Налоговый вычет для арендаторов, или как государство пытается заставить арендодателей платить налоги

Российский рынок аренды жилья долгое время жил по негласному правилу: большое количество квартир сдавалось «в серую». Налоги не платились, договоры не заключались, ответственность была размыта. Это устраивало арендодателей, в какой-то степени — арендаторов, но точно не устраивало государство.

В 2025 году обсуждение проблемы вышло на новый уровень — на фоне роста числа арендных сделок, повышения спроса на долгосрочную аренду и запуска крупных программ строительства арендного жилья. Государство ищет инструмент, который мотивирует арендодателей декларировать доход, а арендаторов — заключать официальные договоры.

Одним из таких инструментов стал проект налогового вычета для арендаторов. Но как устроена эта схема? И действительно ли она заставит арендодателей «выйти из тени»?

Разбираемся подробно.

Почему государство снова взялось за рынок аренды

Проблема уклонения от налогов на доходы от аренды огромна.

 По оценкам экспертных центров:

·         до 70% сделок по найму жилой недвижимости в России проходят неофициально,

·         ежегодный «теневой» оборот оценивается в сотни миллиардов рублей,

·         в бюджет не поступает около 200 млрд рублей налогов.

Государству важно не только увеличить собираемость налогов, но и создать цивилизованный рынок аренды — с прозрачными правилами, ответственностью сторон и защитой прав арендаторов.

Идея налогового вычета: суть механизма

Предложение выглядит просто:

 арендатор получает право на налоговый вычет, но только если договор аренды зарегистрирован официально.

То есть арендаторам дают прямую выгоду — возможность вернуть часть стоимости аренды аналогично другим налоговым вычетам.

А это означает:

- чтобы получить вычет, арендаторы будут требовать официальный договор;

- чтобы заключить договор, арендодатели должны подать сведения в налоговую;

- после подачи сведений арендодатель обязан платить НДФЛ.

Таким образом, государство не «приходит» к арендодателю — арендаторы сами становятся его инспекторами.

Как будет работать схема (предполагаемый формат)

Хотя окончательный механизм должен быть закреплён законодательно, обсуждаемая схема выглядит так:

1.         Арендатор заключает официальный договор аренды, в котором указаны:

 – срок,

 – стоимость,

 – реквизиты сторон,

 – объект недвижимости.

2.         Договор регистрируется через портал госуслуг или в МФЦ.

3.         Арендатор подаёт заявление в налоговую о предоставлении вычета.

4.         Налоговая автоматически видит доход арендодателя и начисляет ему НДФЛ 13% (или 15%).

5.        Арендатор получает возврат налога в пределах установленного лимита.

Принцип тот же, что и с образовательным или медицинским вычетом: есть официальный документ — есть право на возврат.

Кому выгоден налоговый вычет

Арендаторам

·         уменьшение фактической стоимости аренды;

·         больше защиты по договору;

·         прозрачность условий.

Государству

·         рост собираемости налогов;

·         выход из тени миллионов арендодателей;

·         статистика реального рынка аренды.

Рынку недвижимости

·         формирование цивилизованной модели долгосрочной аренды;

·         снижение конфликтности;

·         больший интерес к арендному жилью как к инвестиции.

Прямые причины:

1. Рост спроса на аренду. Цены на ипотеку остаются высокими, даже после снижения ключевой ставки до 16,5%. Для многих аренда стала единственным доступным форматом проживания.

2. Рост предложения арендных квартир. Инвесторы покупают жильё под сдачу, «инвестиционные студии» множатся — рынок растёт.

3. Подготовка к реформам рынка аренды. Разрабатываются стандарты для арендных домов, обсуждаются новые гарантии для арендаторов.

4. Общий тренд на «обеление» доходов. Государство последовательно закрывает «серые зоны»: самозанятость, сдача жилья, частные услуги.

Будут ли арендодатели платить налоги? Реальная перспектива

Предполагаемый вычет — мощный стимул для арендаторов, но не столь радостная новость для собственников жилья.

Что может произойти:

Сценарий 1. Массовое заключение договоров. Арендаторы захотят экономить, а рынок станет более прозрачным.

Сценарий 2. Рост стоимости аренды. Некоторые собственники переложат налог на арендатора, увеличив цену.

Сценарий 3. Частичный уход «в серую зону» сохранится. Некоторые будут сдавать по устному соглашению, но риск увеличится.

Сценарий 4. Появление «серых схем». Например, занижение стоимости договора — но налоговая может легко отслеживать рынок.

Сценарий 5. Укрепление позиций крупных арендных операторов. Профессиональный сегмент будет работать по белым схемам.

Что государство выигрывает от этой инициативы

1.         Рост налоговых поступлений. Даже частичное «обеление» рынка принесёт миллиарды рублей.

2.         Статистика и контроль рынка. Появятся реальные данные по ценам, спросу, структуре сделок.

3.         Снижение социальной напряжённости. Арендатор защищён договором, арендодатель — законодательством.

4.         Создание нормального рынка арендного жилья, который во всех цивилизованных странах регулируется и прозрачен.

Трудности и риски реформы

1. Рост цен на аренду. Из-за налогов часть собственников увеличит стоимость найма.

2. Уход части арендодателей в тень. Но с каждым годом сделать это будет сложнее.

3. Недостаток мотивации у арендодателей. Выгоду получает арендатор — арендодатель нет.

4. Техническая система регистрации договоров должна работать идеально. Иначе будут сбои, задержки и путаница.

Станет ли рынок аренды прозрачным?

Введение налогового вычета для арендаторов — не просто финансовая мера. Это шаг к созданию в России легального, цивилизованного рынка аренды, где:

-         договоры регистрируются,

-         споры решаются по закону,

-         арендодатели платят налоги,

-         арендаторы получают защиту.

Выгода арендатора станет рычагом давления на арендодателя. Если нужен вычет — нужен договор; если есть договор — арендодатель платит налог.

Это не решит проблему мгновенно, но создаст систему, которая постепенно выведет рынок из тени.

Через 2–3 года доля «серой» аренды уменьшится, а прозрачность возрастёт.

Российский рынок аренды движется к изменениям — и налоговый вычет станет одним из главных инструментов этой трансформации.