Налог на недвижимость: кадастровая и рыночная стоимость

Собственники недвижимости в России уже несколько лет платят налог исходя не из инвентаризационной, как раньше, а из кадастровой стоимости. Этот показатель максимально приближен к рыночному, но на практике часто вызывает вопросы: почему налоговая база выше, чем реальная цена квартиры на рынке? И можно ли что-то сделать, если налог явно завышен?

Как рассчитывается налог

Налог на имущество физических лиц сегодня определяется от кадастровой стоимости объекта, внесённой в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

-      Для квартир и домов применяется ставка от 0,1% до 0,3% (конкретный размер зависит от региона).

-      Для нежилых помещений и коммерческой недвижимости — ставка выше, до 2%.

-      Льготы действуют для пенсионеров, инвалидов и некоторых других категорий: они могут быть полностью освобождены от налога за один объект каждого типа.

Рыночная цена недвижимости в расчётах налоговой роли не играет: ориентир только кадастровая стоимость.

Кадастровая vs рыночная стоимость

·      Кадастровая стоимость — определяется государством через массовую оценку, учитывает тип здания, год постройки, площадь, расположение.

·      Рыночная стоимость — реальная цена, за которую можно продать или купить объект. Она зависит от спроса, состояния квартиры, ремонта, инфраструктуры.

На практике разница между ними бывает значительной:

·      в одних районах кадастровая стоимость оказывается ниже рыночной на 15–20%, и налог выглядит справедливым;

·      в других — кадастровая стоимость выше реальной цены на рынке.

Например, квартира в старом фонде с низким спросом может стоить на рынке 6 млн рублей, а кадастровая стоимость будет 7,2 млн. В итоге собственник платит налог с завышенной базы, хотя продать жильё дороже 6 млн не удастся.

Может ли кадастровая стоимость быть выше рыночной?

Да, и такие случаи нередки. Причины:

·      массовая оценка не учитывает индивидуальные особенности объекта (состояние дома, ремонта, инфраструктурные проблемы);

-      в районах с перегретыми кадастровыми оценками пересмотр отстаёт от реальной динамики рынка;

-      в престижных локациях стоимость земли закладывается слишком высоко, хотя конкретный объект может быть мало востребован.

В итоге налог растёт, а рыночная привлекательность объекта снижается.

Что можно сделать

Закон предусматривает механизм оспаривания кадастровой стоимости.

1.      Запросить выписку из ЕГРН. В ней будет указана актуальная кадастровая стоимость объекта.

2.      Проверить рыночную стоимость. Заказать отчёт у независимого оценщика, имеющего лицензию.

3.      Подать заявление в комиссию при Росреестре. В заявлении прикладывается отчёт оценщика, подтверждающий, что рыночная стоимость ниже кадастровой.

4.      Ждать решения. Если комиссия соглашается, кадастровая стоимость корректируется до уровня рыночной.

5.      Судебный порядок. Если Росреестр отказал, остаётся подать иск в суд.

Важно: пересмотр возможен только при наличии свежего отчёта оценщика, и стоимость услуг оценки ляжет на собственника.

Судебная практика

В последние годы количество споров по кадастровой стоимости выросло.

·      В Петербурге нередки дела, когда собственники квартир в старом фонде снижали кадастровую стоимость на 15–25%, чтобы уменьшить налог.

·      В Ленинградской области предприниматели активно оспаривают кадастровую стоимость складов и торговых помещений, так как налог для них особенно высок.

·      Суд чаще всего принимает сторону собственников, если оценка рыночной стоимости сделана корректно и отражает реальное положение на рынке.

Перспективы

Государство стремится сделать кадастровую оценку максимально приближённой к рынку. В 2026 году планируется очередная волна переоценки объектов недвижимости, и владельцы уже готовятся к возможным изменениям налоговой базы.

Эксперты прогнозируют:

·      в центральных районах Петербурга кадастровая стоимость продолжит превышать рыночную, и споры будут сохраняться;

·      в новых кварталах массовой застройки кадастровая и рыночная стоимость будут ближе друг к другу, так как спрос стабилен.

 

Налог на недвижимость в России рассчитывается от кадастровой стоимости, и именно она становится камнем преткновения для многих собственников. Ситуация, когда кадастровая стоимость выше рыночной, вполне реальна: налог получается выше, чем логично, а продать объект по этой цене нельзя.

Единственный инструмент защиты — оспаривание в комиссии Росреестра или через суд. Это требует времени и затрат на независимую оценку, но в итоге может снизить налоговую нагрузку на 20–30%.

Для собственников главный совет — проверять кадастровую стоимость своего объекта, сравнивать её с рыночной и при необходимости готовить документы на оспаривание.