214-ФЗ изменился: что дальше? - статья на тему Круглый стол на сайте обзор78 | информация о рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области на портале обзор78

В конце июля Госдума приняла новые поправки в ФЗ-214 о долевом строительстве – и отнюдь не мелкие или формальные.

Один проект – один застройщик

Поправками, в частности, утвержден измененный порядок формирования компенсационного фонда для защиты дольщиков – это должна быть учрежденная Российской Федерацией публично-правовая компания. На создание фонда дано 3 месяца после принятия поправок. Определен размер взносов застройщиков в фонд – он составит 1,2% от цены каждого договора долевого участия. Власти оставляют за собой право менять эту ставку, но не чаще раза в год. Застройщика, который будет претендовать на средства фонда для достройки своих проблемных новостроек, будут выбирать на конкурсной основе, при этом подразумевается, что его будут жестко контролировать.

Не меньшее внимание привлек ряд ограничений работы строительных компаний, прописанных в законе. Так, чтобы получить право именоваться застройщиком, компания должна иметь опыт участия в строительстве новостроек не менее 3 лет (например, в качестве подрядчика). Размер собственного капитала застройщика должен составлять не менее 10% от стоимости реализуемого проекта на всем протяжении строительного цикла.

А вот сразу несколько проектов теперь реализовывать нельзя: поправками вводится правило «один застройщик – одно разрешение на строительство». Строить несколько домов сразу можно, но только по одному разрешительному документу - таким образом, в рамках одного жилого комплекса. Крупным компаниям придется под каждое разрешение открывать новое юрлицо.

База новостроек – проблемных и не только

В законопроекте также сохранена идея единой информационной системы жилищного строительства. База будет размещена в интернете не позже 1 января 2018 года. В нее войдет информация не только о проблемных новостройках и девелоперах, но вообще обо всех строящихся домах и застройщиках, которые работают с привлечением средств дольщиков.

Законодатели, само собой, позиционируют свои нововведения в качестве мер по повышению прозрачности и безопасности рынка жилищного строительства и профилактике появления новых обманутых дольщиков. А как оценивают их сами застройщики?

	*Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development:* Вызывает вопросы запрет на использование средств дольщиков на компенсацию затрат на приобретение земельного участка, проектирование, изыскания и экспертизу. Традиционно эти статьи расходов являлись частью проекта и – за очевидным отсутствием других источников - покрывались из поступлений средств клиентов. Требование о размещении на спецсчете собственных средств застройщика в размере 10% от стоимости проекта означает вывод из оборота огромной суммы. Это может быть непросто и для крупных структур. А для малых и средних компаний такой барьер будет практически непреодолим. Также непонятна логика, при которой девелоперы отчисляют в компенсационный фонд процент от рыночной стоимости квадратного метра, а компенсации дольщикам будут выдаваться по нормативам ниже рынка. Некоторые из нововведений могут повысить забюрократизированность ряда ключевых процессов, снижение конкуренции, увеличение расходов девелоперов и - как результат- рост цены квадрата. Это может лечь грузом на плечи как застройщиков, так и рядовых покупателей жилья.
	*Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании LEGENDA*: Ужесточение условий работы застройщиков на рынке по 214-ФЗ преподносится как эффективная профилактика рынка против появления обманутых дольщиков. Обратимся к статистике: по последним данным Минстроя из более чем 14 тысяч строящихся по России объектов только 714 признаны проблемными, а это около 5% от всего объема первичного рынка. В этих 714 объектах зарегистрировано порядка 40 тысяч человек – для сравнения, примерно такое количество людей могли бы жить в нескольких типовых городских многоэтажных проектах. Это – на всю страну! Конечно, решение проблемы, даже если она не имеет массового характера, очень важно. Но нужно оценивать и адекватность мер: новая редакция законодательства не только ставит дополнительные барьеры для проникновения в отрасль недобросовестных застройщиков, но и в огромной степени усложняет жизнь добросовестных. С другой стороны, абсолютно очевидны выгоды нового закона для банковского сектора и для отдельных, преимущественно крупных, девелоперов, и для некоторых ведомств. Где же в этой схеме дольщики и их интересы?
	*Станислав Данелян, генеральный директор ГК «Арсенал-Недвижимость»:* Поправки в 214-ФЗ значительно затруднят работу новых и более мелких компаний. Все возрастающий уровень нагрузки на компании, которые давно и добросовестно занимаются строительством, неизбежно сказывается на себестоимости проектов. Создание компенсационного фонда – продуктивная идея, которая ставит всех застройщиков в относительно равные условия, однако, остаются нерешенные вопросы. Средства фонда не будут рассчитаны на достройку проблемных объектов, которые уже существуют. Кроме того, процент отчислений в фонд рассчитывается от цены квартиры, указанной в ДДУ, а не от ее себестоимости, как предполагалось изначально. Данное решение не вполне справедливо: если средства, отчисляемые в фонд, будут направлены на завершение проблемных объектов, то и рассчитываться процент должен от себестоимости строительства, а не от выручки. Есть вероятность, что девелоперы постараются успеть вывести на рынок максимальное количество планируемых сейчас проектов до вступления в силу поправок. Это может вызвать увеличение объема предложения на рынке.
	*Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:* Требования к уставному капиталу уже привели к тому, что ряд вполне благонадежных компаний прекратили свою деятельность и сейчас работают исключительно на подряде. Эти компании, как правило, не имеют доступа к кредитным ресурсам и выполнить самостоятельно жесткие требования к уставному капиталу не могут. Предельный размер возмещения обманутым дольщикам тоже вызывает вопросы, 100 метров это не такая уж большая квартира. Наши покупатели – это семейные граждане. В своих комплексах, которые позиционируются как масс-маркет, мы построили немало квартир, которые выходят за эти рамки. Из ДДУ платятся такие же отчисления, как и со студий в 23 кв. м. Почему компенсация должна ограничиваться, если все действия производятся легально, платятся честные деньги за квартиру, уплачиваются честные отчисления в фонд и налоги в казну. Возмущает, что основанием для приостановки регистрации ДДУ может служить то, что Росреестр не получил ответ фонда на свой запрос. Это означает, что мы становимся зависимыми от действий третьих лиц.
	Виталий Коробов, директор по развитию Строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»: Наиболее негативной поправкой, на наш взгляд, является запрет на расходование средств дольщиков на возмещение затрат на приобретение земельного участка, прав на него, проектирование, изыскания, экспертизу, которые непосредственно относятся к строительной деятельности. Это те азы, с которых начинается вся стройка: без земли не будет и проекта, а без проекта не состоится и строительство. Запрет на расходование средств дольщиков на эти затраты приведёт к уходу с рынка небольших игроков и заметно усложнит жизнь уже закредитованным застройщикам. Есть несколько сценариев развития ситуации. Крупные развивающиеся застройщики активно начнут скупать и реализовывать проекты, чтобы успеть сделать задел до 1 июля 2018 года. Это может привести к росту цен на землю и, как следствие, к росту цен на жилье. Но на рынке есть также небольшие застройщики, которые не смогут обеспечить себя новыми проектами, поэтому будут вынуждены постепенно уходить с рынка, что также негативно скажется на рынке – предложение уменьшится при растущем спросе.
	Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь»: Привязка одного юрлица к одному разрешению на строительство однозначно навредит рынку. Это сразу же означает увеличение административных расходов, а в случае с крупными застройщиками — серьезное усложнение управления. Законодательными нововведениями власти вынуждают строителей быстро покупать новые пятна (пока не вступили в силу поправки в закон), быстро получать на них разрешение на строительство (чтобы работать по старым правилам еще 4-5 лет) и быстро строить. Это приведет к тому, что в конце 2018 года весь этот запас «выльется» на рынок. В целом, для отрасли этот год будет хуже прошлого. Вероятен сценарий увеличения числа банкротств: в группе риска и большие, и малые компании. Продолжает усиливаться «навес» предложения над спросом. Однако цены снижаться не будут - ниже себестоимости нельзя. Естественная рыночная реакция застройщиков на снизившийся спрос – снизить предложение - натолкнулась на законодательные новации, которые невольно поспособствуют увеличению объема предложения, без каких бы то ни было рыночных предпосылок для этого.
	Роман Мирошников, исполнительный директор ЗАО «Ойкумена»: По новым правилам долевого строительства смогут работать компании, аффилированные банками. Другими словам, те компании, у которых есть возможность пользоваться кредитными ресурсами на определенных льготных условиях, либо использовать другие финансовые инструменты. Кроме того, поправки урезают права дольщиков, а именно - размер компенсации в случае, если покупатель приобретает не первое жилье или площадь квартиры превышает установленную границу. Мы видим, что законодатели нацеливались на избавление от такого понятия как «обманутый дольщик», но при этом ситуацию на рынке в целом в расчет не взяли. Поэтому мы ждем, что цены на жилье будут расти. Динамику роста сейчас оценить трудно: строительство инертно - какой-то период мы будем жить с проектами, которые еще не попали под новые условия, но как только этот период закончится, мы в полной мере ощутим на себе всю прелесть новых поправок в 214-ФЗ.
	Екатерина Моcквина, руководитель отдела аналитики компании Meridian Development: Поправки не очень выгодны не только застройщикам, но и дольщикам. Дольщика лишают возможности вернуть свои деньги назад в случае банкротства застройщика. Получить денежные средства дольщик сможет лишь не более, чем за 120 кв. м. При этом сумма выплаты будет рассчитана не исходя из потраченных дольщиком денег, а исходя из умноженной на региональный средний показатель стоимости жилья на момент покупки. Например, в Петербурге этот средний показатель, по данным Росстата, сейчас равен 97 тыс. рублей за кв. м. По данным агентств недвижимости, средний показатель стоимости жилья у нас 108 тыс. рублей за кв. м. То есть, погрешность уже очевидна даже в средних цифрах. А если человек купил элитную квартиру? Ему останется либо ждать, пока объект все-таки возьмет другая компания и достроит. А этот процесс может длиться очень долго. Либо согласиться на компенсационную выплату, которая вполне может оказаться значительно меньше потраченных средств.
	*Игорь Сибренков, коммерческий директор ГК «Основа»:* Новые требования приведут к тому, что с рынка может уйти до 50% компаний, которые могли бы предложить покупателям новые интересные проекты. Таким образом, на этом фоне сокращение объема строительства и ввода жилья продолжится, что, как следствие, приведет к росту цен в краткосрочной перспективе. Однако в настоящий момент согласно букве закона продолжает работать механизм страхования гражданской ответственности застройщиков, и на стоимость квартир в текущих жилых комплексах введение новых поправок не окажет никакого влияния. К примеру, ЖК «Две столицы», который мы строим в Московском районе Санкт-Петербурга, застрахован в НКО «ПОВС застройщиков», и все заключенные нами договоры страхования будут действовать до истечения их срока. Это также относится и к другим жилым комплексам Северной столицы, которые застрахованы Обществом или уполномоченными страховыми компаниями. Поэтому в этих проектах ценовая политика сохранится, чего нельзя сказать о будущих новостройках.
	Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»: Надеюсь, до момента вступления в силу новых поправок, законодатель откорректирует очевидные перегибы. Так или иначе, растущие издержки ложатся и на плечи покупателей, что может сделать долевое строительство гораздо менее привлекательным как для граждан, так и для самих застройщиков. Самым полезным можно было бы назвать пункт о выплате компенсации обманутым дольщикам из средств компенсационного фонда, если бы не предложенный механизм расчета компенсации. Почему она ограничивается установленной Минстроем стоимостью квадратного метра? Все понимают, что это цифра – совсем не рыночная. Получается, что полного возмещения дольщики все равно не получат, даже несмотря на то, что застройщики будут перечислять в компфонд 1,2% от цены в ДДУ, то есть, от рыночной стоимости квартиры. Для застройщиков самой полезной является норма, исключающая из проектной декларации данные о площади комнат и других помещений в доме. Это была явно лишняя информация, которая «раздувала» проектную декларацию до 300 страниц.