентства «Петербургская недвижимость» Сергей Дроздов. – Ее нельзя проверить, неизвестно, где находится собственник».
Если вы столкнулись с фактом продажи квартиры по доверенности, то стоит выяснить, почему квартира продавалась по доверенности, и кому она принадлежит. Если квартиру продала, скажем, бабушка алкоголика, который подписал доверенность, то в течение 10 лет он может подать в суд на расторжение сделки.
Существуют и более суровые варианты: «Однажды мне позвонила нотариус, с которой я неоднократно проводила сделки, и рассказала о том, что к ней обратились сотрудники милиции по поводу того, что была продана квартира, труп хозяйки которой был найден зарытым под гаражом, – рассказывает Марина Гусакова из «Адвекс. Недвижимость». – Оказалось, что квартира была продана по доверенности, выданной этим нотариусом по паспорту жертвы. В паспорте была переклеена фотография, чего нотариус не заметила. Сделка купли-продажи была совершена в простой письменной форме».
Другой вариант – квартиру продает человек, которому она досталась по наследству. В таком случае следует проверить, есть ли еще наследники, которые могли бы претендовать на долю квартиры, но не получили ее, и о которых продавец решил умолчать. Как правило, о праве на наследование имущества извещаются все законные наследники. Однако при невозможности уведомить кого-либо из наследников об их праве на имущество, наследство делится между теми наследниками, которых нашли юристы. Тем не менее, право на наследование сохраняется за всеми. И «потерявшиеся» наследники уже после раздела наследства могут претендовать на долю в нем. В таком случае сделка через суд может быть признана недействительной. При относительно благоприятном стечении обстоятельств новый владелец квартиры получит обратно свои деньги. Но не стоит забывать, что для уменьшения налогового бремени в договорах купли-продажи стороны нередко прописывают заниженную стоимость квартиры. И когда сделка расторгается в судебном порядке, продавец возвращает покупателю лишь ту сумму, что указана в договоре. Этим фактом также нередко пользуются мошенники.
Крупные агентства историю квартиры проверяют очень внимательно. Здесь имеет значение все: по каким документам продавалась квартира, как квартиру получил продавец, получил ли покупатель деньги за квартиру и т. д. Если квартира за десять лет продавалась пять раз и если обнаружится что-то сомнительное в самой давней сделке, то пострадает нынешний владелец квартиры: именно он останется без квартиры в случае судебного разбирательства.

Денежный вопрос

Кульминацией любой сделки являются взаиморасчеты. На этом этапе происходит особенно много махинаций. Наиболее простой вариант – подделка или подлог денежных средств. Чтобы этого избежать, специалисты рекомендуют воспользоваться расчетным центром банка или агентства. При подготовке сделки деньги за квартиру проверяются в расчетном центре на предмет подделки купюр, после чего в присутствии всех сторон сделки деньги закладываются в банковскую ячейку, где хранятся до момента взаиморасчетов. Таким образом, продавцу демонстрируется наличие денег и их подлинность.
Нередко мошенники играют на том, что покупатель не знает процедуры сделки. Наиболее распространенная ошибка – передача сделок продавцу после нотариата, а не после регистрации договора купли-продажи. «Нотариально заверенный договор не есть заключенный договор, – объясняет Леонид Сандалов. – В силу он вступает только после регистрации ФРС. Если деньги переданы до регистрации сделки, а договор по какой-то причине не прошел регистрацию (например, продавец просто забрал документы из ФРС), то никакой суд не поможет неосторожному покупателю вернуть свои деньги».
Такая схема обмана особенно часто используется мошенниками в условиях постоянно меняющихся курсов валют. Например, сейчас прекрасным аргументом для досрочной передачи денег является страх потерять на падении курса рубля. Доверчивые покупатели таким доводам верят и торопятся поскорей рассчитаться с продавцом.
Варианты махинаций с недвижимостью можно перечислять бесконечно. В процедуре сделки существует масса тонкостей, на которых может сыграть мошенник. Предупредить все возможные действия криминальных лиц под силу только опытным специалистам сферы недвижимости, тем более, что арсенал мошенников постоянно растет. Как рассказали в АРИН, как только схема обмана становится типичной, она перестает действовать.
Екатерина Пархоменко

Врезка:
ЧТО ДОЛЖНО НАСТОРОЖИТЬ
•    Покупатель или продавец не хочет обращаться в крупное агентство, предпочитая действовать самостоятельно или через небольшую фирму. Мошенникам известно, что крупные агентства всегда досконально проверяют сделку: им лучше, если сделка не пройдет совсем, чем пройдет сомнительная сделка. Репутация таких агентств создавалась годами, они не будут ею рисковать. А небольшие фирмы в погоне за заработком, напротив, проведут любую, даже очень сомнительную сделку.
•    Срочность продажи/покупки недвижимости. Чем дольше проходит криминальная сделка, тем больше вероятность, что обман раскроют. Поэтому все криминальные сделки – сделки «срочные».
•    Низкая цена квартиры. Мошенникам важно продать квартиру быстро, не привлекая внимания, поэтому низкой ценой они привлекают доверчивых и прижимистых жертв.
•    Продажа квартиры по доверенности.
•    Чистая форма 9.
•    Данные о более чем о 10 прописанных в квартире людях за последние полгода.
•    Частая (чаще одного раза в год) смена собственников квартиры.
•    Торопливость и суетливость какой-либо из сторон сделки. Нагнетание атмосферы – прекрасный способ давления на жертву.
•    Нежелание собственника квартиры заказывать справку с действующими и архивными данными о прописке в квартире, нежелание получать историю сделок с объектом за 10 лет.