Квартиры в Петербурге дорожают, в Москве – нет

Глобальный рейтинг роста цен на жилье, подготовленный по итогам прошедшего года, поставил Петербург на 53 строчки выше Москвы!

Как сообщил в январе Knight Frank St Petersburg, в 2017 году индекс прироста цен на жилье в Москве упал на 2,2%, а в Петербурге вырос на 3,9%. Консалтинговая компания ссылается на собственное исследование Global Residential Cities Index (GRCI), где Петербург занял 82-е, а Москва — 135-е место в рейтинге. Индекс отслеживает показатели средних цен на жилье на основе официальных данных в местных валютах в 150 городах мира.

Мы предложили ведущим экспертам петербургского рынка новостроек прокомментировать выводы аналитиков и дать собственную оценку динамики цен на «первичке». Участники нашего заочного круглого стола поделились своим взглядом на вопрос, является ли разрыв в рейтинге между Петербургом и Москвой случайностью или реальным следствием тенденций рынка. И правда ли, что петербургский рынок новостроек массового спроса более перспективен по сравнению с московским, где этот сегмент, как говорят, исчерпал себя.

Также эксперты рассказали, от чего зависит сегодня динамика цен на новостройки, в каких проектах цены растут быстрее, а в каких – менее заметно. И, конечно, коснулись наиболее актуальной для потенциального покупателя новой квартиры темы: как изменились цены в конкретных жилых комплексах Петербурга и Ленобласти в 2017 году и в начале 2018-го и какой динамики цен на квартиры ждать на протяжении этого года. С учетом ужесточения требований к застройщикам и изменений в законодательстве о долевом строительстве, которые вступят в силу уже в июле, вопрос этот совсем не праздный.

Итак, в 2017 году петербургское жилье, в отличие от столичного, уверенно подорожало. БКН.РУ продолжит следить за тем, куда и насколько круто двинется ценовая кривая в этом году и чьи прогнозы окажутся ближе к реальности.

 

Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу «Лидер Групп»:

 

В сегменте масс-маркет в Девяткино, где в одном месте проекты реализуют десяток застройщиков, в связи с высокой конкуренцией динамика цен в течение прошлого года не отличалась интенсивностью, составляя от 0,7% до 1% в месяц.

В комплексах комфорт-класса, строящихся в популярных районах в черте города, например, Yoga и «Богатырь 3» в Приморском районе, стоимость жилья увеличивалась на величину от 1% до 1,2% в месяц.

Что касается эксклюзивных локаций и концептуальных проектов, таких как жилые комплексы Leningrad в Выборгском районе и «Балканы» во Фрунзенском, то здесь динамика цен была наиболее высокой – от 1% до 1,5% в месяц.

Рост цен в этом году будет заметнее, чем в 2017-м. Скорее всего, интенсивность роста увеличится со второго полугодия. Волнообразных скачков точно не будет. Это связано прежде всего с платежеспособностью населения, которая резко повыситься не может. Да, ипотека будет доступнее, но она не приведет к росту цен на 20–30%, о котором так часто говорят в последнее время.

 

Ольга Трошева, руководитель Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»:

 

Разрыв в динамике цен между новостройками Москвы и Петербурга объясняется разной конъюнктурой рынка этих двух городов. Стоимость квадратного метра строящегося жилья в столице всегда была значительно выше, поэтому возросшая конкуренция и вызвала снижение цен. Рынок недвижимости Петербурга иной: в последние годы спрос стабилен и соответствует предложению, а средняя стоимость жилья, более доступная для многих покупателей, растет планомерно и не так чувствительно.

Например, в ЖК «Чистое небо» от компании Setl City в Приморском районе средняя цена сделки в 2017 году увеличилась всего на 4% – с 85,7 до 88,9 тыс. рублей за 1 кв. м.

На динамику цен влияет множество факторов: от местоположения объекта и ценообразования на старте продаж до уровня конкуренции на осваиваемой территории. Безусловно, цены также растут по мере строительной готовности – в среднем на 15–20%.

В 2018 году, по нашим прогнозам, средние цены на новостройки Петербурга будут расти также в пределах официальной инфляции.

 

 

Юрий Колотвин, генеральный директор строительного холдинга «ПСК»

 

В Москве практически не осталось пятен под жилую застройку – там возводят больше апартаментов, а это дает снижение средней стоимости. В Петербурге до сих пор строят больше жилья. Кроме того, после присоединения к Москве новых подмосковных районов они учитываются в сводной статистике по городу, снижая тем самым стоимость метра.

Петербург интереснее региональному покупателю, чем Москва: качество жизни здесь на столичном уровне, а стоимость на порядок ниже.

Среди наших проектов в 2017 году наибольший рост цены продемонстрировал ЖК бизнес-класса «Дипломат». Увеличение стоимости квадратного метра составило 20%. В клубном доме Look за год цена квадратного метра выросла на 15%.

Ставки по ипотеке в конце 2017 года упали до 10% и в 2018 году продолжат снижаться, поэтому спрос на жилье будет, что рождает предпосылки к росту стоимости. Кроме того, нововведения в законодательстве отразятся на себестоимости проектов. По нашим прогнозам, в среднем цена на новостройки к концу 2018 года вырастет на 10–12%.

 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

 

В столице сегодня основной прирост новостроек обеспечивается проектами, расположенными на областных территориях и в Новой Москве. В Петербурге же немало качественных новостроек различных сегментов в черте города, и они пользуются значительным спросом. Кроме того, в Петербурге средняя стоимость «квадрата» составляет 95 тыс. рублей, а в Москве – 183 тысячи, так что задел для роста цены в Северной столице намного больше.

Значительного изменения цен в проектах компании «Л1» в 2017 году не происходило. Небольшой рост был обусловлен высокой степенью готовности домов. Например, в ЖК «Маршал» за год стоимость «квадрата» выросла на 1000 рублей. В то же время в отдельных проектах цены были даже немного снижены. Например, в корпусах 2-2 и 3-2 ЖК «Премьер Палас» к концу года цена стала на 15% ниже, чем в его начале.

В 2018 году стоимость метра будет увеличиваться. Связано это со вступлением в силу поправок к 214-ФЗ, которые налагают дополнительные обязательства и ограничения на застройщиков, в том числе финансовые. 

 

Геннадий Рагулин, начальник отдела продаж компании «Прагма»:

 

Вероятно, большое количество покупателей изменили свои планы по приобретению недвижимости в Москве и купили квартиры в Петербурге. Стоимость метра в нашем городе ниже. Также можно предположить, что отрицательно сработала для инвесторов начатая администрацией Москвы реновация старых кварталов.

Конечно, рынок новостроек в Петербурге по сравнению с Москвой еще имеет потенциал, а точнее – территории под застройку, в том числе в рамках проектов редевелопмента.

Что касается цен в объектах нашей компании, то в готовых домах в течение прошлого года стоимость квартир увеличилась на 5%. А в строящемся жилом комплексе «Прагма City» за год цены выросли на 10%.

Мне кажется, что при сегодняшней ситуации на рынке недвижимости динамика цен в новостройках зависит в основном от спроса. В 2018 году темп роста цен на квартиры не будет сильно отличаться от 2017 года и может составить до 5%, и это при условии, что летом вступают в силу новые требования ФЗ-214.

 

Анастасия Новгородская, коммерческий директор ЗАО «Инвестторг»:

 

Прежде чем давать оценку данным исследованиям, следует оговориться: исторически рынок недвижимости в Москве гораздо объемнее, чем в Петербурге, а темпы строительства выше. В связи с этим на данный момент наблюдается избыточное предложение жилья на московском рынке, поэтому, чтобы стимулировать продажи, московские застройщики вынуждены снижать цены. Теперь можно сказать, что данная статистика – реальная ситуация в Москве.

В 2017 году мы вывели на рынок три новых объекта, и на старте продаж у нас были минимальные цены. В праздничные дни и памятные даты СК «Инвестторг» в знак лояльности к потребителю формировала эксклюзивные предложения и интересные акции.

Динамика цен на жилье зависит от спроса и затрат. Катализатором роста цен являются повышение налогов, увеличение стоимости материалов, возросшая социальная нагрузка на застройщиков и прочее.

По нашим прогнозам, в 2018 году цены останутся, при прочих равных условиях, на том же уровне, что и в 2017-м.

 

Дмитрий Рогатых, директор по продажам и маркетингу строительно-инвестиционного холдинга «Аквилон Инвест»:

 

Ситуацию на первичном рынке жилья в Петербурге в ушедшем году можно оценить вполне позитивно. Договоров долевого участия зарегистрировано на 9,5% больше, чем в предыдущем году. В пересчете на тысячу жителей – 11,9 ДДУ за год, в Москве – 5,6. Таким образом, в Петербурге покупают вдвое больше жилья, чем в столице. Кроме того, петербуржцы в прошлом году брали ипотечные кредиты втрое чаще москвичей. Достаточно высокий уровень спроса компенсировался широким предложением. Следствием стал небольшой рост цен на первичном рынке жилья, годовой прирост составил в среднем около 2–3%.

Существующая динамика изменения стоимости первичного жилья в Петербурге позволяет утверждать, что снижения цен не будет. Напротив, в большинстве районов цена на квартиры будет только расти. Этому способствуют и новые законодательные требования к застройщикам, которые могут в конечном итоге лечь тяжелым грузом на плечи покупателей. По некоторым прогнозам, в 2018 году цены на жилье в Петербурге вырастут не менее чем на 10%.

 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

 

Значительный разрыв между Петербургом и Москвой в первую очередь обоснован базой, по отношению к которой происходят изменения. Уровень первоначальных цен на московскую недвижимость гораздо выше, чем на петербургскую. Поэтому именно Петербург, а не Москва аккумулировал у себя региональный спрос. В силу геополитических условий наши граждане перестали покупать курортную недвижимость на Западе, в Испании и Болгарии, Турции, поэтому региональные деньги пришли на рынок Петербурга как более доступный по отношению к московскому. Это и уберегло наш рынок от снижения.

Мы работаем в сегменте новостроек, где цены обязательно растут по мере увеличения готовности объекта. До конца зимы мы в плановом порядке в очередной раз повысим цены на квартиры в проекте «Огни Залива». В ЖК «Коломяги Плюс» цены повысятся в силу предсдаточной готовности проекта. Если проект точно попадает в аудиторию, оказывается востребованным, то увеличение цен может происходить регулярно, особенно на удачные планировки.

 

Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости «Группы ЦДС»:

 

Стоимость квартир в жилых комплексах, возводимых «Группой ЦДС», в прошлом году повышалась в зависимости от степени готовности объектов. За этот период цены изменились в диапазоне от 3% до 15%.

В основном стоимость жилья, а также перспективы ее изменения, зависят от локации, где реализуется проект, от объема спроса на данную территорию. Наиболее удачно расположенные объекты с продуманной концепцией и хорошей инфраструктурой всегда растут в цене быстрее остальных.

В этом году из-за изменений в законодательстве мы ожидаем увеличения спроса на жилую недвижимость в строящихся домах. Тот факт, что долевое строительство меняется и скоро нельзя будет приобрести недвижимость по минимальной цене на начальном этапе строительства, скоро станет очевиден большинству потенциальных покупателей. Увеличение спроса, разумеется, повлияет на стоимость недвижимости. Мы прогнозируем не менее чем 10%-ный рост цен на строящееся жилье в течение этого года.

Цены на новостройки в Петербурге в 2017 году росли быстрее, чем в Москве: комментарии экспертов, прогнозы на 2018 год