Рынок недвижимости Петербурга и области: итоги-2018, планы-2019

Накануне Нового года реалии экономики и законодательства держат в тонусе профессионалов рынка недвижимости и просто всех тех, кто задумывается в покупке жилья. Как тут расслабишься и посвятишь свои мысли подготовке к празднику, когда до полной отмены схемы долевого строительства остается ровно полгода, а ипотечные ставки пошли в рост уже сейчас? В рамках нашего заочного круглого стола своими наблюдениями по итогам 2018 года и прогнозами на 2019-й делятся специалисты строительных, инвестиционных компаний, банков. Какие факторы сильнее всего влияли и будут влиять на развитие рынка недвижимости? Что будет с предложением, спросом, ценами, ипотечными ставками? Правда ли, что история рынка разделится на до и после 1 июля 2019 года, когда «долевку» полностью заменят эскроу-счета и проектное финансирование? И как вести себя потребителю перед лицом грядущих перемен? Ответы экспертов на эти вопросы – в нашем материале.  

 

Анжелика Альшаева, генеральный директор ООО «КВС. Агентство недвижимости»

Компания «КВС» планирует к сдаче в 2019 году несколько объектов: ЖК «Кирилл и Дарья» (Калининский район), ЖК «Крылья» (Московский район), клубный дом G9 (Выборгский район), а также еще одну очередь в микрорайоне «Новое Сертолово».

Самым главным фактором, который повлияет на развитие рынка недвижимости в 2019 году, являются принятые поправки в 214-ФЗ. В результате поправок, при отсутствии собственных денежных средств и при необходимости проектного финансирования, увеличивается кредитная нагрузка. Второй фактор – увеличение себестоимости строительства, что вызвано увеличением НДС с 2019 года и другими экономическими факторами. Третий фактор – вероятное снижение покупательской способности у людей.

Совершать покупку нового жилья лучше в начале года, пока есть возможность приобрести квартиру по договору долевого участия. На данный момент для клиентов это понятная схема приобретения жилья, в отличие от предстоящей работы с эскроу-счетами. Также в начале года у банков сохранятся интересные ипотечные предложения, это важно для клиентов, у которых нет возможности приобрести жилье сразу по полной стоимости.

Если клиент приобретает жилье от застройщика в строящемся доме, то нужно обратиться к выбранному застройщику и с ним выбирать подходящую ипотечную программу. Сейчас у компании «КВС» вместе со Сбербанком разработана ипотечная программа на объекты «Новое Сертолово» и «Ясно.Янино», где на данный момент очень низкий процент по ипотеке – от 7,5%.

 

Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development

В I квартале 2019 года будут сданы два разноэтажных корпуса первой очереди ЖК «Светлый мир “Жизнь…”», который строится в Московском районе. Расположенный всего в 10 минутах ходьбы от станции метро «Звездная», наш жилой комплекс является одним из лидеров спроса в данной локации. В IV квартале будет введен в эксплуатацию 11 корпус ЖК «Светлый мир “Я-Романтик…”». Дом состоит из торгового центра, многоуровневого паркинга, вмещает одну секцию с квартирами и три с апартаментами. Корпус является продолжением квартала на намывных территориях Васильевского острова.

Самый лучший момент для приобретения квартиры – сейчас. Эксперты рынка недвижимости утверждают, что ставки будут меняться постоянно и разнонаправленно. Одни банки будут их снижать, предлагая выгодные ипотечные программы, другие – повышать. Общий уровень ставок окажется выше, чем в 2018 году. Поэтому не стоит откладывать решение и ждать более выгодных условий. Каждый месяц промедления означает удорожание квартиры, которую покупатель собирается приобрести с помощью кредита.

Сейчас банки предлагают большое количество ипотечных программ. Подобрать ту, которая максимально подходит именно вам, не составит труда. Можно самостоятельно изучить ипотечный продукт или же обратиться за консультацией в банк или в офис застройщика. Главное внимательно прочитать договор, чтобы впоследствии не было сюрпризов. Например, льготная ставка может действовать только определенный период, по истечении которого процент будет среднерыночным.

 

Виталий Виноградов, директор по маркетингу и продажам ГК «Лидер Групп»

Самыми знаковыми событиями на рынке недвижимости в уходящем году, безусловно, стали объявление об отказе от принципа долевого строительства (в пользу банковского финансирования) и значительное усиление банковского контроля за финансовыми операциями застройщиков (поправки в 214-ФЗ). На второе место можно поставить удорожание ипотечных кредитов. А третье место по порядку, но не по значению, занимает уход с рынка всех частных страховых компаний, с которыми могли работать застройщики.

Эти стрессовые события спровоцировали стремительное удорожание жилья и беспрецедентный покупательский спрос, который, впрочем, сохраняется до сих пор и, вероятно, сохранится вплоть до июля 2019 года, пока долевое строительство окончательно не перестанет существовать.

ГК «Лидер Групп» сумела оседлать эту волну и за 2018 год ввела в эксплуатацию пять жилых комплексов общей площадью почти 300 тыс. кв. м. Кроме того, мы вывели на рынок сразу два знаковых проекта: жилой квартал-миллионник «Аэросити» в Шушарах и квартал «Гавань Капитанов» на намыве Васильевского острова.

Таким образом, состоянию рынка сегодня можно поставить твердую пятерку.

В новом 2019 году мы планируем сконцентрироваться на текущих проектах и ставим перед собой еще более амбициозную задачу – за год ввести в эксплуатацию десять жилых комплексов. Кроме того, на сегодняшний день мы получили еще восемь новых разрешений на строительство и будем продолжать наращивать земельные активы.

 

Николай Гражданкин, начальник отдела продаж компании ООО «Отделстрой»

По нашему новому проекту бизнес-класса «Новый Лесснер» сейчас действует предновогоднее предложение: при первоначальном взносе от 40% клиент получает максимальную скидку, стоимость, как при 100%-ной оплате, и беспроцентную рассрочку на 3 года. Это предложение очень выгодно, так как многие покупатели жилья бизнес-класса не хотят брать ипотеку или выводить денежные средства из бизнеса и вкладывать их полностью в приобретение жилья.

Также действует ряд специальных предложений и по нашему жилому комплексу комфорт-класса «Новый Оккервиль». Одна из самых популярных акций на сегодняшний день – «Отделка в подарок», которая распространяется на все продаваемые очереди. Надо отметить, что количество квартир по данной акции ограничено.

Кроме того, по шестой очереди ЖК «Новый Оккервиль», сдача которой намечена на IV квартал 2020 года, проходят акции «Скидка 100 тыс. на однокомнатные квартиры» и «Скидка 200 тыс. на двухкомнатные квартиры». Причем скидка действует вне зависимости от первого взноса (до того аналогичные акции у нас действовали только при 100%-ной оплате или ипотеке).

Для клиентов, которые рассматривают варианты квартир только в готовых домах, подойдет наша акция по четвертой очереди – «Скидка 200 тыс. на трехкомнатную квартиру» и «Скидка 50 тыс. на двухкомнатную квартиру». Для готовых квартир скидка действует только при 100%-ной оплате или ипотеке. Более подробную и актуальную информацию по нашим акциям всегда можно посмотреть на официальном сайте.

 

Светлана Зеленина, исполнительный директор Санкт-Петербургского регионального филиала АО «Россельхозбанк»

Рынок жилья в 2018 году, на мой взгляд, был очень динамичным – новые объекты застройщики выпускали на рынок с завидной регулярностью. Предложений было много, в разных сегментах, привлекательных по цене и локации. Появился новый тренд рынка – апартаменты как один из способов вложения и получения дохода. Если несколько лет назад апартаменты предлагали только несколько застройщиков, то 2018 год на апартаменты выдался особо урожайным.

В сегменте кредитования весь 2018 год наблюдался рост, благоприятных факторов для этого было немало: минимальные процентные ставки в банках, большой выбор квартир от застройщиков, различные социальные программы кредитования («детская» ипотека, военная ипотека, «молодая семья»).

По моим прогнозам, не стоит ожидать повышенного спроса на ипотеку в 2019 году, вероятность стагнации велика. Продолжится незначительный рост ставок на фоне повышения ключевой ставки.

Что касается советов покупателю, то все зависит от потребностей клиентов. Некоторые рассматривают покупку с целью инвестирования, большинство – для решения своего жилищного вопроса. Лучше определиться с решением в первом полугодии 2019 года, это связано в первую очередь с изменениями в законодательстве в сфере долевого строительства, которые вступают в силу с 1 июля. При выборе ипотечной программы я рекомендую обратить внимание не только на ставку по кредиту, но и на удобство обслуживания. Выбирать банк, где есть возможность погашать кредит, делать досрочное погашение и получать новый график платежей без визита в банк, используя возможности и сервисы мобильного банка.

 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»

2018 год стал переломным на рынке недвижимости. С июля вступили в действие поправки, направленные на постепенный отказ от долевого строительства. Он должен произойти летом будущего года. Но рынок уже отреагировал на эти изменения. В начале года был отмечен рост числа выводимых на рынок новых проектов: застройщики торопились сделать это по старым правилам.

Для компании «Л1» 2018 год оказался довольно удачным. За истекшие 11 месяцев мы ввели в эксплуатацию два корпуса ЖК «Граф Орлов» в сумме на 46 тыс. кв. м, а также два корпуса ЖК «Премьер Палас», это еще 26,5 тыс. «квадратов». Все покупатели уже успели получить ключи от своих квартир. Кроме того, в уходящем году были заселены корпуса первой очереди ЖК «Лондон Парк», сданной в конце прошлого года.

До конца года мы предполагаем получить разрешение на ввод в эксплуатацию третьей, последней очереди ЖК «Премьер Палас». Поданы все документы для получения разрешения на ввод ЖК «Маршал».

Главным фактором влияния на рынок в новом году станет отказ от долевого строительства с июля. Полная перестройка рынка займет не один год. Кроме того, важнейшим драйвером рынка недвижимости является ипотека. Последнее повышение ставки Центробанка и возрастающие проценты по ипотеке от нескольких крупных банков подтверждают тенденцию удорожания ипотеки, что может существенно сказаться на общем спросе. 14 декабря Центробанк во второй раз поднял ключевую ставку на 0,25 процентного пункта. Предыдущее аналогичное повышение привело к росту ипотечных ставок у всех ведущих банков. Сейчас начинается вторая волна.

 

Светлана Камынина, директор ЖНК «Живи ВКвартире.рус»

По итогам 2018 года очевидно повышается интерес к апартаментам, что можно расценить как шаг к цивилизованному рынку аренды жилья. Ощущается рост осведомленности и заинтересованности населения в накопительных программах покупки жилья.

Тенденция Центрального банка к увеличению ставки рефинансирования подталкивает банки к увеличению ипотечных ставок. Рост налоговой нагрузки в будущем приведет к общему снижению доходов населения. В результате ожидается снижение числа сделок на рынке жилой недвижимости.

Считаем, что в 2019 году будут популярны альтернативные способы приобретения жилья, такие как жилищно-накопительные программы действующих ЖНК, зарегистрированных до 1 июля 2018 года, и программы аренды с выкупом.

Проведя анализ текущей рыночной ситуации, специалисты проекта «Живи ВКвартире» пришли к выводу, что стоит ожидать увеличения стоимости квадратного метра на рынке строящегося жилья.

Мы считаем, что 2019 год станет рассветом жилищно-накопительных кооперативов как единственной на сегодняшний день законной схемы привлечения денежных средств граждан на этапе строительства жилого дома. В проект «Живи ВКвартире» уже сейчас обращаются небольшие и средние застройщики с целью организации проектного финансирования в рамках 215-ФЗ о жилищных накопительных кооперативах.

Советуем покупателям в 2019 году обратить свое внимание на альтернативные способы покупки жилья, соответствующие 215-ФЗ. При совершении сделки с ЖНК обязательно проверяйте наличие регистрации кооператива в Едином реестре ЖНК Центрального банка России.

 

Ольга Копейкина, директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест»

В 2018 году был принят ряд важных поправок к 214-ФЗ о долевом строительстве. Теперь в реализации жилых проектов будут активно участвовать банки. В переходный для рынка период застройщики осваивают проектное финансирование, привыкают к работе со специальными и эскроу-счетами.

Объем продаж ГК «Ленстройтрест» по итогам 2018 года увеличился на 30% по сравнению с предыдущим годом. Мы вывели в продажу более 65 тыс. кв. м жилья в наших проектах.

В следующем году компания планирует сдать в эксплуатацию несколько жилых корпусов в рамках проектов «Юттери» и «Янила», а также детский сад на 120 воспитанников в шведском квартале «IQ Гатчина» и дошкольное учреждение на 105 мест в голландском квартале «Янила». Еще один социальный объект находится в стадии строительства, три – проектируются. 

Сейчас на рынке недвижимости наблюдаются две противоположные тенденции: снижение платежеспособности среднестатистического покупателя и возможный рост стоимости жилья на фоне нововведений в законодательстве. По нашей оценке, при переходе на проектное финансирование и работу по эскроу-счетам себестоимость строительных объектов может вырасти на 10-

15%. Часть застройщиков смогут нивелировать рост себестоимости, снизив маржинальность в пользу объема продаж, но так удастся поступить далеко не всем компаниям.

В связи с законодательными изменениями и инфляцией цены на жилье продолжат рост. Ставки по ипотеке также могут увеличиться в ближайшее время. Поэтому советуем покупателям не откладывать надолго решение жилищного вопроса.

 

Юлия Насонова, руководитель Центра ипотечного кредитования Санкт-Петербургского филиала № 2 ПАО «Бинбанк»

В целом 2018 год для ипотечного бизнеса стал успешным. В начале года снижение процентных ставок, в том числе в рамках специальных акций с застройщиками, привело к увеличению числа ипотечных сделок. Кроме того, низкие процентные ставки вызвали ажиотаж среди действующих ипотечных заемщиков, поэтому в 2018 году наблюдался повышенный интерес к рефинансированию. К концу года постепенный рост ипотечных ставок и предсказываемый экспертами рост цен на недвижимость не напугал, а скорее наоборот, еще больше усилил интерес к ипотеке. Например, центр ипотечного кредитования Бинбанка в Санкт-Петербурге за неполный IV квартал 2018 года выдал ипотечных кредитов на сумму, практически равную объему ипотечных кредитов, выданных за предыдущие 9 месяцев 2018 года.

В 2019 году основным фактором, который будет влиять на рынок, станет вступление в полную силу изменений в ФЗ-214. В связи с этим может возрасти интерес к рынку вторичного жилья, где в целом наблюдается тенденция на снижение стоимости метра. Также на рынок ипотечного кредитования косвенно повлияет и процесс консолидации отрасли, в частности, интеграция Бинбанка с банком «Открытие» с 1 января 2019 года.

Повышение Центральным банком ключевой ставки в декабре не пройдет бесследно, и в 2019 году мы, скорее всего, продолжим наблюдать рост, пусть и незначительный, ипотечных ставок. Интерес заемщиков к рефинансированию действующих кредитов некоторое время еще сохранится, но с учетом повышения ставок постепенно сойдет на нет.

 

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ:

Ключевой итог 2018 года, на мой взгляд, – очень заметный всплеск ипотеки. Основной рост доли ипотеки наблюдался, естественно, в масс-маркете, но и ЮИТ в Санкт-Петербурге, традиционно являющийся застройщиком объектов комфорт-класса и выше, тоже заметил эту тенденцию. Доля ипотеки выросла у нас весьма заметно: раньше она не превышала 40%, а в 2018 году были месяцы, когда на определенных объектах продажи с использованием ипотеки достигали 50% и более.

В IV квартале 2019 года будет сдана первая очередь жилого комплекса TARMO. В декабре 2018 года мы вывели на рынок вторую очередь TARMO, которая будет сдана в 2020 году.

В конце 2018 года мы начали строительство и открываем продажи квартир в четвертой очереди пятиэтажного комплекса INKERI. В рамках проекта INKERI уже построено 17 домов, и в дальнейшем планируется реализация еще нескольких очередей проекта.

Несомненно, основной фактор развития рынка в 2019 году – введение нового законодательства, это самое главное изменение, от которого никто не останется в стороне. При этом в части спроса и цен, на мой взгляд, фундаментально ничего не изменится. На рынке Петербурга имеется очень большое предложение – более 5 млн кв. м жилья в продаже. Но при этом нельзя сказать, что спрос как-то заметно растет. Поэтому не следует ожидать роста цен, превышающего, допустим, 5%. Да, на фоне роста ипотеки почти автоматически реализуется некоторый прирост спроса. Однако вряд ли стоит рассчитывать, что население начнет вдруг действительно активнее покупать жилье.

 

Екатерина Синельникова, руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка «Санкт-Петербург»

В целом по рынку недвижимости есть ощущение, что по итогам 2018 года мы придем к росту на 20-25% к предыдущему году. Основным драйвером изменений на рынке в следующем году, безусловно, станет 75-ФЗ. Меняться будут много шестеренок в большом механизме.

Цены на жилье в 2019 году однозначно вырастут. Во-первых, увеличение НДС будет способствовать росту себестоимости сразу на величину до 5%. Во-вторых, проекты, реализуемые по старым разрешениям, будут вводиться, а на их место начнут приходить новые, по новым правилам 214-го закона, с проектным финансированием и без него – и новые объекты будут дороже.

В будущем году мы ожидаем ажиотажного спроса во II квартале, основанного на страхе клиентов перед грядущими изменениями, подогреваемом участниками рынка. Затем, вероятно, произойдет некоторая стагнация в III квартале и дальнейшее сокращение предложения и объемов рынка.

Спрос на ипотеку – всегда производная от спроса на недвижимость. Вероятно, на ипотечном рынке в следующем году будет наблюдаться двойственность: по-разному будут вести себя ставка для проектов, которые банки кредитуют по проектному финансированию, привязанная к нему с точки зрения экономики, и ставка для всех прочих проектов – скажем так, стандартная. Как изменится средняя, пока спрогнозировать трудно, так как внешние факторы оказывают чувствительное влияние на экономику страны и банки.

А наш совет потребителю очень простой и лаконичный: выявить свою потребность и обратиться к профессионалам рынка.

 

Сергей Степанов, директор по продажам компании «Строительный трест»

Объективно подводить итоги года еще рано. Пока можно сказать, что в денежном выражении за 11 месяцев «Строительный трест» реализовал на 34% больше недвижимости, чем за январь-ноябрь 2017 года. Спрос плавно увеличивался от месяца к месяцу.

В наступающем году мы планируем завершить строительство жилого комплекса бизнес-класса «Сосновка» на проспекте Тореза. Также в 2019 году планируется ввести в эксплуатацию лот 7-21 жилого комплекса «Капитал» и несколько лотов квартала NEWПИТЕР.

В декабре мы анонсировали несколько предложений для покупателей загородной и коммерческой недвижимости. В коттеджном поселке бизнес-класса «Сад времени» в Петергофе желающим возвести двухэтажный дом на собственном участке предлагается скидка на его строительство в размере 3 тыс. рублей с квадратного метра. При приобретении одного из готовых коттеджей в «Саду времени» действует скидка от 500 тыс. до 1,5 млн рублей. Третья программа в КП «Сад времени» – это дисконт 350 тыс. рублей при покупке земельного участка в северной части поселка.

В другом коттеджном поселке – «Озерный край» в Токсово – предлагается скидка 3 млн рублей на одну из готовых вилл. А при покупке дома или таунхауса в поселке «Небо» в Кузьмолово выгода для покупателя может составлять от 500 тыс. до 1 млн рублей. Данные условия действуют до 31 января 2019 года.

А до 28 декабря 2018 года мы делаем новогоднее предложение для бизнеса – минус 15% на все коммерческие помещения в составе готового жилого комплекса «Пляж» на Приморском шоссе в Сестрорецке.

 

Даниил Торопов, эксперт по инвестициям в недвижимость инвестиционного клуба «Капитал»

На рынке жилья главными драйверами развития будут изменения в долевом строительстве и повышение ставок по ипотечным кредитам. Цены на недвижимость вряд ли будут падать – по самым осторожным прогнозам они поднимутся на 10-15%.

Сейчас многие застройщики стараются получить как можно больше разрешений на строительство по старым правилам, и в ближайшие 2-4 года рынок будет насыщен разными интересными предложениями.

Если рассматривать инвестиции в жилую недвижимость, то в ближайшие полгода-год будут выведены интересные проекты как для жизни, так и для инвестиций, позже – маловероятно.

На рынке апартаментов за прошедший год появилось огромное количество проектов, на конец года их представлено более 35. Именно апартаменты претендуют на роль того массового продукта для инвесторов, которую раньше играли квартиры.

Здесь важно оценить все риски. Лучше еще до покупки задуматься о том, как оперативно и без потерь выйти из этой инвестиции.

Несколько советов начинающим. В первую очередь – трезво оценить свои финансовые возможности. Если необходимо кредитное плечо, заранее позаботиться об этом, уточнив все условия с банком. Отдельным и главным пунктом является выбор объекта инвестирования. Нужно тщательно изучить этот вопрос, проанализировать не менее 4-5 вариантов, взвесить все риски и преимущества. Особенно это важно для тех, кто не имеет большого опыта в инвестировании либо занимается этим впервые.

Будем рады помочь вам сделать грамотную инвестицию. Всем выгодных инвестиций в будущем году!

 

Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Пионер», Санкт-Петербург

На протяжении всего 2018 года на рынке недвижимости Санкт-Петербурга наблюдался рост среднего показателя цены. Хотя объем предложения активно пополнялся также в течение всего года, высокий уровень спроса позволил избежать затоваривания рынка. Текущее соотношение объема предложения, спроса и цен свидетельствует о том, что в 2019 году ценовой рост продолжится, и его динамика, скорее всего, увеличится. 

Для ГК «Пионер» прошедший год ознаменовался динамичными продажами во всех проектах, которые находятся на стадии реализации. До конца 2018 года будет введена в эксплуатацию первая очередь ЖК «LIFE-Лесная» – второго в Петербурге проекта под брендом «Жилые кварталы LIFE». В первых двух корпусах квартала продано 95% квартир. Во второй очереди, которая будет сдана в конце 2019 года, реализовано порядка 60% квартир.

Весной 2019 года завершится строительство финальной очереди жилого квартала «LIFE-Приморский» в Приморском районе, на берегу Большой Невки. Вторая очередь квартала была заселена в этом году, в составе проекта появилась благоустроенная набережная, в продаже остаются последние квартиры.

Во флагманском проекте сети апарт-отелей YE’S в центре Петербурга на Социалистической улице, до окончания строительства которого еще более года, уже реализовано свыше 80% апартаментов. Мы планируем сохранить высокие темпы продаж и в следующем году, так как не сомневаемся в востребованности и высоких качественных характеристиках наших проектов.

Накануне Нового года реалии экономики и законодательства держат в тонусе профессионалов рынка недвижимости и просто всех тех, кто задумывается в покупке жилья.