Комплексные меры

Новому строительству давно стало тесно на территории города. Точечная застройка уступает место масштабным проектам комплексного освоения территорий на окраинах. Преимущества и проблемы таких проектов обсудили специалисты рынка на круглом столе «Комплексное освоение территорий: возрождение или начало успеха», который прошел 7 июля в Ассоциации риэлторов СПб и ЛО при поддержке БКН.РУ.
 

За последнее время на рынок Петербурга вышло несколько заметных проектов комплексного освоения территорий: «Северная долина» от «Главстрой-СПб», «Семь столиц» от Setl City. По единодушному мнению собравшихся на круглом столе экспертов, интерес потребителей к таким проектам заметен. Особенность крупномасштабных комплексных проектов – умеренная конечная цена при хорошем качестве жилья.
Комплексное освоение территории включает в себя несколько действий: подготовка документации по планировке территории, инженерная подготовка участка, строительство. Эти этапы могут выполняться как одним девелопером, так и разными компаниями.
Ольга Трошева, заместитель директора консалтингового центра «Петербургской недвижимости», рассказала о разделении комплексных проектов на несколько категорий в зависимости от масштаба. Первая категория – жилой квартал на территории до 10 га. Строительство жилья здесь ведется не «в поле», а в некотором окружении и может сопровождаться возведением объектов социальной инфраструктуры в зависимости от существующих возможностей и потребностей района. Следующая категория – квартальные проекты на территориях от 10 до 80 га. Здесь к жилью прибавляются не только социальные объекты, но и торговые, спортивные учреждения, а также, возможно, офисы. И самая масштабная категория – целые районы площадью более 80 га. К этой категории относятся «Балтийская жемчужина», «Семь столиц», «Северная долина». Разнообразные объекты инфраструктуры, создаваемые в таких районах, не только служат местным жителям, но и привлекают людей из других районов.
Как сообщил Сергей Марков, руководитель департамента долевого строительства корпорации «Адвекс. Недвижимость», сегодня квартальная застройка распространена на рынке. Среди подобных кварталов есть застраиваемые одним девелопером (ГДСК, ЛенСпецСМУ, «Балтийская жемчужина»), есть и такие, в которых действуют несколько застройщиков.
Основной проблемой новых больших кварталов Сергей Марков считает транспортную: большинство переезжающих туда людей работает в центре города, дороги перегружаются. В идеале, полагает эксперт «Адвекса», крупные проекты комплексного освоения территорий должны включать в себя не только жилье, но и учреждения, которые дадут рабочие места и частично сократят транспортные потоки по направлению к центру города.
Ольга Трошева считает, что при выборе жилья в комплексном проекте для покупателя особое значение имеет репутация застройщика, поскольку речь идет о долгоиграющем процессе – если что-то сорвется, можно остаться на огромной стройплощадке с двумя законченными домами. В целом же комплексное освоение – это только плюс для потребителя, так как такой проект обещает ему жизнь со всеми необходимыми объектами инфраструктуры в ближайшем окружении. Ключевой же фактор привлекательности – цена. Если проекты других типов – например, реновации «хрущевок» – предложат те же 50 тыс. рублей за кв.м, которые сегодня предлагаются в «Северной долине», они также вступят в конкуренцию.
 

Потребители проявляют достаточно высокий интерес к проектам квартальной застройки, замечает Сергей Марков. Как и рынок в целом, этот интерес следует определенной динамике. В начале первого полугодия, по данным г-на Маркова, активность покупателей на рынке увеличилась, как по количеству обращений, так и по количеству сделок. В мае-июне число сделок и обращений уменьшилось. С наблюдениями коллеги соглашается Леонид Сандалов, заместитель директора компании «Бекар». Он видит такую же динамику, добавляя, что снижение активности в последние два месяца может быть связано с некоторыми макроэкономическими факторами: понижение цены на нефть, снижение курса рубля по отношению к доллару. Конечно, у потребителей из-за этого не исчезают имеющиеся деньги, но они сразу начинают проявлять большую осторожность в тратах, поясняет Леонид Сандалов (в то время как реакция на хорошие новости в экономике более медленная: между началом повышения цены на нефть летом 2009 года и активизацией спроса на рынке недвижимости прошло около полугода).
Сегодня по-прежнему, как сообщают риэлторы, велико количество звонков от клиентов, которые не собираются покупать прямо сейчас, а мониторят рынок, отслеживают цены. Многие звонят периодически, чтобы видеть, как меняются цены. Реального оживления спроса, по мнению Леонида Сандалова, стоит ожидать осенью.
Сергей Марков отмечает большой интерес к кредитным схемам и рассрочкам, особенно длительным. Много клиентов, которые хотят продать существующее жилье и переселиться в дом в новом квартале, для доплаты используя различные сертификаты, субсидии, а также кредиты.
 

По мнению Леонида Сандалова, одной из первых фактических территорий комплексной застройки в нашем городе является Крестовский остров. Застройка длилась довольно долго, велась разными компаниями, но в итоге сложилась вполне определенная жилая среда. Там нет жилья эконом-класса, очень мало старых построек – а те, что были, расселялись и сносились. Комплексной застройкой это никто не называл, но по факту это именно она и была.
Уже позднее существовали проекты, которые задумывались именно как проекты комплексной застройки. Среди успешно реализованных г-н Сандалов отмечает «Морской фасад» от ЛенСпецСМУ на Васильевском острове. В квартале есть подземный паркинг, магазины, детские сады и другие объекты инфраструктуры, которые обеспечивают полноценную жизнь. 
Большинство комплексных проектов, реализуемых сегодня, принадлежит к эконом-классу (и это не связано с кризисными условиями, замечает эксперт «Бекара», так как задумывались проекты еще до кризиса). «Северная долина», проекты в Кудрово, планируемое строительство в Юнтолово – все миллионные проекты, за исключением «Балтийской жемчужины», реализуются в дешевом сегменте, чему способствует их расположение на окраинах города. Спрос на недорогое жилье в проектах комплексного освоения высок, при этом расположение порой оказывается выгодно покупателям не только с точки зрения цены, объясняет Леонид Сандалов на примере «Северной долины». По данным риэлтора, среди покупателей квартир в «Северной долине» немало людей, работающих на предприятиях промзоны Парнас – поэтому расположение жилья рядом с ней оказывается для них плюсом. Совершенно другие характеристики отличают проект «Балтийская жемчужина»: здесь важны близость залива и зеленых насаждений, относительная изолированность от городского шума.
Леонид Сандалов рассказывает об особой динамике, в соответствии с которой идут продажи в проектах комплексной застройки высокой ценовой категории. По проектам с интересными локализациями, как правило, заранее формируются листы ожидания. Затем интерес несколько падает, поскольку проект реализуется очередями, а жить с видом на стройку, заплатив большие деньги, мало кому нравится. Спрос вновь возрастает, когда проект подходит к завершению. Примерами могут служить «Парадный квартал» (редкий образец квартальной застройки в центре города), а также проект, который еще не объявил о продажах, но уже оттянул на себя определенную часть элитного рынка – «Набережная Европы». По информации Леонида Сандалова, многие покупатели, думающие о приобретении дорогого жилья, не совершают покупку сейчас, а ждут открытия продаж в «Набережной Европы» – благодаря уникальному местоположению проекта. Более отдаленный проект, который должен привлечь такое же внимание – застройка намывных территорий на Васильевском острове.
 

Ольга Трошева рассказала на круглом столе о стартовавшем недавно проекте «Семь столиц» компании Setl City в Кудрово. В рамках проекта сегодня строится и продается первый квартал «Вена». В целом в течение 15-17 лет на территории «Семи столиц» будет возведено около 1,5 млн кв.м жилья. Кварталы будут создаваться по образам различных европейских городов.
Новый жилой район спроектирован разноэтажным («Вена» – 8-9 этажей). Согласно замыслу проектировщиков, здесь должно присутствовать ощущение «своего двора». По словам Ольги Трошевой, благодаря грамотной планировке продолжающиеся стройки не станут значительной помехой для комфортного существования жителей, вселившихся в первые очереди. Транспортную проблему поможет решить близость КАД, а через несколько лет в Кудрово откроется станция метро «Народная». Ольга Трошева полагает, что в комплексе проект «Семь столиц» отвечает требованиям покупателя: архитектурной мастерской спроектирована комфортная среда района, есть необходимые социальные объекты.
Реализация крупных проектов есть и в планах «Городской ДомоСтроительной Компании». В Красногвардейском районе города ГДСК собирается осуществить проект «Цветной город» на более чем 4 млн кв.м жилья. Район расположится на территории совхоза «Ручьи». Как сообщила Екатерина Юдова, руководитель проекта ГДСК, сегодня проект находится на самой ранней стадии: разрабатывается градостроительная документация. В Красносельском районе, на Юго-Западе, компания планирует построить квартал «Южная акватория» на намывной территории. Здесь появятся около 300 тыс. кв.м жилья. Проект находится на стадии утверждения проекта планировки и проекта межевания. Во Фрунзенском районе планируется проект «София» –
около 350 тыс. кв.м. Это реновация промышленной территории, где еще предстоят переезд производства и рекультивация земель. Проект также находится на стадии утверждения проекта планировки и проекта межевания.
 

Проект комплексного освоения территории проделывает долгий путь предварительных работ, прежде чем начинаются собственно строительство и продажи. Екатерина Юдова приводит в пример проект «Южная акватория». Договор аренды участка, на котором будет реализован квартал, был заключен еще в мае 2007 года. Первый этап комплексного освоения – разработка, согласование и утверждение проекта планировки. К сегодняшнему моменту застройщиком получено заключение Комитета по градостроительству и архитектуре, прошли публичные слушания. Сейчас начата процедура утверждения проекта планировки, которая является довольно длительной.
Поскольку проект освоения территории нельзя рассматривать изолированно, вся работа по разрабатываемой документации велась в увязке с разрабатываемой документацией по планировке всей Юго-Западной Приморской части. Связь с общим проектом отслеживалась на уровне архитектурного облика, наличия объектов социальной инфраструктуры, инженерного обеспечения.
В процессе работы над проектом «Южной акватории» были утверждены проекты нескольких окружающих кварталов (15, 18, 20, 21 кварталы ЮЗПЧ), поэтому их тоже необходимо было учесть и внести соответствующие изменения.
Еще одним существенным фактором, повлиявшим на работу, стало вступление в силу Правил землепользования и застройки в феврале 2009 года: корректировка проекта в соответствии с этим документом заняла около полугода. Как рассказывает Екатерина Юдова, ПЗЗ достаточно сильно изменили норматив количества машиномест, поэтому было принято решение разместить на территории квартала многоэтажные паркинги.
Социальная инфраструктура окружающей территории не соответствовала новым нормативам. ГДСК совместно с администрацией города приняли решение: компания возьмет не себя часть дополнительной социальной нагрузки и разместит в квартале больше объектов инфраструктуры, чем предполагалось изначально.
Екатерина Юдова подчеркивает, что работа над проектами продолжалась во время кризиса, а все названные проблемы, решение которых заняло несколько лет – это не более чем рабочие моменты, возникающие в сфере комплексного освоения, а не какие-то исключительные сложности.
 

Светлана Аршинникова, коммерческий директор ООО «Заневский», (ГК «Балтрос») рассказала о спе-цифике малоэтажного строительства в рамках комплексного освоения территорий. «Балтрос» является застройщиком одного из наиболее известных на сегодняшний день петербургских малоэтажных районов эконом-класса – «Новой Ижоры», а также среднеэтажного района «Славянка» (оба находятся в Пушкинском районе). Особенность проектов «Балтроса» – в масштабности, они реализуются на территориях 220-280 га. Получая «голую» территорию, компания занимается всем комплексом работ на ней, от прокладки инженерных сетей и дорог до строительства объектов инфраструктуры. Проекты получаются достаточно растянутыми во времени. По словам Светланы Аршиниковой, только лишь инженерная подготовка территории 220 га заняла 5 лет. При этом инвестиции в проект возвращаются в лучшем случае через десяток лет. Источником концепции «Новой Ижоры» в компании называют американскую малоэтажную застройку, состоящую из недорогих каркасных домов.
Когда проект «Новая Ижора» выходил на рынок, загородное коттеджное строительство считалось дорогим, элитным. Благодаря технологии комплексного освоения территории удалось сделать дома более доступными. Наличие собственного домостроительного комбината, строительство собственной подстанции – все это позволило удешевить конечный продукт. Также срабатывает количество – около 5 тыс домов. При таких объемах, утверждает Светлана Аршинникова, расходы на инженерные сети, дороги и т.п. «растворяются», и потребитель не ощущает на себе их бремя. В целом, это и есть основной плюс проектов комплексного освоения.
Сегодня в «Новой Ижоре» сданы первые две очереди. При этом, как сообщила представитель «Балтроса», покупатели сейчас предпочитают именно готовые дома – хотя в предложении есть и строящиеся в 3-й очереди, которые гораздо дешевле.
Еще один крупный проект «Балтроса» – среднеэтажный район «Славянка», который будет состоять из 8 кварталов и даст 1,5 млн кв.м жилья. Сейчас строятся 1-й и 7-й кварталы, в июле 2011 года планируется сдать 5 тыс. квартир с отделкой.
Согласно опросу, проведенному компанией «Балтрос», 68% людей предпочли бы жить в индивидуальном доме, а не в квартире (при условии одинаковой цены и местоположения). Однако пример «Новой Ижоры» остается нетипичным для петербургского рынка. Подавляющее большинство реализуемых сегодня проектов комплексного освоения территорий – это многоэтажные кварталы. И дело не только в привычке. Как полагает Ольга Трошева из «Петербургской недвижимости», сейчас для того, чтобы массово строить индивидуальные дома, нужны особые мощности, которые есть не у всех компаний. Кроме того, дома не могут составить конкуренцию по цене всем ликвидным типам квартир. Самое дешевое предложение по коттеджу в черте города для постоянного проживания составит 3,5-4 млн рублей. При этом квартиру-студию можно приобрести за 1,5 млн рублей. И приблизиться по стоимости к самым компактным квартирам индивидуальные дома никогда не смогут – коттедж нельзя ужать до 30 кв.м. Больше будут и эксплуатационные расходы. К тому же индивидуальное жилье эконом-класса можно строить только вблизи города – не в 100 км, добавляет Леонид Сандалов. Но до кризиса рядом с городом была сильно завышена стоимость земли, и это стало сдерживающим фактором для развития подобных проектов. Другой фактор – стоимость инженерных коммуникаций, которые при коттеджном строительстве обходятся заметно дороже, чем даже при строительстве 3-4-этажных домов.
 
Мария Борисова