Новая эра доступного жилья - статья на тему Круглый стол на сайте обзор78 | информация о рынке новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области на портале обзор78

Сегодня застройщики предлагают не только интересные квартиры по приятным ценам, но и большой выбор инструментов для покупки квартиры, особенно для покупателей, у которых нет полной суммы на руках. Это и особые условия по ипотеке от банков-партнеров, и длительная рассрочка, и специальные схемы лизинга (аренда с последующим выкупом), и «трейд-ин» (квартира в зачет).

Выгодная ипотека

После того как закончилось госсубсидирование ипотеки, застройщики поняли, что им совместно с банками нужно придумать интересные ипотечные предложения, чтобы не потерять спрос на квартиры и удержать своего покупателя. Так, все чаще появляются ипотечные предложения с нулевым первоначальным взносом, когда покупателю не нужно копить деньги, перед тем как купить понравившуюся квартиру, – ему нужно лишь посчитать, сколько денег ежемесячно он готов откладывать на ипотечный платеж. Все больше появляется предложений с пониженной процентной ставкой. Стоит отметить, что такие ипотечные продукты есть не у всех застройщиков, а только лишь у тех, которым доверяют банки, понимая, что компания прочно стоит на ногах.

Рассрочка как первый этап

Популярна покупка квартиры в рассрочку. Сегодня есть как беспроцентные рассрочки, так и с небольшим процентом. Обычно до сдачи дома в эксплуатацию она беспроцентная. Даже при процентной рассрочке переплата, конечно, гораздо меньше, чем по ипотеке, но ежемесячный платеж в то же время больше, особенно если ипотека берется на 15–20 лет, а рассрочка на пару лет. Поэтому, как правило, эти продукты не используются как взаимозаменяемые. Рассрочка удобна, например, для покупателей, планирующих в течение нескольких месяцев продать имеющееся жилье. А ипотека позволяет, не имея значительных накоплений, ежемесячно выделять на выплаты приемлемую сумму, пусть и в течение долгого времени. Кстати, довольно часто застройщики предлагают оформить беспроцентную рассрочку до ввода дома в эксплуатацию, а потом уже перейти на ипотеку.

Старую на новую?

Программа обмена старой квартиры на новую с доплатой сейчас не так распространена. Появившийся некогда тренд не получил масштабного развития – немногие застройщики готовы предложить такую услугу. Быть может, «квартира в зачет» еще обретет свою популярность, и вскоре большинство застройщиков будут готовы предложить эту услугу, ведь продать и купить квартиру, поручив это одной компании, было бы очень удобно. Мы спросили у представителей строительных компаний, какие интересные финансовые инструменты есть у них на сегодняшний день.

	*Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation:* Доля сделок с привлечением ипотечного кредита в ЖК «Триумф Парк» составляет порядка 70%. У нас есть несколько спецпредложений. Например, ипотека без первоначального взноса от банка «Санкт-Петербург». По условиям банка, ипотека предоставляется на сумму от 500 тыс. до 6 млн рублей по ставке 12,75% до регистрации права собственности и 12,25% – после. «Абсолют Банк» предлагает сниженную ипотечную ставку – от 10,4 %. Например, квартира-студия с отделкой площадью 22,06 кв. м в ЖК «Триумф Парк» стоит 2 925 156 рублей Первый взнос – 20% (585 156 рублей), кредит на 2 340 000 рублей, ставка – 10,4%, ежемесячные платежи составят 25 722 тыс. рублей со сроком кредита 15 лет. У нас есть рассрочка по различным схемам: «Классическая» – первый взнос от 20%, остаток равными платежами до конца строительства; «50/50»: первый взнос – 50%, оставшиеся 50% перед заселением; «20–50–30»: первый взнос – 20%, далее 50% равными платежами в период строительства, остаток перед заселением; «Оплати отделку перед заселением»: 93% сразу, 7% перед заселением. Также у нас есть специальные условия для продающих свое жилье.
	Марина Сторожева, руководитель отдела продаж ООО «Лемминкяйнен Строй»: На сегодняшний день все необходимые документы на аккредитацию нашего апарт-комплекса VALO находятся на рассмотрении банков. Положительное решение прогнозируется к сентябрю 2017 года. В качестве особенных предложений мы предоставляем клиентам специальную рассрочку, которая предполагает возможность перехода на ипотеку с первоначальным взносом от 30% от стоимости апартаментов. Так, покупатель имеет возможность оплатить первоначальный взнос, затем ежемесячно выплачивать фиксированную сумму в рассрочку в срок до сентября 2017 года. После получения аккредитации банками, мы предлагаем клиенту выбрать для себя программу с наиболее приемлемыми сроками ипотечного кредита. Тем, кто не заинтересован в ипотеке, мы предоставляем рассрочку с тем же минимальным взносом 30% и равномерными ежемесячными платежами до 30 апреля 2019 года. Так, например, на студию в апарт-комплексе VALO сейчас действует цена 2 148 500 рублей. Первоначальный взнос составляет 645 тыс. рублей, и каждый месяц мы предлагаем вносить оплату около 60 тыс. рублей.
	Юлия Ружицкая, коммерческий директор «ЛСР. Недвижимость – Северо-Запад»: Все наши клиенты абсолютно разные, и у каждого свои возможности для покупки квартиры. Именно поэтому «Группа ЛСР» предлагает различные способы приобретения недвижимости в своих объектах. Например, до конца марта на квартиры в жилых комплексах «Группы ЛСР» в Санкт-Петербурге распространяется беспроцентная рассрочка сроком на три месяца. При этом цена квартиры равна стоимости при 100%-ной оплате. Интересные программы предлагают и банки-партнеры. Итоги первых месяцев работы 2017 года показали, что такие предложения достаточно востребованы среди клиентов. Так, например, эксклюзивную программу по ипотеке специально для клиентов «Группы ЛСР» предлагает Райффайзенбанк: процентная ставка на первый год кредитования составляет всего 8,5%.
	Дмитрий Сперанский, директор по продажам АО ССМО «ЛенСпецСМУ» (входит в ГК «Эталон»): В компании «ЛенСпецСМУ» всегда существовала отлаженная система реализации квартир в рассрочку. Преимущество данной схемы покупки перед ипотекой состоит в значительно более упрощенной процедуре ее получения. Покупателю не надо тратить время на сбор документов, выполнение длинного перечня условий банков и ожидание рассмотрения заявки. Не надо подтверждать свою платежеспособность и привлекать поручителей. Воспользоваться предложением можно сразу в день заключения договора на покупку квартиры. Примечательно то, что рассрочки действуют не только на строящееся жилье, но и на готовое. В таком случае покупатель сможет после внесения первого взноса получить ключи от квартиры и заселяться. При этом рассрочки могут носить длительный характер, а график платежей фиксируется в договоре. Например, в ЖК «Ласточкино гнездо» есть возможность приобрести квартиру в рассрочку до декабря 2025 года. В целом рассрочка – это еще один финансовый инструмент, который может стать прекрасной альтернативой ипотеке.
	*Владлена Воронина, заместитель начальника отдела продаж ГК «РосСтройИнвест»:* Объекты ГК «РосСтройИнвест» имеют аккредитацию всеми крупными российскими банками по ипотечным программам, и мы постоянно работаем над улучшением условий ипотеки для наших покупателей. В частности, совместно с «Абсолют Банком» мы предлагаем пониженную ставку по кредиту – 9% при минимальном первоначальном взносе 20%. Данная программа доступна сразу в нескольких жилых комплексах, прошедших аккредитацию – ЖК «Старая крепость» (Мурино), ЖК «Золотые купола» (Сертолово) и ЖК «Кремлевские звезды» (ст.м. «Московская»). Отметим, что ипотека остается самым востребованным инструментом для приобретения квартир среди клиентов «РосСтройИнвеста». Так, в 2016 году доля ипотечных сделок составляла порядка 50–60%.
	*Всеволод Глазунов, директор по маркетингу компании Legenda:* Мы сотрудничаем с разными банками, со всеми есть особые условия. Например, недавно мы получили статус стратегического партнера банка ВТБ24, который дает ряд преференций нашим клиентам. Для наших дольщиков по всем объектам комиссия за открытие аккредитива составляет 600 рублей вместо 5,5 тыс. рублей. Статус стратегического партнера не требует необходимости проведения оценки недвижимости, что сокращает затраты клиента, который экономит примерно 5 тыс. рублей. Новые проекты проходят упрощенную аккредитацию: строительство «Legenda Героев» только начинается, а условия выдачи ипотеки банком уже в финальной стадии согласования. Компания Legenda не стремится конкурировать на уровне снижения первого взноса или условий ипотечных выплат. Эти факторы не являются определяющими для наших клиентов. Специальные предложения, скорее, могут являться приятным бонусом, нежели критерием для принятия решения о покупке.
	Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»: Наш партнерский банк «Уралсиб» предлагает программу «Ипотечные каникулы», которая позволяет на протяжении первых двух лет минимизировать ипотечные платежи. В проекте «Огни Залива» она будет востребована молодыми семьями, в которых мама находится в декретном отпуске. На примере однокомнатной квартиры в ЖК «Огни Залива» расскажем о нашем ипотечном продукте – «Ипотечные каникулы» совместно с банком «Уралсиб». Стоимость объекта: 3 640 000 рублей. Первоначальный взнос: 728 тыс. рублей. Срок кредитования: 240 месяцев. Срок каникул: 24 месяца. Платеж на период каникул: 17 571 рубль. Платеж после: 35 143 рубля. В настоящее время мы предлагаем готовые квартиры с полной отделкой в ЖК «Огни Залива». Мы даем возможность заключить предварительный договор купли-продажи с внесением части стоимости квартиры и через некоторое время полностью рассчитаться за нее, заключив основной договор. Этот временной лаг позволит закончить сделку на вторичном рынке по реализации имеющейся квартиры и переехать в уже готовую новую квартиру с оформленной собственностью.
	Арсений Васильев, генеральный директор ГК «Унисто Петросталь»: Мы совместно с «Промсвязьбанком» запустили программу ипотечного кредитования без первого взноса. Эта программа позволяет клиентам ГК «Унисто Петросталь» без первоначального взноса приобрести квартиры в 7, 8, 9 и 11 корпусах ЖК «Тридевяткино царство», а также в третьей очереди ЖК «Аннинский парк» – в общей сложности это более 3 тыс. квартир. Процентная ставка на весь срок кредитования составит 13%. Минимальная сумма кредита – 500 тыс. рублей, максимальная – 30 млн рублей. Среди других партнеров ГК «Унисто Петросталь» – Сбербанк, банк «Санкт-Петербург», ВТБ24, «Уралсиб», «АК Барс», Абсолют-банк, Глобэксбанк, «ДельтаКредит». Эти банки предлагают программы ипотечного кредитования с первым взносом в 20% под 11–12% годовых. Для тех, кто не приветствует ипотеку, есть вполне привлекательные программы рассрочки платежей при покупке квартиры. Они будут особенно интересны покупателям, которые готовы в качестве первого взноса внести не менее 50% от стоимости квартиры.
	*Ольга Захарова, директор по продажам и продвижению компании «СПб Реновация»:* В марте «СПб Реновация» запустила совместную ипотечную программу со Сбербанком. Ее условия можно с уверенностью назвать уникальными для рынка: ставка для наших покупателей составит всего 8,9%. Помимо Сбербанка интересные условия предлагают и другие наши банки-партнеры. При покупке квартир в наших жилых кварталах клиенты могут рассчитывать на ставки в диапазоне от 9,9% (совместные программы с другими банками Петербурга). Сегодня финансовая грамотность населения достигла такого уровня, при котором ипотека воспринимается как возможность приобрести собственное жилье или улучшить жизненные условия уже сейчас. Заемщики научились правильно рассчитывать свои возможности, распределять бюджет так, что, по сути, выплаты по кредиту сопоставимы с арендной платой. Базовая цена квартиры в нашем ЖК «Живи! В Рыбацком» – 1 713 062,35 рубля. Минимальный первый взнос – 15% (256 959,35 рубля). Ежемесячный аннуитетный платеж при обязательном страховании и ипотеке на максимальный срок в семь лет по ставке 8,9% на весь период – 23 354 рубля.
	*Николай Урусов, генеральный директор СК «Красная Стрела»:* Мы предлагаем покупателям несколько ипотечных программ с различным первоначальным взносом. Так, большой популярностью у нас пользуется программа с нулевым первоначальным взносом от Промсвязьбанка по ставке 13%, а также ипотечный кредит от Сбербанка по ставке 10,4%. Последнее предложение имеет все шансы стать самым популярным на рынке благодаря новому сервису электронной регистрации Сбербанка, в рамках которого банк сам отправляет все документы на регистрацию в Росреестр. Специально для покупателей, кто по каким-то причинам не готов брать ипотечный кредит, мы разработали несколько вариантов рассрочек, в том числе и с минимальным первоначальным взносом 10%. В данном случае первый взнос за однокомнатную квартиру в МЖК «Неоклассика» площадью 43 кв. м и стоимостью 3,6 млн рублей составит 360 тыс. рублей. Еще 20% от цены или 720 тыс. рублей покупателю нужно будет внести в течение 6 месяцев с момента регистрации ДДУ. Следующие 30% вносятся в течение года с момента регистрации ДДУ, и последние 40% равными платежами до момента окончания строительства.
	Юлия Мошкова, руководитель отдела ипотечного кредитования компании ЦРП «Петербургская Недвижимость»: Сегодня первичный рынок жилья Петербурга насыщен специальными ипотечными предложениями от банков и застройщиков, которые позволяют покупателю выбрать наиболее подходящие условия для приобретения квартиры в новостройке. Компания «Петербургская Недвижимость» представляет вниманию своих клиентов целый ряд партнерских программ, сопровождающихся пониженной ставкой. Например, предложение «Больше метров – меньше ставка» от банка ВТБ24, предоставляет покупателю дисконт по ипотеке в размере 1% при приобретении квартиры с общей/проектной площадью более 65 кв. м: таким образом, ставка не превысит 11,5% годовых. Также программу с пониженной ставкой 10,9% предлагает Сбербанк. При покупке студии с отделкой площадью 24,9 кв. м по цене 2 млн. рублей в новом микрорайоне «Чистое небо» от Setl City размер первоначального взноса в рамках спецпредложения составит 15% от стоимости квартиры – это 300 тыс. рублей. При этом ежемесячный платеж будет равняться 17 432 рубля. Срок кредитования рассчитан на 20 лет.
	Анастасия Винничук, специалист по ипотечному кредитованию компании «Петрополь»: Специально для «Петрополя» банк «Санкт-Петербург» согласовал скидку в 0,5% от базовой ставки, а банк ВТБ24 предлагает нам скидку 0,15% при заведении заявки через личный кабинет. Для своих клиентов мы разработали несколько выгодных вариаций рассрочки, что позволяет не прибегать к банковскому кредиту. Однако стараемся объяснять, что если грамотно подойти к выбору ипотечной программы и рассчитать ежемесячные платежи, то ипотека перестает быть ругательным словом и становится удобным способом приобретения собственности. Рассмотрим студию 23 кв.м в ЖК «Клены» на Старопетергофском шоссе стоимостью 1 796 000 рублей. Согласно предварительному расчету на примере банка «Санкт-Петербург» при первоначальном взносе от 10% с учетом специальной скидки для нашей компании с итоговой ставкой 12,75% сумма кредита составит 1 616 400 рублей. Ежемесячный платеж в течение 15 лет будет составлять 20 186 рублей.
	Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»: Для клиентов компании «Строительный трест» предусмотрена специальная программа Trade-in, которая распространяется на всех, кто уже приобрел недвижимость в компании, но желает обменять ее на недвижимость большего метража в другом нашем комплексе или на коттедж или таунхаус в коттеджных поселках «Небо», «Сад времени» или «Озерный край». Воспользоваться данной программой можно до момента оформления собственности. После заключения нового договора купли-продажи уже оплаченная сумма будет засчитана в качестве первоначального взноса, а на остаток можно оформить ипотечный кредит или рассрочку от застройщика на выгодных условиях. Также в нашей компании достаточно давно действует программа «Квартира в зачет». Она является дополнительной опцией, которую компания предлагает для удобства клиентов. В этом случае с клиентом заключается договор на покупку новой квартиры. При этом договором предусматривается первоначальный взнос, минимальный размер которого должен составлять 20% от стоимости новой квартиры.
	*Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп» в Петербурге:* Банк «Санкт-Петербург» делает для клиентов «Лидер Групп» скидку 0,5% к ставке до регистрации права собственности. Еще одна возможность – это покупка квартиры в ипотеку без первоначального взноса. На таких условиях можно оформить кредит в банках «Санкт-Петербург» и Промсвязьбанк и приобрести квартиры в наших объектах в Московском, Фрунзенском, Выборгском, Калининском, Приморском, Всеволожском районах. Наиболее востребована беспроцентная рассрочка до конца строительства при покупке объектов на ранней стадии готовности. При покупке по ЖСК возможна более длительная рассрочка, в том числе и после ввода объекта в эксплуатацию. Например, на жилой комплекс Vitamin предоставляется самая длительная рассрочка до трех лет. Самое выгодное предложение на покупку квартиры действует в нашем жилом комплексе «Территория» в 10 минутах от метро «Девяткино». Здесь можно приобрести студию по минимальной цене от 1,24 млн рублей. При оформлении ипотеки сроком на 30 лет при первоначальном взносе 186 тыс. рублей ежемесячный платеж составит всего 9965 рублей.
	Екатерина Москвина, директор аналитического отдела BI Group: В настоящее время продажи у нас осуществляются в двух проектах. Жилой комплекс «Времена года» в июле 2016 года был полностью введен в эксплуатацию, в реализации находятся 22% от общего количества квартир. Есть возможность приобрести квартиру без первого взноса, оформив ипотеку в банке «Санкт-Петербург». Минимальная процентная ставка по ипотечному кредиту предлагается от ВТБ: 10,75%, если площадь квартиры превышает 65 кв. м, если больше, то ставка составит 11,75% годовых. Следующая минимальная ставка предлагается Сбербанком: 10,9%, минимальный первоначальный взнос 15% при условии оформления страхования жизни и здоровья заемщика в соответствии с требованиями банка по особому условию «защищенный кредит», без которого ставка повышается на 1 п.п. Также в феврале у нас стартовали продажи в жилом комплексе бизнес-класса Promenade на Московском проспекте. На данный момент квартиры можно приобрести как за 100%-ную оплату, так и в ипотеку от четырех банков-партнеров.
	Ольга Трошина, начальник Управления кредитования и социальных программ ГК «ЦДС»: Мы совместно со Сбербанком разработали новую ипотечную программу со ставкой от 8,4% годовых. Это предложение отличается от существующих на рынке тем, что процентная ставка фиксируется в договоре на весь период кредитования, а первый взнос всего от 15%. По этой программе можно купить квартиру в одном из семи жилых комплексов нашей компании. У нас порядка 20 партнеров среди финансовых организаций, всегда можно подобрать по определенным критериям лояльный банк. В случае принципиального нежелания брать кредит, предлагаем рассрочку. Нельзя сказать, что для большинства клиентов это полноценная альтернатива ипотеке, так как ежемесячные взносы по рассрочке больше. Расскажу, какие ипотечные предложения мы предлагаем на примере студии в ЖК «Муринский посад». Первый вариант: первый взнос – 15% (284 630 рублей), стоимость – 1 897 534 рубля, кредит – 1 612 904 рубля на семь лет (максимальный срок), ежемесячный платеж – 25 462 рубля. Второй вариант: первый взнос – 30% (563 864 рубля), стоимость – 1 879 547 рублей, кредит – 1 315 683 рублей на семь лет, ежемесячный платеж – 20 770 рублей.