Весна: теплеет ли на рынке недвижимости?

В Петербурге весна наступила исключительно по календарю – погода пока мало отличается от январской. А какой нынче сезон на рынке жилья? Наступило ли традиционное весеннее оживление?

На спрос на квартиры в новостройках воздействуют разнонаправленные тренды. Уже 1 июля должны вступить в силу значительные изменения в законодательство, ужесточающие требования к застройщикам. Покупатель не знает точно, как готовиться к переменам. Торопиться с покупкой, пока не сократилось предложение и не поднялись цены? Или подождать новых порядков, которые, по идее, должны повысить уровень безопасности сделок?

То же с ипотекой. С одной стороны, ставки постепенно снижаются. С другой – власти уверенно заявляют, что это не предел. В частности, президент в мартовском обращении к Федеральному Собранию дал установку на ипотеку под 7%...

О том, какие стратегии выбирают в этих спорных условиях строительные компании и покупатели жилья, мы спросили экспертов петербургского рынка новостроек. Участники заочного круглого стола BKN.RU не только дали оценку ситуации со спросом на квартиры в новых домах этой весной. Они также рассказали о том, как компании адаптируются к скорым изменениям в законодательство о долевом строительстве и как ожидание перемен влияет на поведение покупателей. И конечно, представили специальные предложения и акции застройщиков и банков, которые действуют для покупателей весной 2018 года, и поделились своим видением того, что будет происходить на первичном рынке в ближайшие месяцы.

 

Анжелика Альшаева, управляющий ООО «КВС. Агентство Недвижимости»:

Вряд ли можно говорить о каком-то сезонном колебании покупательской активности. Мы отмечаем стабильный интерес клиентов к разным вариантам квартир.

Безусловно, ипотечное кредитование остается драйвером рынка. У «КВС» действуют совместные партнерские предложения с банками. Так, Сбербанк предлагает льготную ставку 7,4% на квартиры ЖК «Крылья», «Ясно.Янино» и «Новое Сертолово». А при покупке квартиры с помощью ипотечных средств Райффайзенбанка в первый год ставка по кредитному договору составит всего 6,0%.

Компанией «КВС» для клиентов предусмотрены различные временные акции. До конца марта в ЖК «Крылья» действуют скидки до 200 тыс. рублей (в зависимости от типа квартиры).

Также только до конца марта на ЖК «Крылья» действует акция «Приведи друга» – получи сертификат IKEA на 30 тыс. рублей.

Что касается стоимости жилья, то цены будут корректироваться в сторону увеличения. В первом полугодии значительного роста цен не ожидается, что обусловлено большим объемом предложения.

 

Виталий Виноградов, директор по продажам и маркетингу компании «Лидер Групп»:

Этой весной для наших покупателей действуют и скидки (до 10 тыс. рублей с метра), и специальные условия по оплате. Одно из самых выгодных – «каникулы по рассрочке». Это возможность купить квартиру в рассрочку по цене 100%-й оплаты. При этом первая половина суммы вносится при заключении договора, а вторая – уже после сдачи комплекса.

Есть специальные предложения и по отделке. Например, в строящихся ЖК «Территория 1», «Территория 2», «Три кита 3», Vitamin и Yoga 3 ее можно заказать по суперцене – 5 тыс. рублей за кв. м. А покупатели любой квартиры в наших уже заселенных домах получают отделку в подарок.

Что касается банковских программ, то самой интересной сейчас, пожалуй, является «Ипотека с выгодой 50%» от ПАО «Сбербанк» – пока строится дом, покупатель оплачивает только половину ежемесячного взноса. Предложение распространяется на такие объекты как Leningrad (Выборгский район), «Балканы» (Фрунзенский район), «Богатырь 3» и три корпуса Yoga (Приморский район), «Территория 1» и «Территория 2», «Три кита 3» (Мурино).

 

Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:

Cезонность на рынке присутствует из года в год, но она не является жестко неизбежной. Самым продуктивным месяцем в весеннем сезоне бывает апрель, ведь май – полмесяца выходных дней, а март – это переход от зимнего затишья к нормальной активности. В марте создается задел, в апреле он конвертируется в сделки.

Строительный рынок остается рынком покупателя, потому что представлен большой объем предложения. В этих условиях потребителям комфортно покупать квартиры, цены стагнируют либо растут на очень скромные величины. За 2017 год рост составил от 1,5% до 3% по разным оценкам. Примерно такая же динамика роста цен сохранится и в 2018 году. Негативные новости об отмене долевого строительства могут оказать влияние на рынок, привести к всплеску спроса, тогда цены отреагируют ростом. Ожидать, что будет снижение, я бы не стала.

Важнейший фактор, который не позволит снизиться ценам, – это дешевеющая ипотека. Все новые аудитории заемщиков в связи со снижением процентных ставок могут себе позволить ипотечный кредит. Например, появилась новая ипотечная программа 6%, которая не столько сама по себе, в силу скромных масштабов, сколько психологически способна оказать влияние на рынок.

 

Игорь Гулид, руководитель отдела продаж компании «Запстрой»:

В целом о весеннем цикле можно будет говорить только после мая. Но по промежуточным итогам I квартала 2018 года рынок вышел из стадии стагнации. Финансовая поддержка от государства в виде субсидирования процентной ставки по ипотеке для семей подстегнула интерес к рынку новостроек.

Наши юристы прорабатывают новые схемы взаимодействия застройщика с покупателем и другими организациями, в том числе банками. Но большинство застройщиков озадачились получением разрешений на строительство по действующим нормам. И переход будет достаточно плавным. Кто-то будет реализовывать объекты по действующим нормам 214-ФЗ. А кто-то уже по новым нормам. В конечном итоге все адаптируются.

На сегодняшний день мы вывели на рынок новый проект под названием «Муринские высоты». Первые недели продаж были активными. Мы ценим клиентов, которые уже приобретали у нашей компании жилье, и поэтому дарим им скидку в размере 1000 рублей с 1 кв. м. Также при 100%-й оплате мы даем скидку в размере 15% от базовой стоимости.

 

Надежда Калашникова, директор по развитию компании «Л1»:

Весна только началась, поэтому сравнивать с предыдущими годами преждевременно. Пока же очевидно, что покупатели сегмента «эконом» окончательно «наелись» пригородными микрорайонами. Зато растет покупательский интерес к обжитым городским районам.

Что касается предстоящих изменений в законодательство, то сейчас компания «Л1» занимается подготовкой и приведением бизнес-процессов в соответствие с ними. А вот на поведении покупателей ожидание перемен пока никак не отражается: ни отложенного, ни опережающего спроса мы пока не замечаем, до 1 июля еще далеко.

«Л1 Строительная компания № 1» регулярно проводит различные акции. Например, сейчас при покупке квартиры в ЖК «Маршал» можно получить отделку в подарок. Специальные цены действуют на готовые квартиры в ЖК «Граф Орлов» и «Лондон Парк». А в том же «Маршале» специальные условия по ипотеке позволяют приобрести жилье по ставке 7,4%.

В первой половине года серьезных изменений на рынке мы не ожидаем. Основных перемен можно ждать во второй половине года.

 

Сергей Мохнарь, генеральный директор «ПСК-недвижимость»:

Сегмент жилья бизнес-класса чувствует себя стабильно. В апреле оба наших жилых комплекса – «Дипломат» и Look – будут введены в эксплуатацию, и мы начнем передачу ключей. В ЖК «Дипломат» продано порядка 70% квартир, в Look – почти 80%.

К скидкам у нас подход дифференцированный. Безусловно, ценовые преференции для покупателей при единовременной оплате есть, но это скорее общепринятый классический подход для рынка недвижимости. Недавно мы открыли продажи квартир в апарт-комплексе Like – студий стоимостью от 1,8 млн рублей, однокомнатных от 2,6 млн рублей. Помещения сдаются с евроотделкой в четырех дизайнерских вариантах.

Рыночная ситуация в большинстве случаев не повлияла на покупателей. У них есть финансовая возможность, есть потребность купить недвижимость здесь и сейчас, и они ее реализуют.

Уже очевидно, что рынок недвижимости ждут изменения. Думать и гадать, какими они будут, сейчас бессмысленно. Мы чувствуем себя стабильно, у нас достаточный запас финансовой прочности, чтобы завершить строительство своих объектов и взяться за новые.

 

Елена Крумгольц, генеральный директор АН «Петербургский квартал»:

Весна – это не только время пробуждения природы, но и время активизации клиентов. Нововведения в законодательство, снижение ипотечных ставок, лояльность банков повысили интерес покупателей к новостройкам.

Этой весной по сравнению с весной прошлого года увеличилось число сделок по покупке квартир в новостройках. Каждому клиенту, который обратится в наше агентство и заключит договор на оказание услуг до 25 мая, мы предоставляем сертификаты с 10%-й скидкой на перевозку имущества.

Наше агентство, являясь партнером всех крупных банков Санкт-Петербурга, предоставляет клиентам услуги по приобретению жилья в новостройках города и Ленинградской области, а также по подбору ипотечных программ бесплатно. Комиссию агентства оплачивают застройщики. А наши партнеры предоставляют клиентам скидки на свои услуги от 10% до 20%: на ремонт квартир, дизайн, изготовление мебели. При подписании агентского договора мы дарим клиенту сертификат агентства на 10%-ю скидку на повторное обслуживание. Сертификаты не именные, и ими могут воспользоваться родные или друзья клиента. Мы работаем с материнским капиталом, субсидиями, военной ипотекой.

 

Олег Пашин, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

С начала года мы зафиксировали рост продаж на 21% относительно января-февраля 2017 года. Но эта динамика не является признаком какого-либо ажиотажа, а скорее отражает временные колебания спроса после отмены господдержки ипотеки год назад.

Как я уже неоднократно говорил, грядущие перемены в отрасли не окажут существенного влияния на рынок строящегося жилья в текущем году, поэтому ситуация сегодня остается спокойной, а спрос держится на уровне последних лет. Застройщики планомерно выводят в продажу новые проекты. Недавно, например, мы начали реализацию сразу двух объектов от Setl City, расположенных в шаговой доступности от метро «Лесная». Это жилой комплекс бизнес-класса «Притяжение» на Большом Сампсониевском проспекте и ЖК «Облака на Лесной» на Новолитовской улице.

Среди акций, которые действуют у нас этой весной, я бы отметил уникальную рассрочку на паркинг по цене его аренды – всего 5 тыс. рублей в месяц. Кроме того, у наших клиентов есть возможность взять ипотеку по ставке всего от 6% годовых.

 

Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»:

В 2018 году мы не ожидаем бума продаж на рынке жилья в целом, для этого нет экономических предпосылок. Но точно можем отметить, что по итогам I квартала спрос на готовые квартиры в «Балтийской жемчужине» стабилен и находится в рамках запланированных на текущий год темпов продаж.

Стоит отметить и позитивные моменты. Наши новые объекты, которые мы вывели в продажу в последнее время, вызвали большой интерес и положительный отклик со стороны клиентов. Уровень продаж строящегося квартала «Жемчужный берег» на данный момент даже превышает те цифры, которые мы прогнозировали.

Что касается акций и специальных условий, то «Балтийская жемчужина» традиционно радует потенциальных покупателей такими предложениями. В частности, чтобы обеспечивать жителям максимально комфортное проживание, мы предусмотрели большое количество подземных паркингов, которые мы дарим нашим клиентам этой весной. Специальное предложение доступно всем будущим новоселам микрорайона «Балтийская жемчужина».

 

Максим Смирнов, заместитель генерального директора «Колтушской строительной компании»:

В сегменте новостроек цены растут по мере увеличения готовности объектов. Например, в микрорайоне «Центральный» от «Колтушской строительной компании» во Всеволожском районе с августа 2017 года рост цен за квадратный метр составил около 10%, что обуславливается высокой степенью готовности комплекса.

Снижение ипотечных ставок способствовало увеличению количества ипотечных сделок. За 2017 год спрос на новостройки вырос в среднем на 9% по сравнению с 2016-м. По оценочным данным, в 2018 году рост спроса на новостройки в Петербурге составит в среднем 10%.

По мере поступления информации мы адаптируемся к нововведениям в законодательство о долевом строительстве. Покупатель частично озабочен нововведением, так как ожидает роста цен на жилье. Активность покупателя зависит от множества факторов.

Этой весной мы предлагаем нашим клиентам акции в виде индивидуальной скидки и ипотеки от 8%.

Стоимость квадратного метра на рынке новостроек Петербурга в 2018 году будет только расти, однако резкого скачка стоимости не ожидается.

 

Светлана Филютина, заместитель генерального директора ЗАО «Инвестторг»:

В связи с тем, что весна только началась, судить об отличиях от прошлых лет рано… На данном этапе никакой существенной динамики мы не наблюдаем. Спрос на покупку строящегося жилья не падает, но и не растет, процент ипотечных кредитов по-прежнему достаточно высок.

Нововведения в законодательство о долевом строительстве прежде всего направлены на ужесточение требований к застройщикам. Для дольщиков деятельность застройщиков станет более прозрачной. Но на сегодняшний день покупатели часто выражают опасения в связи с нововведениями, так как ожидают увеличения стоимости недвижимости. Возможно, к концу весны спрос на покупку строящегося жилья резко возрастет в связи с подобными прогнозами.

Этой весной мы предлагаем купить квартиру со скидкой до 10% от стоимости. При покупке двух- или трехкомнатной квартиры в готовом доме мы дарим кладовое помещение, расположенное в цокольном этаже. Также этой весной в нашей компании появятся интересные предложения по чистовой отделке.

 

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная Стрела»:

В данный момент спрос на новостройки сохраняется на уровне прошлых лет. Поддерживать такие показатели в значительной степени помогает доступное ипотечное кредитование – у многих банков ставки находятся на минимальном уровне за последние 5 лет.

Наша компания полностью готова к изменениям в законодательстве. Мы давно и успешно работаем с проектным финансированием – его получили два наших проекта, а партнером является крупнейший банк страны – Сбербанк. Таким образом, мы не видим для себя трудностей в переходе от долевого строительства к банковскому финансированию. Единственным негативным аспектом таких изменений является возможный рост цен на жилье на 30-40%. Однако покупатели еще не осознали этих последствий, и пока данный фактор не влияет на спрос.

Мы регулярно запускаем различные акции и специальные предложения для наших покупателей. Например, до конца марта при покупке любой квартиры в МЖК «Неоклассика» мы дарим год аренды машиноместа в подземном паркинге в подарок.

Как застройщики Петербурга и Ленобласти готовятся к изменениям законов о строительстве, какие акции на новостройки действуют весной 2018 года