Есть ли жизнь после госипотеки? - статья на тему Круглый стол на сайте обзор78 | информация о рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области на портале обзор78

С 1 января 2017 года перестала действовать госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Программа изначально была рассчитана на период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года, но в феврале 2016 года власти продлили ее до 1 января 2017 года. За все время существования программы субсидирования ипотечной ставки правительство России потратило 17 млрд рублей.

Не больше 12%

Недавно первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов сообщил, что власти РФ все-таки решили не продлевать программу ипотеки с господдержкой в 2017 году, рассчитывая на дальнейшее рыночное удешевление ипотечных кредитов по мере снижения ключевой ставки Центробанка.

«Достаточно серьезная стабилизация на финансовом рынке при той низкой инфляции, которую мы имеем по итогам 2016 года. Правительство приняло решение, что продолжать мы эту программу не будем, потому что сейчас коммерческие банки предлагают уже ипотечные ставки от 12% и ниже», – отметил г-н Шувалов на совещании президента РФ с членами правительства.

«В рамках антикризисного плана мы как раз добивались того, чтобы для заемщика ставка была не больше 12%. Когда принимали решение о субсидировании, банки предлагали по 15%, до 20% годовых. Это было практически невозможно», – цитирует РИА Новости Игоря Шувалова.

Альтернатива господдержке ипотеки

В «Петербургской недвижимости» отметили, что по причине того, что программа государственной поддержки ипотеки завершилась, потенциальные покупатели начали поиск альтернативных инструментов оплаты приобретаемого жилья.

«В феврале будет действительно специальное предложение от Банка "Санкт-Петербург": минимальный размер первоначального взноса составит 10% при ставке от 11,5% годовых. Еще одна программа от банка предполагает "нулевой" первый взнос для объектов, реализуемых компанией "Петербургская Недвижимость". Банк "ВТБ24" запустил специальное предложение "Больше метров – меньше ставка", где клиентам компании "Петербургская Недвижимость" предоставляется дисконт по ипотечному кредиту в размере 1% при приобретении квартиры, если общая/проектная площадь приобретаемого объекта насчитывает более 65 кв. м. Таким образом, ставка в рамках акции составит 11,5% годовых», – рассказывает руководитель отдела ипотечного кредитования компании ЦРП «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова.

	*Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании ЦРП «Петербургская Недвижимость»:* Программа господдержки ипотеки завершилась, в связи с чем потенциальные покупатели начали поиск альтернативных инструментов оплаты приобретаемого жилья. Заменой субсидированной ипотеке стали интересные предложения рассрочки от застройщиков, а также различные партнерские программы банков и брокеров, сопровождающиеся пониженной ставкой или нулевым первым взносом. Например, в феврале будет действительно специальное предложение от Банка «Санкт-Петербург»: минимальный размер первого взноса составит 10% при ставке от 11,5% годовых. Еще одна программа банка предполагает нулевой первоначальный взнос для объектов, реализуемых компанией «Петербургская Не- движимость». В перспективе роста количества предложений с нулевым первым взносом от банков не ожидается по причине повышенного риска для кредитора. Напротив, большинство банков сегодня располагают различными программами использования средств социальных выплат и материнского капитала в качестве первоначального взноса, что является весьма удобным вариантом для покупателей.
	*Владлена Воронина, заместитель начальника отдела продаж ГК «РосСтройИнвест»:* Разговоры об отмене государственного субсидирования ипотечной ставки однозначно подстегнули спрос на первичном рынке недвижимости. И поэтому уже в октябре 2016 года мы увидели повышенный интерес к первичному рынку среди тех, кто планировал взять квартиру в кредит, а в ноябре – декабре среди тех, кто ждал до последнего. В нашей компании сделки с использованием субсидированной ипотеки составили в третьем квартале примерно 45%. Региональные ипотечные сделки с субсидированной ипотекой также росли и составили 5–8%. В январе 2017 года произошло ожидаемое многими падение спроса, но мы большого снижения не увидели, так как продолжали оформлять кредитные договоры, одобренные в декабре 2016 года. Мы уверены, что к марту ситуация улучшится и стабилизируется. Появляются новые программы кредитования. Например, ГК «РосСтройИнвест» запустила с ПАО «Банк "Санкт-Петербург"» совместную программу «0% – первый взнос». Мы уверены, что эта программа получит хороший отклик.
	*Ван Ли, директор департамента по маркетингу и продажам компании «Балтийская жемчужина»:* Конечно, ипотека имеет большую долю в наших продажах. Особенно по жилью класса «комфорт» – около 50%. По объектам «премиум», в «Дудергоф Клаб», доля сделок с привлечением ипотеки значительно ниже и не превышает 20%. Продление программы «Материнский капитал» до конца 2018 года – хороший шаг и альтернатива ипотеке с господдержкой для семей с детьми, которые заинтересованы в комфортном жилье. Банки теперь зависят в первую очередь от ключевой ставки рефинансирования. Если она будет снижаться, то будет возможность снижать и ставки по жилищным кредитам. За 1,5 месяца 2017 года ставки по кредитам не только остаются на уровне 2016 года, но даже немного снижаются. «Балтийская жемчужина» работает в сегменте комфорт и бизнес. Спрос на наши квартиры остается на высоком уровне, а наши клиенты готовы брать ипотеку под ставки, которые предлагают банки-партнеры.
	Дмитрий Сперанский, директор по продажам АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»): Безусловно, госпрограмма субсидирования ставок по ипотечным кредитам оказала положительное влияние на рынок жилой недвижимости. Эта мера была своевременна и помогла всем участникам рынка – и покупателям жилья, и застройщикам. Это нашло отражение в увеличении доли ипотечных сделок. Например, в группе компаний «Эталон» в 2016 году она составила 21% от общего количества сделок. С начала 2017 года банки вышли с новыми интересными предложениями по процентным ставкам, поэтому спрос на приобретение жилой недвижимости с участием ипотечных кредитов в нашей компании продолжает расти. Мы надеемся, что ипотечное кредитование будет развиваться, процентные ставки продолжат снижаться, тем самым стимулируя покупателей приобретать недвижимость.
	*Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу и продажам компании «ЮИТ Санкт-Петербург»:* В нашей компании 98% продаж квартир, совершаемых с использованием ипотеки, приходились на сделки в рамках программы субсидирования. Ипотека без господдержки оформлялась в единичных буквально случаях, когда условия программы не позволяли провести сделку (как правило, если стоимость квартиры превышала 8 млн рублей). Безусловно, не стоит излишне преувеличивать влияние мер по господдержке ипотеки на рынок и особенно на деятельность немногих, по-настоящему надежных, финансово устойчивых и профессиональных девелоперов, как «ЮИТ», предлагающих качественный и интересный продукт. На самом деле ведь и не было какого-то глобального государственного субсидирования, которое могло бы приблизить ипотечные ставки к обычному для Европы уровню! Чуда не произошло – просто удалось удержать ставки на рыночном уровне, привычном для клиентов. «Драматичных» последствий отмена господдержки ипотеки в нынешних экономических реалиях уже не принесет. Мы не ожидаем вследствие этого снижения спроса на первичном рынке жилья и уменьшения объемов ипотечных продаж.
	*Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:* Ипотека с господдержкой позволяла нашим клиентам, желающим купить квартиру в жилом комплексе бизнес- или комфорт-класса, приобрести жилье большей площади, чем планировалось вначале. У Компании «Л1» нет бюджетных проектов, где большинство квартир приобретается только на заемные средства, поэтому мы не можем сказать, что субсидированная ипотека оказывала значительное влияние на уровень продаж. Полагаю, что государство больше не будет предлагать альтернативу данной программе. На сегодняшний день некоторые банки устанавливают и держат ставку по ипотечному кредиту от 11%, что сопоставимо со ставками, предлагавшимися по субсидированной ипотечной программе. Пока что отмена господдержки не оказала влияния на рынок, но и в дальнейшем мы ожидаем лишь незначительного снижения спроса, не более 10%. Причем вызвано оно тем, что потенциальные покупатели находятся в ожидании появлений новых интересных продуктов. Сильного изменения ставок также ждать не приходится: они уже практически достигли докризисного уровня.
	Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация»: В 2016 году субсидирование ипотеки сыграло важную роль в поддержке рынка строящегося жилья. Ключевая ставка Центробанка составляла на начало года 11%, и льготные условия по ипотеке оказывали большое влияние на активность спроса. Так, в нашей компании доля продаж квартир с привлечением ипотечных кредитов в конце года выросла до 60–70% в зависимости от проекта. Вероятнее всего, государство возьмет паузу для оценки ситуации после отмены субсидирования. Однако вряд ли власти вернутся к прежнему механизму. Поскольку ключевая ставка ЦБ, от которой зависит размер ипотечных ставок, снизилась в течение прошлого года на 1%, поддержка жилищного кредитования перестала быть целесообразной. Теоретически на смену ей могут прийти прямые льготы покупателям новостроек, но, учитывая дефицит бюджета, этот вариант будет реализован только в случае острой необходимости. Пока же спрос не снижается, а напротив, увеличивается. Заметного влияния на размер ипотечных ставок, которое могло бы привести к оттоку заемщиков, отмена господдержки не оказала.
	*Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:* Ипотека с господдержкой оказала большую помощь строительному рынку: количество ипотечных сделок по итогам 2016 года увеличилось, показатели прироста составили 40%. Но пула ожидающих аналога льготной ипотеки мы не видим: ставки остаются приемлемыми, и сделки заключаются без отлагательств. Те, кто решается на покупку, больше не откладывают свои планы на будущее, а осуществляют их в режиме реального времени. Покупатели в ЖК «Огни Залива» не боятся брать ипотечные кредиты, прогнозируют свою занятость на ближайшее время. Тенденция на прирост доли ипотечных сделок сохранится в 2017 году и будет постепенно увеличиваться. Это общемировая тенденция – любые крупные покупки осуществляются с привлечением кредитных средств. Конечно, рынок жилья, где речь идет о крупнейших покупках, обязательно будет сопровождаться все большим привлечением кредитов. Если нас не ждут какие-либо крупные потрясения, то тенденции, которые обозначились в 2016 году, будут нарастать. Предпосылки для снижения ставок есть. Прогноз на 2017 год благоприятный.
	Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development: Господдержка стала эффективным инструментом, сумевшим сгладить для застройщиков и банков шоки от взлета ключевой ставки. Так, в 2016 году 100% кредитных квартир от Seven Suns Development были проданы с использованием госсубсидий. А в целом в ипотеку было приобретено 55% от всего объема реализованного нами жилья. В текущих условиях наибольший позитивный эффект для девелоперов, финансового сектора и рядового покупателя может быть достигнут при дальнейшем снижении базовой ставки и отсутствии резких изменений в политике и экономике. Сегодня банки выдают ипотеку под конкурентоспособный процент, близкий к докризисному уровню. Именно это и стало причиной непродления программы. Кроме того, в настоящее время клиентам доступен широкий арсенал программ кредитования, учитывающих индивидуальные особенности самых разных категорий покупателей. Банки стали лояльнее к заемщикам. Поэтому, уверен, в 2017 году – при отсутствии внешних потрясений – мы не увидим существенного спада продаж и числа кредитных сделок.
	*Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»:* По итогам 2016 года доля ипотечных сделок в «Группе ЛСР» составила 40%. В IV квартале, в преддверии завершения программы госсубсидирования, мы наблюдали всплеск покупательской активности – доля сделок с привлечением ипотечного кредита достигла 49%. Сегодня, когда действие программы государственной поддержки ипотеки подошло к концу, большинство банков разрабатывают собственные уникальные условия по ипотечным кредитам, предусматривающие, например, низкие ставки на первый год кредитования, минимальный или нулевой первоначальный взнос. Итоги января показали, что предложения банков достаточно востребованы среди клиентов. В первый месяц 2017 года доля ипотечных сделок в нашей компании составила 45%. Помимо уже действующих программ, с февраля клиентам «Группы ЛСР» будут доступны еще несколько привлекательных предложений. Так, Банк «Санкт-Петербург» запустил новую ипотечную программу, позволяющую приобрести квартиры в жилых комплексах компании без первоначального взноса, а Банк «ВТБ 24» предлагает сниженную процентную ставку на квартиры общей площадью более 65 кв. м.
	*Максим Разуменко, руководитель группы ипотеки отдела недвижимости компании «Строительный трест»:* Программа субсидирования ипотеки в новостройках сыграла одну из ключевых ролей в преодолении экономического спада. В 2016 году в компании «Строительный трест» практически каждая вторая сделка была ипотечной. В декабре доля ипотечных сделок составила 70% от общего объема продаж. Это показатель того, что многие покупатели хотели успеть воспользоваться условиями данной программы. Сегодня банки по своим базовым ипотечным программам предлагают в среднем ставку 12% годовых. Аналогичная ставка действовала в самом начале запуска программы господдержки ипотеки в 2015 году. В случае дальнейшего снижения ключевой ставки ЦБ, которая сегодня составляет 10%, банки смогут предложить клиентам еще более выгодные условия. Предпосылки для этого есть: на достаточно низком уровне находятся инфляционные процессы, экономика постепенно стабилизируется.
	*Татьяна Алексеева, коммерческий директор ГК «Норманн»:* Продление господдержки или другие меры поддержки – вопрос политический. О продлении программы господдержки заявлял бывший министр экономического развития Алексей Улюкаев, но, как мы знаем, сейчас у нас новый министр с новой командой и новым видением ситуации. Реальные ставки по ипотеке, конечно, вырастут, но незначительно. В нашей компании такое сдерживание роста ставки мы назвали «скорой ипотечной помощью»: у нас ставка выросла на 1% с 8,1% до 9,11%. С другой стороны, в рекламе ставки будут такими же привлекательными, как и раньше, а то и еще лучше: тут важно понимать, что перед вами либо маркетинговый ход с указанием ставки на первый год, либо цена на квартиру при покупке в эту ипотеку будет сильно завышена. Важно найти реальную ставку переплаты, совмещенную с адекватной ценой на квартиру. Что касается рынка в целом, то цены падать точно не будут, но и спрос вряд ли упадет: потребность в жилье у людей по-прежнему очень высока, а рост цен и ставок – не спекулятивные игры, а логичное течение событий, так что к нему все быстро приспособятся.
	*Александр Рассудов, партнер ГК «Лидер Групп»:* Субсидированная ипотека была настоящим драйвером продаж, который поддержал спрос во время кризиса и не дал рынку погрузиться в анабиоз. Благодаря льготной ипотеке общая доля сделок с использованием ипотечных кредитов выросла в среднем по рынку с 40% в 2014 году до 60% и более в 2016 году. Например, в ГК «Лидер Групп» на покупки в ипотеку приходилось от 35% до 50% сделок. Отмена господдержки уже случилась и к ощутимому спаду спроса на жилье не привела. Годовые ставки по ипотечным кредитам остались в среднем на уровне 12%. На этом фоне банки активизируют свои программы. Так, приобрести квартиру в объектах ГК «Лидер Групп» в Московском, Выборгском, Фрунзенском, Калининском и Всеволожском районах теперь можно в ипотеку с первоначальным взносом от 0% по программе ПАО «Промсвязьбанк». От государства из возможных мер поддержки стоит ждать обещанного снижения ключевой ставки ЦБ. Если, как предполагалось, ее снизят, то и ипотечные ставки станут меньше. Но в любом случае вряд ли они опустятся ниже докризисного уровня.
	Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости ГК «ЦДС»: Более половины сделок, заключенных в нашей компании в 2016 году, прошли с использованием заемных средств: это и субсидии и соцвыплаты, но большая часть – ипотека. В этом году тенденция сохраняется, и этот показатель в январе достиг 70%. Окончание программы субсидирования ипотеки не повлияло на покупательский спрос. Ипотека – единственный инструмент, доступный практически всем, и другой альтернативы пока нет. В отсутствие господдержки мы развиваем партнерские программы с банками, которые позволят снизить процентную ставку. По началу года можно судить о стойком спросе: взлетов ждать не приходится, но мы рассчитываем, что объемы продаж будут плавно увеличиваться, цены будут колебаться на уровне инфляции. 2016 год прошел под знаком балансировки, теперь все – и застройщики, и покупатели – адаптировались к сложившейся ситуации. Строители понемногу будут выводить новые объекты. Мы, к примеру, планируем запуск нескольких уже в середине года. Покупатели будут приобретать, потому что спрос есть.
	Вера Сережина, директор Управления стратегического маркетинга и исследований рынка Холдинга RBI (входят RBI и «Северный город»): В наших объектах комфорт-класса в 2016 году более половины сделок – 57% – было совершено с привлечением ипотеки. Так, в первой очереди жилого комплекса Green City, на проспекте Александровской фермы, 71% сделок, заключенных в 2016 году, были ипотечными. В Ultra City на Пригородном проспекте и в Доме у Московского TIME на Заозерной улице – около 60%. В объектах бизнес-класса доля ипотечных сделок в 2016 году составила более четверти – 28%. Это тоже достаточно высокий показатель для данного сегмента. Мы не ожидаем, что отмена господдержки ипотеки в 2017 году приведет к повышению ипотечных ставок. Программа господдержки была нужна весной 2015 года, после того как в конце 2014 года ключевая ставка ЦБ, с которой ипотечные ставки связаны напрямую, резко взлетела до 17%. Ипотечные ставки обычно на 2–3% выше ключевой ставки. Сегодня ключевая ставка составляет 10%, и существует прогноз по ее дальнейшему возможному снижению. Поэтому пока нет предпосылок к тому, чтобы в течение 2017 года ставки по ипотеке поднялись выше 12–13%.
	Анастасия Винничук, специалист по ипотечному кредитованию компании «Петрополь»: Отмена господдержки ипотечного кредитования уже успела отразиться на состоянии строительного рынка – спрос заявок заметно снизился. В среднем ипотечные ставки выросли до 13–15% с учетом оформления страхования жизни и до 18% – без страховки. Надеюсь, что в ближайшие месяцы произойдет понижение ставок. Из положительных моментов можно отметить, что некоторые банки снизили размер первоначального взноса (от 15%), ранее по господдержке обязательный взнос составлял от 20%. Сегодня этот момент актуален, так как не многие клиенты могут сразу внести 20% от стоимости квартиры. Чтобы поддержать ипотечный рынок, многие банки обещают различные индивидуальные акции для застройщиков. Например, Банк «Санкт-Петербург» согласовал для нас скидку в 0,5% от базовой ставки 12,75%. Сбербанк в начале января сохранил для нас ставку 11,5% (почти так же, как и по господдержке).