Недвижимость столиц, похожая и разная

Москва и Санкт-Петербург в сознании россиян тесно связаны общим статусом «столицы». В самом деле, все помнят о том, что длительное время именно Петербург был главным городом огромной Российской империи. За последние годы оба города оказались под влиянием стереотипа: Москва – деловая столица, лучший город для ведения бизнеса и работы, а Петербург – культурная, в которой есть на что посмотреть, чем восхититься и куда пойти.

Сегодня рынки недвижимости обоих городов, безусловно, в чем-то схожи: «столичный» статус и положение городов-миллионников обязывает к этому. Однако и различий между столицами хватает. Этим различиям посвящен настоящий материал, подготовленный ГК «Пионер».

Столицы, «резиновые» и не очень
Первое различие – это численность населения двух городов. В Москве проживает около 10,5 млн человек, в Петербурге – около 4,6 млн, и это сказывается на спросе на недвижимость и обеспеченности жильем местного населения, а также приезжих. Что касается последних, то этот вопрос тоже влияет на населенность обеих столиц, ведь временно находящиеся в Москве и Петербурге иностранцы и приезжие из регионов в официальную статистику не входят. Если обратиться к неофициальным источникам, то можно выяснить, что примерное количество неместных жителей, постоянно находящихся в Москве, составляет от 5 до 10 млн человек. Для Петербурга эта цифра окажется куда более скромной: от 800 тыс. до 1 млн.

Это сказывается на весьма важном для рынка показателе – обеспеченности жильем населения города, официального и «неучтенного». Москва, переполненная и бурлящая, оказалась буквально в тисках условного спроса. Ее жилой фонд составляет примерно 215 млн кв.м, что в пересчете на душу населения (если основываться на неофициальных, но приближенных к реальности цифрах) дает нам около 16 кв.м. В Петербурге, жилой фонд которого – 110 млн. кв.м, этот показатель достигает 21 кв.м.
Не изменил это соотношение и кризис на рынке недвижимости. В 2009 году в пересчете на каждого москвича было построено 0,28 кв.м жилой площади, а на каждого петербуржца – 0,57 кв.м. В абсолютных цифрах за последние три года (2008-2010 гг.) в Москве было введено в эксплуатацию 7,77 млн кв.м, в то время как в Петербурге – 8,46 млн кв.м.

«Колодцы» и коммуналки
Впрочем, петербургская жилая недвижимость отличается от московской не только объемом фонда. Петербург и Москва в дореволюционную эпоху застраивались разным жильем: Москва прирастала барскими и дворянскими особняками с большими дворами и широкими «крыльями» пристроек и флигелей, тогда как Петербург, кроме дворцов монархов, активно застраивался жильем для горожан попроще, в том числе знаменитыми доходными домами. Классические дворы-колодцы – тоже характерная особенность петербургской застройки. Впоследствии именно Петербург (в те времена – Ленинград) стал «столицей коммуналок».

Существуют коммунальные квартиры в Петербурге и поныне, являясь частью самого востребованного сегмента рынка жилой недвижимости – эконом-класса. Именно это можно назвать отличительной особенностью петербургского рынка вторичного жилья – здесь есть немало предложений как в категории «эконом плюс», так и в категории «эконом минус». Комнаты в коммуналках, квартиры в ветхих и уже не подлежащих реставрации, но и не предназначенных под снос домах – все эти предложения находят своего покупателя. Неудивительно, что разница в цене между жильем на вторичном рынке в Петербурге и Москве достигает почти 75%: по подсчетам аналитиков, средняя стоимость вторичного жилья в Москве – 145 тыс. рублей за кв.м, а в Петербурге – 82,5 тыс. рублей.

Где эконом-класс дешевле
Безусловно, разрыв есть и между ценами на первичном рынке. «Если московские новостройки эконом-класса продаются в среднем за 100-105 тыс. рублей за кв.м, а в привлекательных объектах – и 130 тыс. рублей, то петербургские цены на эконом-класс в массе своей остаются на уровне 70-80 тыс. рублей, за редким исключением для единичных предложений комфорт-класса. В среднем разрыв между стоимостью жилья на первичном рынке в Петербурге и Москве составляет около 55%», – говорит Дмитрий Отяковский, коммерческий директор ГК «Пионер»-Москва.

Такая разница обусловлена в том числе уровнем благосостояния населения. По данным на 2010 год, средний уровень зарплат по Москве составил 37 420 рублей, тогда как в Петербурге – 25 360 рублей.

При этом сама недвижимость в Петербурге не слишком отличается от московской: в ходу те же критерии оценки качества, такое же деление на сегменты, включая «супер-премиум» и «комфорт-класс», да и застройщики часто оказываются одними и теми же.

Историческая значимость и северная медлительность
Если обратить внимание на продавцов и застройщиков, можно отметить и другие характерные особенности и различия между рынками недвижимости двух столиц. В первую очередь они касаются правил игры на этом рынке: Москва, по мнению девелоперов, быстрее и подвижнее, но там продвижение проекта чаще наталкивается на невидимые подводные камни. В Петербурге процесс застройки стабильнее и прозрачнее, но «течет» он неторопливо, с множеством проволочек и задержек, обусловленных спецификой культурной столицы.

Застройщики отмечают характерную для петербургского рынка недвижимости «неторопливость», которая отражается и на продолжительности строительства, и на цене готового жилья. Эксперты объясняют задержки не только «менталитетом» чиновников, но и особой правовой природой местной недвижимости, которая ценится не только в виде площадок для реконструкции, строительства и сбыта жилья, но и в качестве охраняемой культурной ценности.

В целом же, по мнению отдельных игроков рынка, работа с петербургской недвижимостью прозрачнее, но требует от девелопера особого старания: результат в большей степени зависит от вложенного в каждый проект труда, чем от достигнутых с муниципальными властями договоренностей.

Условия входа в проекты на питерском рынке более или менее равны для всех игроков. Это значит, что и получить конкурентное преимущество за счет цены весьма проблематично. Выход один: максимальное внимание к девелоперской концепции, обращенной лицом к покупателю.

А отсюда – и разнообразие планировочных решений на любой вкус, и квартиры с отделкой (в том числе в монолитных домах), и архитектурные изыски, и сервис не только до, но и после совершения сделки купли-продажи. Да и присутствие на рынке девелоперов с европейским опытом – это дополнительный источник инноваций и стандартов работы для всего рынка.

При существующих отличиях, рынки Москвы и Петербурга имеют схожие черты. По итогам 2010 года основным локомотивом роста спроса стало возвращение ипотечного кредитования. Снижение ставок было положительно воспринято посткризисным покупателем и стимулировало интерес к квартирам больших метражей с тремя и более комнатами. Однако значительная часть сделок как в Петербурге, так и в Москве пришлась на малогабаритные квартиры или студии.

Рынки недвижимости обеих столиц, несмотря на сложную систему согласования документации на проекты, являются наиболее перспективными во всей России. Грань между условными разделениями этих городов на деловую и культурную столицы становится все более размытой, постепенно унифицируя структуру спроса и предложения.