ЦИАН: уже монополия или всё-таки спасибо «Авито»?

Российский рынок недвижимости давно перешёл в цифровую плоскость. Сегодня путь покупателя почти всегда начинается с агрегаторов объявлений. И в этом цифровом пространстве два крупнейших игрока — ЦИАН и «Авито Недвижимость» — фактически формируют правила игры для риэлторов, агентств и застройщиков. Но становится ли ЦИАН монополией, или конкуренция с «Авито» удерживает баланс?

Доля рынка: кто лидер

По оценкам отраслевой аналитики, ЦИАН и «Авито» суммарно аккумулируют большую часть онлайн-трафика в сегменте недвижимости — в крупных городах их совокупная доля достигает 70–80 % просмотров объявлений.

В Москве и Санкт-Петербурге ЦИАН традиционно занимает более сильные позиции в сегменте новостроек и профессионального рынка — его доля в некоторых подсегментах оценивается в 40–50 %. «Авито», в свою очередь, доминирует в массовом сегменте вторичного жилья и региональных рынках, где его охват аудитории выше.

При этом говорить о формальной монополии пока преждевременно: ни один из игроков не контролирует более 50 % всего рынка объявлений по стране в целом. Но в отдельных городах или нишах концентрация действительно приближается к доминирующему положению.

Рост тарифов: раздражение рынка

Одна из главных претензий профессионального сообщества — регулярное повышение стоимости размещения объявлений. За последние годы тарифы на продвижение объектов и пакеты размещения у ЦИАН заметно выросли.

Агентства недвижимости отмечают, что затраты на рекламу одного объекта увеличились кратно по сравнению с периодом 5–7 лет назад. При этом бесплатные форматы постепенно сокращаются, а видимость объявлений всё сильнее зависит от платного продвижения.

Фактически площадка формирует новую экономику сделки: без дополнительных вложений в рекламу объект рискует «потеряться» в выдаче. Это усиливает зависимость профессиональных участников рынка от агрегатора.

Как агрегаторы диктуют правила

ЦИАН, как и другие крупные платформы, активно внедряет собственные алгоритмы ранжирования, требования к качеству объявлений, обязательную верификацию и систему рейтингов. Формально это направлено на повышение прозрачности и борьбу с фейковыми объектами.

Но для агентств это означает необходимость играть по установленным правилам: корректировать описания, менять формат фотографий, оплачивать дополнительные услуги для сохранения позиций в выдаче.

По сути, цифровая площадка становится инфраструктурным посредником между продавцом и покупателем — с возможностью влиять на поток клиентов.

Есть ли основания для ФАС

Вопрос о возможном злоупотреблении доминирующим положением периодически поднимается участниками рынка. Основанием для претензий могла бы стать ситуация, при которой компания контролирует более 50 % рынка в конкретном сегменте и использует это для необоснованного завышения тарифов или ограничения конкуренции.

Однако наличие сильного конкурента в лице «Авито» существенно снижает риски признания ЦИАН монополистом на федеральном уровне. Конкуренция между площадками остаётся заметной: игроки регулярно запускают акции, меняют тарифные модели, развивают инструменты аналитики и продвижения.

Фактически именно «Авито» удерживает рынок от концентрации в одних руках. Без второго крупного агрегатора тарифная политика могла бы быть ещё более жёсткой.

Альтернативы: есть ли выбор

Кроме двух гигантов, существуют региональные порталы, сайты агентств, соцсети и профессиональные телеграм-каналы. Застройщики активно развивают собственные цифровые витрины и прямые продажи.

Однако ни один из альтернативных каналов пока не обеспечивает сопоставимый объём трафика. Для массовых продаж агрегаторы остаются главным источником лидов.

Монополия или рыночная эволюция?

Ситуация вокруг ЦИАН — это пример естественной цифровой концентрации. В любой отрасли со временем формируются 1–2 крупных игрока, аккумулирующих основную аудиторию. Это даёт им возможность влиять на правила, но одновременно обязывает поддерживать качество сервиса.

Пока на рынке сохраняется конкуренция с «Авито», говорить о полноценной монополии преждевременно. Однако высокая зависимость профессионального сообщества от агрегаторов делает вопрос тарифной политики и прозрачности алгоритмов всё более чувствительным.

В итоге рынок оказался в новой реальности: не агрегаторы зависят от агентств, а агентства — от цифровых платформ. И главный фактор баланса сегодня — наличие сильного конкурента, который не позволяет одному игроку окончательно диктовать условия.