Петербург – клондайк для арендодателя?

Арендодателем выгоднее быть в Москве, а арендатором – в Петербурге. Исключением из правил являются квартиры в Приморском и Петроградском районах Северной столицы, спрос на которые остается активным даже в период начавшегося сезонного спада, за счет чего цены аренды  остались на уровне высокого сезона. Устойчивый спрос в этих районах города обеспечили сотрудники различных структур Газпрома, активно осваивающие наш город. 

Неизменным спросом пользуются также студии и однокомнатные квартиры в шаговой доступности от метро. Особым интересом среди подобных квартир пользуются варианты у метро «Парнас», «Девяткино». 

Труднее сдаются квартиры без ремонта, расположенные в районах с неразвитой инфраструктурой, неудовлетворительной транспортной доступностью. Инвесторам рекомендуем приобретать жилье для последующей сдачи в аренду в новых районах Мурино и Кудрово, при условии, что ситуация с загруженностью дорог на въезде и выезде из этих зон в ближайшее время улучшится.

Процент инвестиционных сделок по микрорайонам «Ясно. Янино» и «Новое Сертолово» незначителен, и мы не стремимся его повышать. Тем не менее квартирография и качество предлагаемого нами жилья дают достаточно оснований, чтобы приобрести его для сдачи в аренду. 

Как правило, для сдачи в аренду приобретаются квартиры небольшого метража. В наших микрорайонах представлены несколько типов студий и однокомнатных квартир, спроектированных так, что являются полноценным жилым пространством. Наши квартиры сдаются дольщикам с полной чистовой отделкой, сантехническим оборудованием, счетчиками учета ресурсов, некоторые квартиры – с меблированной кухней и техникой. 

Важнейший аргумент – стоимость квадратного метра. В наших проектах она начинается от 55,5 тыс. рублей.  Стартовые расходы собственника в нашем случае оказываются заметно ниже, чем в среднем по рынку.  Однако всерьез рассчитывать на то, что рента позволит быстро окупить приобретенные квадратные метры и преумножить средства, не стоит. Доход от аренды в нашем регионе составляет не более 5-6% годовых.

Доходность от сдачи в аренду нельзя рассматривать изолированно от сценария сохранения капитала. С учетом того, что практически каждые десять лет стоимость жилья в Петербурге увеличивалась как минимум вдвое, это выгодный сценарий. Но надо помнить, что предложение на рынке арендных квартир в нашем городе за последние пять лет выросло лавинообразно. Прирост получен за счет колоссального ввода в эксплуатацию объектов «закадья» и других удаленных локаций. В результате этого и общего кризиса цены существенно снизились. 

Средняя арендная плата в 600 рублей за кв. м в месяц – это в том числе дорогие элитные квартиры в центре, которые сдаются поштучно и дорого. Если говорить о новостройках, то там цена будет ниже минимум на 25-30%. 

В понятиях средних показателей самая подходящая для сдачи квартира – это маленькая однокомнатная у метро, которая годится как для проживания одного человека, так и для семьи с ребенком, с обыкновенной рядовой отделкой, оснащенная минимумом необходимой техники и мебели. 

Стоимость аренды сопоставимого по характеристикам жилья в Москве выше, чем в Петербурге на 20-30%. Например, снять однокомнатную квартиру с хорошим ремонтом в спальном районе столицы можно за 35 тыс. рублей, а в Петербурге – за 27 тыс. рублей. Однако средняя цена квадратного метра в Москве выше на 60%. А значит, доходность такой инвестиции ниже, чем в Петербурге. 

Что касается наиболее выгодных типов квартир для сдачи в аренду, то это студии и однокомнатные квартиры. Среди проектов «СПб Реновация» наиболее привлекательным для сдачи в аренду можно назвать ЖК «Живи! В Рыбацком». Тем более в сентябре текущего года стартовали продажи второй очереди квартир с полной отделкой и ценой от 1,8 млн рублей. Также отмечу ЖК «Малая Охта». Жилой комплекс расположен у станции метро «Ладожская», в районе с развитой торговой и развлекательной инфраструктурой.  В ЖК «Малая Охта» запроектировано не так много студий, зато широко представлены однокомнатные квартиры. Минимальная стоимость квартиры начинается от 2,7 млн рублей.

Сейчас лучше всего сдаются квартиры у метро в новых домах в хорошем состоянии. Стоимость аренды в таких объектах начинается в среднем от 23 тыс. рублей в месяц. Плюс оплата коммунальных услуг.

Такие квартиры сейчас востребованы, а вот «бабушкину квартиру», то есть  недвижимость в удовлетворительном состоянии в старом доме, сдавать становится все сложнее. Арендаторы все больше обращают внимание на состояние дома, на отделку, на возраст и состояние мебели и техники. Рынок аренды сейчас затоварен предложением, у арендатора широкий выбор.

Наиболее востребованными по-прежнему остаются Выборгский район (его предпочитают 14% арендаторов), Калининский и Приморский районы (по 13%). В области самый популярный район – Всеволожский.

Недооценен, на мой взгляд, сейчас новый район вокруг метро «Девяткино». Там сейчас можно найти студию по цене комнаты в другом районе, а ведь студия – это все-таки отдельная квартира. У этого района большой потенциал.

Основываясь на данных аналитических агентств, приобретение квартир для сдачи в Петербурге выгоднее, чем в Москве. Доходность арендуемых квартир в столице – самая низкая среди российских городов-миллионников, и окупаются такие вложения дольше.

Спрос на аренду квартир стабильный. Самой доходной недвижимостью являются квартиры в центральных районах Петербурга. Покупка на ранних стадиях строительства сокращает срок окупаемости. Проект бизнес-класса «Дом у Каретного моста» мы запустим в I квартале 2017 года. Он находится в самом центре Петербурга и отлично подойдет как для инвестиций, так и для собственного комфортного проживания. 

Существует стереотип, что для инвестиций больше всего подходят студии и однокомнатные квартиры. С точки зрения вложения средств или их спасения это так. Вместе с тем у инвесторов большим спросом пользуются маленькие двухкомнатные квартиры, развитая инфраструктура, уютные места без городской суеты, например, как ЖК «Европейский».

Действительно, квартиры под сдачу в аренду выгоднее приобретать в Петербурге, чем в столице. Квартира в Москве может стоить в два и более раз дороже аналогичной квартиры в Петербурге, но сдать ее в аренду по цене в два раза выше не удастся. Москвичи отлично понимают это и приходят на наш рынок. К примеру, ИСГ «Мавис» регулярно продает инвестиционные квартиры покупателям из столицы.

Выгоднее всего вкладывать средства в студии и однокомнатные квартиры с отделкой в благоустроенных районах с хорошей транспортной доступностью. 

Советую обратить внимание на такие проекты нашей компании как ЖК «Виктория», ЖК «Мечта» и новый ЖК «Форвард». Все объекты находятся в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Девяткино». Район, где они строятся, стремительно развивается. Здесь есть все нужное для жизни: магазины и торговые комплексы, медицинские и спортивные учреждения, открыты новые школы и детские сады. Стоимость квартир начинается от 1,5 млн рублей. 

Арендаторы для таких квартир найдутся без усилий, и вложения быстро окупятся.

Сравнивать Москву и Петербург по доходности аренды не совсем правильно, так как это только «средняя температура по больнице». В то же время внутри самих мегаполисов арендные ставки могут сильно отличаться в зависимости от микрорайона, качества новостройки, окружения и т. д. Например, в Петербурге в густо застраиваемых районах, где сосредоточен большой объем нового предложения, сдавать квартиру сложнее, так как с вводом новых объектов увеличивается и число арендных квартир на вторичном рынке. 

Как правило, в инвестиционных целях приобретаются студии и однокомнатные квартиры без отделки на ранних стадиях готовности. Чем ближе квартира к метро, чем удобнее транспортная доступность и насыщеннее окружающая инфраструктура (магазины, школы, детские сады и т. д.), тем выше на нее спрос со стороны арендаторов. Значение имеют даже находящиеся рядом вузы, студенты которых часто снимают жилье неподалеку от места учебы. 

Привлекательным объектом для инвестиций также являются апартаменты в центре города (особенно в сегменте бизнес- и комфорт-классов).

Действительно, сдавать квартиру в аренду в Петербурге выгоднее, чем в Москве. Это вызвано тем, что разница в арендных ставках между городами незначительна, а стоимость жилья отличается в разы. Соответственно, в Северной столице инвестор гораздо быстрее окупит вложения. 

Лучше всего сдаются квартиры в спальных районах города, в пешей доступности от метро, а также вблизи крупных университетов. Труднее – удаленные от метро, куда нужно добираться наземным транспортом. 

На данный момент арендаторами недооценена часть Приморского района вблизи Парка 300-летия Санкт-Петербурга в силу значительной удаленности от метро. Ситуация кардинально изменится в течение одного года, после открытия станции метро «Беговая» и окончания строительства Лахта-центра.

Наше предложение рассчитано в первую очередь на покупателей, которые планируют жить в наших домах. В том числе поэтому мы не проектируем студий. Отмечу, что дома «Строительного треста» выбирают люди со схожими ценностями, уважительным отношением к соседям и месту, в котором они проживают. Все это позволяет сформировать однородную социальную среду. Безусловно, эти факторы обеспечивают популярность квартир в таких домах и их инвестиционный рост. Поэтому дальновидные инвесторы, хорошо понимающие рыночную ситуацию, стремятся приобрести квартиры именно в таких домах.

В этом отношении все наши комплексы востребованы. Но дополнительным потенциалом обладает жилой квартал «NEWПитер», который строится в поселке Новоселье Ломоносовского района. Этот комплекс создается с учетом современных проектировочных и градостроительных норм и правил: мало- и среднеэтажная застройка, закрытые дворы, детские сады и школы, общественные пространства и т. д.

На сегодняшний день предложений на рынке больше, чем спрос на аренду квартир. При этом большим спросом пользуются новостройки с качественным ремонтом, именно поэтому доход с такой квартиры будет минимален.

При сравнении доход со сдачи такой квартиры в аренду будет равноценен тому, чтобы положить деньги в банк под хороший процент.

На рынке большое количество квартир-студий, но на сегодняшний день их больше, чем нужно. По площади интересней для сдачи будет полноценная одно- или двухкомнатная квартиры.

Сейчас на рынке много предложений. У нас в продаже появился наш собственный эксклюзивный проект Master на Серебристом бульваре, 19. Я бы рекомендовала обратить внимание именно на этот комплекс. Да, стоимость квартир в нем не самая низкая, но после сдачи объекта интерес к аренде квартиры в данной локации будет высокий. Особенности комплекса – всего 900 метров или 7 минут пешком до метро «Пионерская», давно сложившаяся и развитая инфраструктура района (10 детских садов, 15 школ, 8 гипермаркетов и 5 торгово-развлекательных центров в пешей доступности).

Покупать квартиру для сдачи в аренду выгодно, особенно, если рассмотреть Ленобласть, например, Всеволожск. Жизнь в области становится отличной альтернативой жизни в мегаполисе, например, для молодых семей с детьми или для людей, готовых отказаться от архитектурных красот наших столиц ради лучшей экологии. 

Средняя стоимость 1 кв. м во Всеволожске – 60 тыс. рублей, величина арендной платы – 450-500 рублей за 1 кв. м в месяц. Окупаемость – 10 лет.  

Самые востребованные квартиры для сдачи – одно- и двухкомнатные. Большую роль в выборе арендного жилья имеют транспортная доступность, развитая социальная инфраструктура, наличие свободных парковочных мест, видеонаблюдение. Высоким спросом пользуются квартиры, обставленные мебелью и оснащенные бытовой техникой. 

В нашем ЖК «Южная Поляна» представлен большой выбор одно- и двухкомнатных квартир. Несколько раз в год компания «Гарантъ» проводит акции со скидками до 5% от стоимости квартиры. Для покупателя это замечательная возможность приобрести недвижимость, не потеряв в качестве и сэкономив на стоимости.