Охота за чужой недвижимостью

Обращение к опытному агенту уважаемой риэлторской компании защищает от многих опасностей при сделках с жильем.
 

Мошенники используют как достаточно новые, малоизвестные широкому кругу граждан схемы, так и опробованные в течение многих лет. Например, по сообщению пресс-службы ГУВД по Петербургу и Ленобласти, в конце 2009 года была задержана группа мошенников, действовавших под видом диспетчеров по сдаче жилья в аренду. Они предлагали несуществующие варианты и получали плату за «информационные услуги». Заезженный способ все еще действует! Но это «цветочки»: как ни обидно выбросить на ветер 2-3 тыс. рублей, потеря все же заметно меньше, чем аванс, внесенный под сделку, или тем паче полная стоимость квартиры.
Александр Гиновкер, генеральный директор АН «Невский простор» и председатель комиссии Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти по правам потребителей и профессиональной этике, отмечает, что задатком рискуют очень часто. Аванс (задаток), должный гарантировать продавцу серьезность намерений покупателя, составляет немалую сумму в 50-100 тыс. руб. И даже высокообразованные и юридически «продвинутые» покупатели отдают деньги непонятным фирмам или незнакомым частным лицам, получая взамен невнятные бумаги с какой-то печатью, удивляется риэлтор. И лишь потом обращаются к профессионалам за советом, как вернуть эти деньги. Если это никому не известное юрлицо, скорее всего – никак, прямо говорит Александр Гиновкер. Возможно, фирма вернет деньги, но позднее. В противном случае даже судебное решение о возврате означенных денег не решает проблему: найти фирму или заставить ее выплатить долг бывает невозможно.
То же с частным лицом. Пусть человек (хозяин квартиры, частный маклер), получая аванс, искренне хотел совершить сделку, но вдруг не получилось? Аванс потрачен, звучат обещания отдать деньги при первой же возможности.
Вполне вероятен сценарий, когда авансы собирала специально созданная для аферы фирмочка. И снова несостоявшийся покупатель кусает локти. Совет Александра Гиновкера: обращать внимание на графу «продавец» в рекламных объявлениях, навести справки об агентстве. Покупателю не может быть все равно, через кого он совершает сделку.
По мнению директора АН «Реал» Виктории Мешковской, подача объявлений о продаже жилья через риэлторские компании если не обеспечивает 100%-х гарантий, то повышает безопасность продавцов и покупателей жилья.
 

По данным прокуратуры, мошенники при сделках с жильем чаще всего используют поддельные документы, а также доверенности от людей, неспособных осознавать свои действия (руководить ими), или доверенности, полученные обманным путем. Управление Росрегистрации каждый месяц обнаруживает до пяти случаев подделки документов, о чем извещает ГУВД и прокуратуру. Правоохранительные органы возбуждают несколько десятков уголовных дел за полугодие. В судах Петербурга в течение квартала число дел по незаконному отчуждению недвижимости доходит до сотни.
Несмотря на то что риэлторская проверка «чистоты» сделки и истории квартиры не имеет официального статуса, опыт квалифицированного агента помогает обнаружить попытку обмана. Хорошего агента насторожат не очевидные для прочих нюансы, уверена Виктория Мешковская. Риэлтор ведь не только смотрит документы, он общается с соседями и использует другие неофициальные каналы информации, говорит Елена Василевская, замдиректора агентства «Адвекс–Петроградский». Иногда, чтобы отказаться от сделки, покупателю достаточно подозрения.
Фальшивым может быть не документ, а человек, похожий на фото в паспорте владельца. После регистрации сделки, проведенной по настоящим документам,  в милицию приходит владелец и заявляет, что квартиру он сдал в аренду, его паспорт и правоустанавливающие документы были там, он сам-де ничего не продавал и не собирается, просит защитить от посягательств его собственность. И получает защиту – в ущерб правам покупателя.
Большинство мошенников избегают продаж через известные агентства недвижимости, отмечает Виктория Мешковская. Мошенники предпочитают как можно меньший круг участников сделки, минимальную их грамотность и простую письменную форму договора купли-продажи. Поэтому ППФ лучше использовать для сделок со знакомыми, в чьей личности у покупателя нет сомнений, советует Александр Гиновкер.
 

Елена Василевская советует с подозрением относиться к случаям, когда продавец сильно торопит покупателя или требует большую часть денег до регистрации перехода права. Проверять надо и новоиспеченного собственника, перепродающего жилье сразу после покупки, а уж тем более если объект менял хозяев больше двух раз за год.
В зону повышенного риска попадают продажи по дубликатам правоустанавливающих документов, считает Елена Василевская.
Основания для заманчивой дешевизны предложения тоже должны быть выявлены. Хотя сейчас «на глазок» определить реальную стоимость жилья сложно, 20% дисконта не могут не бросаться в глаза.
Если сделку намерено провести доверенное лицо собственника, которое отказывает потенциальному покупателю или его агенту  во встрече с доверителем, это повод насторожиться, предупреждает Виктория Мешковская. Жив ли доверитель? Дееспособен ли? Не отозвал ли доверенность? Эти факты надо выяснять. В том числе и по доверенностям, выданным для предыдущей сделки с объектом.
Самый непредсказуемый вариант – покупка жилья у наследника, особенно наследника не по завещанию, а по закону. В любой момент может объявиться претендент на недвижимость. Если он докажет, что не мог узнать о наследстве раньше, то свои права он сможет отстоять и через десять лет после смерти завещателя, поясняет Виктория Мешковская. Риэлторы  – если видят риски – предлагают покупателю оформить страховку титула (права собственности). Большинство просто отказывается от сделки (если речь не идет о рисках из-за наследства), отмечает Елена Василевская. Но некоторые покупают страховку.
Риски повышают и сами покупатели: часто в договоре купли-продажи указывается не реальная сумма сделки, а стоимость по данным бюро технической инвентаризации или сумма до миллиона рублей. Этим покупатель лишает себя возможности требовать возврата полной стоимости сделки при потере права собственности.

Анна Александрова



Тем временем...

Мошенники, сдававшие несуществующие квартиры, играли роли и «агентов», и «собственников квартир»

В Петербурге были задержаны 18 человек, организовавших агентство недвижимости, которое сдавало несуществующие квартиры. Среди «черных риэлторов» 2 мужчин и 16 женщин. Как сообщает АЖУР, в правоохранительных органах полагают, что организатором мошеннической схемы стал ранее трижды судимый по 159 статье УК РФ (мошенничество) 38-летний Игорь Ткаченко.
По версии следствия, Ткаченко привлек еще 17 человек к работе в агентствах по найму жилья, которые предлагали «информационные» услуги. В трех офисах подставных фирм, расположенных на Невском, 81, Лиговском, 10 (в гостинице «Октябрьская»), а также на 1-й Советской улице, проводились фиктивные сделки с недвижимостью. С клиентами заключались договоры, не имеющие юридической силы, использовались фальшивые документы, квитанции. От имени подставных компаний диспетчеры предоставляли информацию о квартирах, якобы сдаваемых внаем, а также давали контактные телефоны владельцев. Однако по указанным номерам отвечали опять же сотрудники фирмы, которые под различными предлогами уклонялись от встреч, а затем и вовсе прекращали брать трубку.
В ходе обысков в офисах изъяты печати фиктивных юрлиц, бланки договоров, документы, а также инструкции для сотрудников, по которым они должны были «разводить» клиентов.
Недовольным клиентам в возврате денег отказывали, ссылаясь на некие пункты в договоре. За свои услуги мошенники брали с клиентов 2 700 рублей. Общий ущерб составил
121 500 рублей.
В настоящий момент милиционеры изобличили злоумышленников в 62 преступных эпизодах. Среди пострадавших как жители Петербурга, так и Ленинградской и Псковской областей, а также городов Ижевска и Риги.
Игорю Ткаченко избрана мера пресечения в виде ареста, пять девушек в возрасте 22-25 лет — на подписке. Остальным мера не избиралась.

Источник: АЖУР

 

 

Возбуждено уголовное дело на нотариуса, удостоверившего подложное завещание
В рамках противодействия «черным риэлторам» прокуратурой Санкт-Петербурга обращается внимание на добросовестность должностных лиц и нотариусов, задействованных в сделках с жильем.
По сообщению пресс-службы прокуратуры, на последнем заседании межведомственной рабочей группы по противодействию незаконному отчуждению частной жилой площади, проведенном в прокуратуре города с участием управляющего нотариальной палаты Санкт-Петербурга и заместителя руководителя УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, была проанализирована компрометирующая информация о неправомерных действиях одного из нотариусов. По итогам совещания прокуратура города совместно с УБЭП ГУВД по Санкт-Петербургу и Ленинградской области организовала проверку.
В результате проверки 9 февраля 2010 года Следственное управление Следственного комитета при прокуратуре РФ по г. Санкт-Петербургу возбудило уголовное дело по факту покушения на мошенничество (ст. 30 ч. 3, ст. 159 ч. 1 УК РФ). Установлено, что нотариус удостоверил заведомо подложное завещание, которое в целях придания сделке легального вида зарегистрировано в наряде завещаний нотариуса за реестровым номером, за которым в действительности было удостоверено другое завещание данного же завещателя.
Ход расследования и оперативного сопровождения по уголовному делу взят прокуратурой города на контроль.
Напомним, что в настоящее время пребывает в стадии разработки концепции законопроект «О нотариате и нотариальной деятельности в Российской Федерации». Обновленный вариант концепции был обнародован Минюстом в середине декабря 2009 года. Планируя расширение функций нотариуса, концепция законопроекта обещает также усилить государственный контроль над нотариальной деятельностью. При сегодняшнем положении дел лишить недобросовестного нотариуса права работать сложно.

Источник: Прокуратура Санкт-Петербурга

Осуждены мошенники, в течение полутора лет притворявшиеся строительной фирмой
Кировский районный суд Санкт-Петербурга при участии государственного обвинителя прокуратуры Кировского района рассмотрел уголовное дело в отношении 43-летнего Владимира Максименкова и 39-летнего Виталия Ярчиковского. Они признаны виновными в совершении мошенничества, организованной группой, в особо крупном размере (ч. 4 ст. 159 УК РФ).
Как сообщает пресс-служба прокуратуры, в ходе судебного следствия установлено, что Максименко и Ярчиковский создали устойчивую организованную группу для совершения преступлений.
С этой целью они подыскали помещения под «офисы» вымышленной организации ООО «Эко Дом» и распространили сведения о якобы осуществляемой ими строительной деятельности. «Строители» разместили рекламу в газете и в Интернете. Цены на свои услуги они намеренно занижали, чтобы заманивать клиентов.
Максименко и Ярчиковский не имели ни строительной техники, ни финансовой базы. В период с декабря 2007 года по июнь 2009 года к ним обратилось несколько десятков людей, которым они обещали построить дома, коттеджи, бани. Однако, получив от потерпевших деньги, подсудимые взятые на себя обязательства не выполнили, мер, направленных на осуществление строительства, не предприняли.
В результате преступной деятельности путем обмана и злоупотребления доверием подсудимые завладели денежными средствами 39 потерпевших на общую сумму более 13 млн рублей. Незначительная часть средств была использована для имитации строительных работ. Отсутствие строительной активности мошенники объясняли финансовым кризисом. Большая часть полученных денег была потрачена ими на собственные нужды.
Приговором суда Максименко, Ярчиковский осуждены на 7 лет лишения свободы с отбыванием наказания в исправительной колонии общего режима. Кроме того, суд удовлетворил в полном объеме гражданские иски потерпевших.

Источник: Прокуратура Санкт-Петербурга