Хорошо ли иметь домик в Крыму?

 
С 12 августа 2014 года все полномочия Росреестра и Кадастровой палаты в федеративной республике Крым начал выполнять Госкомрегистр Крыма. Таким образом, теперь российские граждане вправе зарегистрировать права собственности на недвижимое имущество в Крыму.

Кто не рискует, тот не у моря
Нельзя пренебрегать транспортными проблемами и не заметить низкий уровень развития инфраструктуры в Крыму. Вслед за этим выходят на свет и более серьезные проблемы: в связи с санкциями инвестирование иностранных капиталов остановлено. Таким образом, регион будут поддерживать в основном российские капиталовложения, в том числе покупка недвижимости гражданами. Здесь рождается настоящая круговая порука: чем больше дач у моря станут российскими, тем успешнее будет региональное развитие; с другой стороны, потенциальные покупатели ждут улучшения экономической обстановки на полуострове, прежде чем приобрести недвижимость в Крыму.

Сам процесс приобретения недвижимости тоже весьма рискован: до недавнего времени в Крымском федеральном округе не было официальных представителей Росреестра и Кадастровой палаты. Поэтому любые операции с недвижимостью таили в себе опасности: во-первых, на одно и то же жилье могли быть заключены две сделки – по украинским и по российским законам. Такой дуализм порождал и двух незнакомых между собой и даже не подозревающих друг о друге хозяевах. Во-вторых, из-за невозможности узнать историю квартиры (дома, участка) велика была вероятность приобрести вместо райского уголка целую кипу проблем с заложенной недвижимостью, липовыми хозяевами и неправильными измерениями. Стоит надеяться, что сейчас, после начала работы Госкомрегистра, эти острые углы будут сглажены. В-третьих, практически все сделки заключались по предварительным договорам и с внесением залога за недвижимость – а эти схемы всегда чреваты проблемами, и риски очень сложно свести на нет. Очень часто в такой ситуации на квартиру или дом предлагалась некоторая скидка из-за высокой степени риска сделки.

Сейчас, наконец, после того, как начал свою работу Госкомрегистр, сделки в области недвижимости должны быть облегчены: теперь все можно будет замерить и перепроверить, взять необходимые данные и оформить сделку в соответствии с существующим российским законодательством. Впрочем, специалисты по-прежнему утверждают, что в полную силу данная организация сможет заработать лишь с начала следующего года.

Готовь сани летом
Необходимо заметить, что политическая обстановка остается нестабильной, а Украина по-прежнему собирается отстаивать право называть Крым своим – причем посредством Международного суда ООН. Российское правительство, в свою очередь, пообещав финансовую поддержку Крымскому федеральному округу, может скорректировать свое решение в любой момент в зависимости от политических настроений, экономической ситуации и любых других факторов. И цены на недвижимость могут сделать резкий скачок вверх в ожидании денежных потоков, чтобы потом упасть, если полуостров на самом деле их не получит.

Пока что активнее всего в Крыму проходят сделки по обмену и передаче квартир между родственниками или соседями: в этой ситуации политические обстоятельства вряд ли могут сыграть существенную роль.

Цены на недвижимость могут непредсказуемо измениться, причем в любую сторону: как в сторону увеличения, так и уменьшения. Конечно, они уже не достигнут того низкого уровня, что был отмечен в феврале 2014 года, когда государственная принадлежность Крыма была абсолютно неизвестна. После мартовского референдума цены выросли примерно на 25% по сравнению с ситуацией до украинских волнений. В общем, можно сказать, что они незаметно растут и сейчас – владельцы недвижимости в Крыму сейчас в основной массе думают, как бы не продешевить. Таким образом, прогнозы, которые давали эксперты весной (см. БКН.РУ № 11 от 24.03.2014), пока что сбываются: цены растут, люди осторожничают. Но и ожидание падения цен тоже обосновано: например, этим летом жилье у частников практически не было востребовано туристами, на которых так надеялись владельцы.

Осторожность превыше всего
После окончания моратория на сделки с недвижимостью в Крыму шлюз открылся – теперь начинается постепенный обмен собственностью между украинскими владельцами домов в Крыму, которые теперь, как они считают, им не пригодятся, и теми, кто хотел бы уехать поближе к морю из Харькова или находящихся в зоне вооруженного конфликта Донецкой и Луганской областей. С другой стороны, наступают российские покупатели, вдохновленные и патриотическими настроениями, и живописностью и климатом региона. Зачастую на продажу выставляются даже недостроенные дома.

У граждан Украины теперь тоже появились свои сложности: им не мешало бы перерегистрировать свою недвижимость в соответствии с российским законодательством. Особых сложностей в этом случае быть не должно, потеря имущества вряд ли им угрожает, но во избежание трудностей стоит озадачиться переоформлением собственности, утверждают специалисты.

В данный момент Госкомрегистр Крымского федерального округа сосредоточен как раз на переоформлении прав собственности с украинских на российские. Также организация, замещающая Росреестр, может проводить сделки с квартирами. Что же касается домов и земель, то с этим придется еще немного подождать: к данным вопросам Госкомрегистр сможет подобраться только осенью – и то не со стопроцентной долей вероятности. Этому препятствуют некоторые технические сложности: необходимо сначала внести информацию о земельных участках в реестр Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, что занимает некоторое количество времени. А если власти Крыма решат принять предложение о заморозке сделок с земельными участками на три года, то ждать придется еще дольше.

Инвестиционной привлекательностью Крыма в глазах девелоперов займутся на Международном инвестиционном форуме по недвижимости PROEstate, который пройдет с 8 по 10 сентября 2014 года в Москве. Это одно из главных событий для рынка недвижимости в России, и основной проблемой для экспертов в отношении недвижимости в Крыму станет борьба со страхами и предварительными расчетами.

Для нетерпеливых
Крымский полуостров может превратиться в филиал рая в пределах родной страны. Это делает его привлекательным в глазах потенциальных покупателей – но, в основном, лишь эмпирически, потому что фактически прельщаться на недвижимость на территории Крымского федерального округа оснований пока немного. До тех пор, пока не стабилизируется каким-либо образом внешнеполитическая ситуация, дать точные прогнозы очень сложно, и ни один специалист даже не попытается это сделать. Единственное, что можно сказать более-менее точно, – цены резко подпрыгнут, когда будет построен мост через Керченский пролив, который соединит Крым с остальной территорией России. Нынешние изменения в основном касаются тех, кто попытался заключить какие-то сделки и теперь жаждет оформить их в соответствии с законодательством, а также украинских граждан, которым необходимо перерегистрировать свои права на недвижимость.