Начальная земельная подготовка

Второй в этом году аукцион, проведенный Фондом имущества, проходит с одним и тем же результатом: стартовая цена превышена в несколько раз, земля обходится покупателю в 300-450 долл. за кв.м будущих улучшений. 
 

На торгах 3 марта были предложены три участка: два по полному пакету (со всей разрешительной документацией и техническими условиями подключения к коммунальной инфраструктуре) и один лот в 100 га – под комплексное освоение.
Активный торг, более десятка участников аукциона и значительное превышение стартовой цены наблюдалось по «полностью упакованным» участкам. Это небольшие наделы под строительство многоэтажного жилого дома на 10-14 тыс. кв.м.
Надел в  Красногвардейском районе, на ул. Передовиков, площадью 4,8 тыс. кв.м предназначен для возведения 17-этажного жилого дома площадью 14,7 тыс. кв.м. При стартовой цене в 34,1 млн руб. он был продан за 185,4 млн руб. То есть «квадрат» будущего жилья обошелся победителю торгов ООО «Диларан» в 420 долл. (плату надо внести в течение четырех лет).
На втором участке, проданном по полному пакету в том же Красно-гвардейском районе, на Индустриальном пр., застройщик ООО «Норманн-Центр» сможет построить 17-этажный жилой дом площадью 9,6 тыс. кв.м. Земля обошлась ему в 350 долл. за кв.м возводимого здания.
Андрей Степаненко, генеральный директор ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга», так прокомментировал итоги торгов: «Сегодня на торгах Фонда имущества зафиксирована высокая активность по лотам во всех сегментах – начиная с небольших участков под ИЖС и нежилых помещений и заканчивая участками под жилищное строительство и комплексное освоение. Цены продажи участков под жилищное строительство выросли в 4-5 раз».
Двумя неделями раньше, напоминает Андрей Степаненко, на аналогичных торгах стоимость права аренды земли также увеличилась в разы. «Это говорит о серьезном спросе на такие объекты. Мы рассчитываем, что в скором времени “Управление инвестиций”, которое занимается подготовкой участков к торгам, передаст нам пакеты документов по другим участкам, которые сейчас находятся у них в разработке, после чего мы сразу же объявим аукционы», – отмечает глава Фонда имущества.
После четырех-пятикратного превышения цен в ходе аукциона 17 февраля высказывались предположения о привлекательности для застройщиков участков именно в Приморском районе, тогда как Красногвардейский у покупателей жилья популярен менее. И все же участки в Приморском районе обошлись победителям торгов в  333 и 364 долл. на кв.м будущего жилья. Наделы на Ржевке-Пороховых «ушли» не дешевле.
В 2009 году, когда из выставленных на торги 36 участков покупателей заинтересовали лишь 15, их стоимость обеспечивала нагрузку не выше 150 долл. за кв.м. 
 

Александр Завьялов, директор по инвестиционному развитию компании «ЮИТ Лентек», полагает, что местоположение участков в Красногвардейском районе не ограничивает их возможное использование эконом-классом: здесь можно строить и квартиры класса комфорт.
Он считает цену за купленные участки высокой и сегодняшним рынком не оправданной. По информации Александра Завьялова, цены на торгах оказались выше тех, по которым проходят сделки на вторичном рынке земли. Директор по инвестразвитию «ЮИТ Лентек» объясняет интерес девелоперов и активный торг дефицитом подобного предложения – наделов, полностью готовых к началу строительства. Он также называет заниженной стартовую цену объектов.
Тем не менее, уверен Александр Завьялов, по нескольким участкам нельзя судить о рынке.
Повышенный интерес к выставленным участкам, считает и Анастасия Козлова, менеджер по разработке концепций дирекции девелопмента компании «Главстрой СПб», не говорит о большем, чем заинтересованность в них конкретных девелоперов. Низкие стартовые цены в Фонде имущества, по мнению Анастасии Козловой, также были поводом прервать хотя бы на время слишком уж неспешные переговоры с собственниками земельных банков. Приобретенный по докризисным ценам запас земли его владельцы намерены перепродать не дешевле стоимости приобретения, и диалог о снижении затягивается. Владельцы земли делают ставку на скорое восстановление роста цен на рынке жилья, который повлечет за собой подорожание земли.  
 

Массив в 100 га (1,026 млн кв.м) в Приморском районе, на Глухарской улице, был продан под комплексное освоение ООО «Простор» с превышением стартовой цены на 10%. За восемь лет, отведенных для реализации проекта, победитель, обошедший двух других участников аукциона, должен будет уплатить 796 млн руб. (торг начался с 724 млн и был завершен в три шага).
Для сравнения: комплекс «Балтийская жемчужина» предполагает возведение на 205 га 1,76 млн кв.м жилой и коммерческой недвижимости. ГК «ПИК» намеревалась построить 1,3 млн кв.м на 63,4 га намывных территорий «Морского фасада». «Главстрой СПб» планирует разместить 2,3 млн кв.м построек на 400 га в Юнтолово.
Проданный участок, согласно Правилам землепользования и застройки, делится на три зоны – многоэтажной, малоэтажной и рекреационной застройки. Если предположить, что плотность застройки на Глухарской будет в среднем такой же, как в Юнтолово, то речь идет о строительстве около 500 тыс. кв.м зданий. Нагрузка на кв.м составит 44 долл. Это примерно в 7,5-10 раз дешевле, чем земля по «полному пакету».
Андрей Степаненко говорит, что 100 га на Глухарской – это огромная сделка, как по площади проданной территории, так и по сумме продажи. Она уникальна не только в масштабах города, но и всей страны – сделки по крупным участкам для комплексного освоения во всех регионах страны прекратились с осени 2009 года, и только в Петербурге такие объекты продавались как в самый разгар кризиса, так и сейчас – на волне его преодоления.
Комитет по строительству обещал, что в 2010 году будет сделан упор на продажу готовой к строительству земли, с проектами планировки и инженерией. Однако объем предложения не превысит 300 тыс. кв.м жилья. Продаваться такие участки будут дороже рискованного «комплексного освоения», но зато сократится путь от покупки участка до строительства. 

Анна Александрова