Дома с прошлым и земля с будущим

 
Еще один знаковый объект, проданный на прошлой неделе, – право создать за счет Финского залива землю для строительства нового пригорода Петербурга.

Популярная торговля
В программу приватизации на 2010 год были включены Никольский рынок (Садовая ул., 62), «Астория» (Большая Морская ул., 39), дворец великого князя Михаила Михайловича (Адмиралтейская наб., 8, Черноморский пер., 4), Круглый рынок (наб. Мойки, 3), особняк Кочубея (Конногвардейский б-р, 7), бизнес-центр «Белые ночи» (мемориальный адрес Федора Достоевского – Малая Морская ул., 23), Малый Гостиный двор (наб. канала Грибоедова, 26).

Из всех зданий-памятников в этом году почему-то успешнее других продавались объекты с изначальной торговой функцией: Круглый и Никольский рынки, а также Малый Гостиный двор. Их приобрели арендаторы, имеющие договоры аренды до 2046-2055 годов и авансировавшие плату за весь срок. Авансирование арендной платы практически гарантировало действующим арендаторам возможность выкупа объектов по начальной цене, сторонний инвестор вряд ли может извлечь экономическую выгоду из этого объекта, пояснила Динара Усеинова, первый заместитель генерального директора ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». «Результат аукциона был предсказуем – при продаже зданий, сданных по договорам долгосрочной аренды, именно арендатор наиболее заинтересован в покупке».

При продаже зданий-памятников  для города особенно важным является  вопрос сохранения объектов культурного наследия и дальнейшего их корректного использования.  Круглый рынок площадью 4,3 тыс. кв.м с участком 1,9 тыс. кв.м продан за 200 млн рублей. Здание обременено договором аренды до 2055 года с ОАО «Совкомфлот». Компания начала реконструкцию под центральный офис в конце 2009 года, не дожидаясь торгов.

Малый гостиный двор на показательных торгах, проведенных в рамках инвестиционного форума ProEstate-2010, в сентябре приобрело ООО «Мойка, 22» (по информации СМИ, связанное с арендатором – «Петербургским агентством недвижимости»). Стартовая цена была превышена на 1 млн руб. В 1997 году ПАН получило здание Малого Гостиного двора в аренду до 2046 года с условием проведения реконструкции. Однако работы так и не начались из-за судебных разбирательств с одним из субарендаторов, которого удалось выселить только в конце прошлого года. У ПАН есть планы по превращению здания в торгово-гостиничный комплекс с атриумом общей площадью 26 тыс. кв.м (нынешняя его площадь – 10,4 тыс. кв.м).

Никольский рынок (площадь 28,5 тыс. кв.м) на прошлой неделе продан по стартовой цене 420 млн руб. ЗАО «Никольские ряды», действующему арендатору. Договор аренды заключен в 2002 году, и вся сумма выплачена. Арендатор также планирует перестроить объект под торгово-гостиничный комплекс (и согласовал эти планы с КГИОП и Росохранкультурой) с увеличением площади здания до 60 тыс. кв.м – за счет застройки двора. Часть площади отведут под бизнес-центр, будет построен паркинг на 220 машиномест. Заявлялось, что гостиница будет уровня «4 звезды».

За три торговых объекта казна получила 911 млн руб.

Дворцы подождут
Самые дорогие объекты исторического наследия, включенные в программу приватизации, не проданы. Торги по зданию гостиницы «Астория» перенесены на 25 мая. В Фонде имущества рассчитывают, что увеличение срока экспозиции привлечет внимание потенциальных инвесторов.

По мнению генерального директора Фонда имущества Андрея Степаненко, исторические объекты долго готовятся к продаже, их показывают на международных выставках по недвижимости. «Они эксклюзивны, как эксклюзивен их покупатель. Но здание-памятник – это готовый бренд, и чем лучше инвестор воссоздаст славное прошлое этого места, тем выгоднее будет его бизнес. На такие объекты приходят те, для кого место – престиж: в таких объектах располагаются офисы крупных компаний, государственных представительств, гостиничные сети, известные торговые марки», – считает Андрей Степаненко.

«Астория» (начальная цена здания площадью около 17 тыс. кв.м без НДС составляет 2,18 млрд руб.) будет представлена на инвестиционном форуме MIPIM в Каннах. По подсчетам экспертов, без увеличения арендной платы, которая составляет 44 млн руб. в год, доходность вложений не превысит 2% годовых.

Торги по дворцу великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной признаны несостоявшимися из-за отсутствия заявок. Стартовая цена была назначена в размере 700 млн руб.

По словам Андрея Степаненко, доходы от продажи здания гостиницы «Астория» и дворца Михаила Михайловича поступят в бюджет следующего года. «Город не ставит перед собой цели продать федеральные памятники именно в этом году. Пополнение бюджета в данном случае – не первостепенная задача. Город ищет эффективного собственника для использования этих зданий, собственника, который будет нести всю меру ответственности за их состояние. И это основная цель их продажи. К тому же высока вероятность того, что планы по приватизации теперь будут формироваться на три года. Задание этого года уже выполнено, и продажа федеральных памятников не является бюджетообразующей частью дохода городской казны», – отмечает чиновник. По плану Фонда имущества по приватизации, он должен был выручить за год 8,43 млрд рублей. К 23 ноября задание выполнено на 108,8%, в бюджет перечислено 9,17 млрд рублей.

Отложены и торги по особняку Кочубея на Конногвардейском бульваре (стартовая цена 590 млн руб. без НДС). Здание сдано в аренду до 2040 года ЗАО «Икар».

Бизнес-центр «Белые ночи», бывший дом Шиля (Малая Морская ул., 23), где в 1847-1849 годах жил писатель Федор Достоевский, также будет продан уже в 2011 году. Аукцион назначен на январь. Площадь объекта – 6,6 тыс. кв.м, стартовая цена – 275 млн руб. Объект сдан до 2044 года в аренду ЗАО «Гоголя, 23», арендная плата внесена полностью.

Земля первой свежести
На прошлой неделе Фонд имущества продал единым лотом два земельных участка, которые только предстоит создать (намыть). Победитель – ООО «Северо-Запад Инвест», подконтрольное второй после Газпрома газодобывающей компании «Новатэк», – приобрел право намыва 377 га новой земли между Сестрорецком и Лисьим носом за 130 млн руб. (начальная цена – 127 млн руб.).

Для намыва получены согласования правительства РФ, Совета Федерации и петербургского парламента. По данным продавца будущей земли, на ней в течение 18 лет можно будет построить 3,5 млн кв.м недвижимости, в том числе 2 млн кв.м жилья, 1,2 млн кв.м объектов культурно-бытового и делового назначения. Еще 300 тыс. кв.м придется на коммунальную инфраструктуру, которую инвестор должен будет передать городу.

Проект планировки должен быть подготовлен за полтора года. Намыв и стабилизация территории закончатся через 4 года, инженерию построят еще через 4,5 года. На все строительство на территории отведено 215 месяцев, или почти 18 лет.

В сентябре 2009 года «Северо-Запад Инвест» уже приобрел на торгах 144,2 га земли на берегу между Сестрорецком и Лисьим Носом. То есть планы освоения распространяются на 510 га. На создание каждого нового гектара собираются потратить 2 млн долларов. 

По данным председателя Комитета по строительству Вячеслава Семененко, о планах  других инвесторов создать намывные территории за счет Финского залива пока не известно. Но такая форма расширения территории – традиционна для Петербурга.