Недвижимость Москвы и Подмосковья

Квартиры в Москве и Московской области традиционно пользуются спросом как с точки зрения аренды, так и для покупки – недвижимость в столице покупают для себя, под инвестиции и просто «чтобы было». Сегодня мы расскажем вам о последних тенденциях мира столичной недвижимости, поговорим о ценах, площадях и актуальных районах.

Спрос на квартиры Москвы

По данным РБК, в августе 2023-го года в московских новостройках зафиксировали более восемнадцати тысяч сделок с квартирами и «апартами». Это на целых 64% больше, чем за аналогичный период прошлого года и на 38% больше, чем в предыдущем месяце. Самый большой прирост сделок пришелся на НАО (Новая Москва) – здесь же было запущено и рекордное количество новых проектов. Что касается вторичной недвижимости, спрос на нее тоже подрос, однако колебания не столь большие. Интересные варианты в большом количестве можно посмотреть на сайте https://mirjk.ru.

Что интересно – по данным за сентябрь количество сделок на первичном рынке выросло еще сильнее: в этом месяцев было куплено более 21 тысячи квартир.

Московская недвижимость и ипотека

Чаще всего московские и подмосковные квартиры приобретают с привлечением ипотечных займов. Сегодня показатель составляет 75% от общего числа сделок. Довольно внушительная цифра, не правда ли? По нашим прогнозам, она останется такой же еще несколько месяцев – пока девелоперы предлагают покупателям субсидированные ставки, и пока продолжают действовать льготные программы. Если ситуация со ставками ухудшится, мы увидим тенденцию на снижение объемов сделок с ипотекой, но, что вероятнее – общее снижение спроса на московские новостройки.

По информации от брокеров, доля ипотеки значительно увеличилась за летние месяцы и достигла своего апогея к моменту повышения ключевой ставки на фоне интереса к льготным программам. На сделки по льготным ставкам в октябре приходится порядка 35-40% от общего числа ипотечных приобретений. Летом этот показатель был на уровне всего 25%.

А почем квадратный метр?

За последние месяцы средняя цена «квадрата» выросла во всех сегментах рынка недвижимости Москвы и Подмосковья, кроме элитного. Цена метра на комфорт-класс перешагнула отметку в 320 тысяч рублей, бизнес-класс прибавил чуть больше процента и на сегодня составляет порядка 465 тысяч рублей. Премиальный класс Москвы эксперты делят на две части – премиум и элита. Премиум, как и прежде, равняется 1 миллиону рублей за метр. Что касается элитной недвижимости, то здесь цена составляет около 2,7 млн рублей за один «квадрат».

Первое место в рейтингах по темпу роста цен занимает Раменка (среди районов Старой Москвы). В среднем, метр тут стоит порядка 650-700 тысяч рублей. Для общего понимания – это на 18% больше, чем несколько месяцев назад.

А какова площадь средней московской квартиры?

В Москве и Подмосковье продаются очень разные по метражу квартиры. К примеру, средняя площадь обычной двухкомнатной квартиры составляет 58 квадратных метров. При этом можно найти «двушки» площадью 20-30 квадратных метров (да, существует и такое), и квартиры с двумя комнатами площадью 200-300 «квадратов». Все зависит от ваших потребностей и жилого комплекса, где располагается объект.

Площадь квартир сильно зависит и от района. Ближе к центру города покупателям предлагают крупногабаритное многометражное жилья, на окраинах разместились более скромные по метражу домовладения. То же касается «вторички» и «первички». В центре вас ждет небольшое количество новостроек, и те – по большей части относящиеся к бизнес- и премиальному классу, а в спальных районах столицы и Подмосковья строящихся жилых комплексов значительно больше, и подобрать вариант можно на любой кошелек.

Самая высокая доля первичной недвижимости сосредоточена в Новой Москве. Здесь 60% – это новостройки, и только 40% приходится на вторичный рынок. Как отмечает мэрия Москвы, в реальности новостроек еще больше, просто на сегодняшний день не сделано актуальной выборки.

Во что вкладываться?

Если вы ищете жилье для себя, то следует ориентироваться на несколько важных моментов:

·       Возможность ежемесячно отчислять крупную сумму на ипотеку. Если вы уверены в своей финансовой стабильности, приобрести квартиру в столице будет значительно проще. С помощью ипотечного займа вы расширите возможности и сможете выбирать из большего числа квартир. Имейте в виду – на вторичное жилье и апартаменты выгодные льготные программы не распространяются, а это значит, что переплата будет больше. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, рассмотрите крупных девелоперов, которые субсидируют ставки.

·       Транспортная доступность локации. Если вы перемещаетесь на личном транспорте, убедитесь, что путь от нового жилья до работы не будет занимать слишком много времени. Из-за пробок и удаленности ряда районов некоторые маршруты внутри Москвы требуют от автомобилистов тратить по 2-3 часа на дорогу в одну сторону. И даже если на официальном сайте новостройки указано, что съезд на МКАД рядом, или что вы доберетесь до центра Москвы за час – не берите эти слова на веру. Обязательно проведите эксперимент – попробуйте доехать до пятна застройки в 6 вечером от места работы, и в 8-9 утра добраться из этой локации в центр города. Оцените, сколько времени в реальности занимает у вас дорога. Если вы перемещаетесь на общественном транспорте, проделайте такой же тест и оцените, действительно ли вам подходит район.

Если же вы планируете инвестировать в недвижимость, помимо транспортной доступности оцените перспективность самого ЖК. Сегодня в Москве и Подмосковье запускается много проектов, но далеко не все из них можно считать выгодными для вложений. Какие факторы должны сойтись, чтобы квартиры в новостройке со временем дорожали? Качество строительства, наличие благоустройства, уникальность проекта и минимум квартир. Естественно, найти жилой комплекс на 100 квартир, когда речь идет об эконом- или комфорт-классе, практически нереально. Однако – чем меньше будет квартир в доме, тем это лучше скажется на росте цен «квадрата» в нем. Если же проект масштабный, обратите внимание, насколько комфортно в нем будет жить – сколько квартир на этаже, сколько этажей, лифтов? Предусмотрен ли подземный паркинг? А придомовая гостевая автостоянка? Есть ли детский сад и школа поблизости? Достаточно ли объектов коммерческой инфраструктуры?

Имеет ли смысл вкладываться в московские апартаменты?  

Вложения в сервисные апартаменты все еще актуальны. Однако вы должны убедиться, что это сервисный объект, а не псевдо-гостиница. Чем ближе отель находится к метро или центру, тем выгоднее будет сдавать номера в нем. Особое внимание обратите на сети апарт-отелей, которые уже успели сформировать репутацию своей управляющей компании. Во многом ваши доходы зависят от умения конкретной УК вести бизнес. В среднем срок окупаемости номера в отеле составляет 7-14 лет, доходность – 8-12%.

Помните – покупка недвижимости в Москве – это всегда про заботу о своем будущем. Даже если в какой-то момент цена «квадрата» в сегменте просядет, в перспективе можно гарантировать рост ее стоимости с уверенностью в 99%. Приобретение квартиры в столичном регионе можно рассматривать как инвестицию – такое жилье позволит вам не только сберечь накопления, но и приумножить их.