Сделки с “возвратом”: я не хотела продавать, меня обманули

Рынок недвижимости, особенно вторичный, не раз сталкивался с громкими историями, когда после завершения сделки продавец внезапно заявляет: «Меня обманули, я не хотела продавать».

 В итоге покупатель, добросовестно оплативший жильё и оформивший документы по всем правилам, рискует остаться без квартиры и без денег.

Одно из таких дел недавно произошло в Петербурге: девушка купила квартиру за 7 миллионов рублей, вложила в ремонт, но по решению суда вынуждена вернуть жильё прежней владелице.

Петербургский случай: квартира за 7 миллионов, ремонт и суд

Пенсионерка продала квартиру, получив деньги по всем правилам. Сделку удостоверили нотариально, документы были оформлены корректно, а пожилая женщина даже предоставила справку из психоневрологического диспансера о том, что понимает суть сделки.

Новая хозяйка заехала с семьёй, начала ремонт, но вскоре узнала, что продавец обратилась в суд, заявив, будто продала квартиру под влиянием мошенников, которые обещали вернуть жильё «после ремонта».

Суд неожиданно встал на сторону пенсионерки и признал сделку недействительной, мотивировав это тем, что «женщина могла не до конца осознавать последствия своих действий». В результате квартира возвращена прежней владелице, а покупательница осталась без жилья и с долгом по кредиту. Сейчас она оспаривает решение.

Почему такие случаи происходят

Подобные истории чаще всего связаны с уязвимыми продавцами:

·      пожилыми людьми;

·      гражданами с психическими или когнитивными нарушениями;

·      людьми, находящимися в трудной жизненной ситуации — после утраты, развода, болезни.

Иногда за ними действительно стоят мошеннические схемы: посредники убеждают продать квартиру якобы «временно» или под предлогом инвестиций. Но нередко случается и обратное — сделка законна, а продавец пытается использовать суд, чтобы вернуть жильё.

Судебная практика

В российском законодательстве такие ситуации регулируются статьями 177 и 178 Гражданского кодекса РФ:

Статья 177 — признаёт недействительной сделку, если гражданин не понимал значения своих действий.

Статья 178 — касается случаев обмана, заблуждения или давления.

Однако на практике доказать, что продавец осознавал или не осознавал свои действия, очень сложно. Суд оценивает медицинские справки, показания свидетелей и даже эмоциональное состояние стороны на момент сделки.

Когда недвижимость остаётся у покупателя

-      если есть нотариальное удостоверение сделки;

-      продавец предоставлял справку из ПНД и наркодиспансера;

-      деньги передавались официально (по безналу или расписке);

-      есть свидетели или видеозапись передачи.

Когда жильё возвращают продавцу

-      если суд признаёт, что продавец находился под психологическим давлением;

-      если в деле фигурируют третьи лица (например, посредники, «помогающие» продать жильё);

-      если выявлены признаки сговора или нарушения прав пожилого человека.

Как защитить себя покупателю

1.      Проверяйте продавца. Запросите справки из ПНД и НД, особенно если человек пожилой. Если отказывается — это уже сигнал.

2.      Фиксируйте оплату. Лучше перечислить деньги на счёт продавца, чем отдавать наличными. Переводы через банк — важное доказательство добросовестности.

3.      Оформляйте сделку у нотариуса. Нотариальное удостоверение снижает риск оспаривания.

4.      Проверяйте историю объекта. Частые перепродажи, дарения или долевые схемы могут указывать на «проблемное прошлое».

5.      Сохраняйте все документы. Расписки, акты передачи, переписка — всё это может стать доказательством в суде.

Почему суды нередко становятся на сторону продавцов

Судебная практика показывает: российские суды часто защищают социально уязвимых граждан — пенсионеров, инвалидов, одиноких людей. Даже если сделка была проведена по всем правилам, суд может посчитать, что человек действовал «под влиянием» или «не осознавал последствий».

Такое решение нередко вызывает недоумение у юристов и покупателей, ведь фактически оно подрывает доверие к нотариальным сделкам. Но с точки зрения суда важнее защитить слабую сторону, даже если это создаёт риски для другой.

 

Сделки с жильём требуют максимальной внимательности и юридической защиты.

История в Петербурге, где покупательница осталась без квартиры и с долгами после решения суда, — тревожный сигнал: даже самые «чистые» документы не гарантируют безопасности.

Покупателям стоит помнить:

·      нотариус и справки из диспансеров снижают риск, но не исключают его;

·      при работе с пожилыми продавцами лучше привлекать юриста и фиксировать процесс на видео;

·      а главное — сохранять все доказательства, подтверждающие добросовестность сделки.

Пока законодательство не уточнит критерии «влияния» и «осознанности», такие дела будут повторяться. Поэтому единственный надёжный способ защиты — документировать всё и проводить сделки максимально прозрачно.