Дума в поисках идеального управдома

В Госдуме 1 ноября состоялся круглый стол «Перспективы правового регулирования деятельности по управлению многоквартирными домами». 

Целью проведения мероприятия стало всестороннее рассмотрение основных положений концепции формирования в РФ законодательства, регулирующего профессиональную деятельность по управлению жилыми домами. Кроме этого, среди поставленных задач – проведение оценки существующей в регионах практики построения эффективных систем управления жилыми домами и возможных социально-экономических последствий повсеместного введения такого института в России. 

 

«Опыт показывает, что поправки в действующее жилищное законодательство вносить нужно, так как на сегодняшний день есть масса неурегулированных вопросов в области жилищных услуг, – заявила на круглом столе Ольга Сердюк, директор экспертно-аналитического департамента Фонда содействия реформированию ЖКХ. – У нас сейчас, к сожалению, есть недостаток в работе жилинспекции, никто не занимается ситуациями, когда нарушаются права жильцов, у нас очень трудно отстаивать права жителей, если ТСЖ создано неправомерно». 

Не только гражданам необходимо стать ответственными жильцами, но и государство должно установить такую систему правил, при которой жилец сможет на законном основании защитить свои права и законные интересы, и на это должна работать вся государственная машина, – считает г-жа Сердюк. «На сегодняшний день одной из болевых точек является отсутствие единых правил, по которым осуществляется деятельность управляющих компаний в сфере ЖКХ. Эти компании должны использовать современные методы саморегулирования, а в законодательстве, в свою очередь, должны быть более четко и детально прописаны вопросы деятельности ТСЖ», – заявила она.

 

Заместитель председателя Государственной Думы Любовь Слиска отметила, что принятый в 2004 году Жилищный кодекс был шагом вперед для развития рыночных механизмов в сфере ЖКХ за счет привлечения коммерческих структур для управления многоквартирными домами через ТСЖ и УК. Но, как показало время, если по ТСЖ еще внесена какая-то ясность, то по УК отсутствует нормативная база. Фактически ЖК только определяет обязанности управляющих организаций оказывать за плату услуги по облуживанию многоквартирного дома. Однако признаки надлежащего содержания, ремонта, как и перечень набора услуг, так и не были определены. «Нам приходится констатировать, что не только не были определены единые правила и требования к профессиональной деятельности участников рынка, какие-либо механизмы ответственности УК, но и любые требования на этот счет», – цитирует слова Любови Слиски портал «Альянс Медиа».

По данным зампреда Госдумы, в России за последние два года было создано более 10 тыс. частных УК, под их управлением находится более 800 тыс. домов, в которых проживают 70 млн человек. Но далеко не все УК демонстрируют добросовестное ведение бизнеса. Наиболее частые злоупотребления – в сфере права распоряжения средствами жителей. Общий ущерб от злоупотреблений составляет около 65 млрд рублей в год.

Любовь Слиска также подчеркнула, что есть злоупотребления со стороны ТСЖ, так как достаточно распространена практика объединения в ТСЖ не только нескольких многоквартирных домов, но и целых микрорайонов. Поэтому очень важно и применительно к ТСЖ обеспечить целостный системный подход. «Сегодня нам необходимо обсудить, какие меры принять и какие изменения в законодательство необходимо внести, чтобы заложить правовую базу для нормального функционирования и развития жилищного комплекса страны», – заявила она.

Г-жа Слиска призналась, что, будучи членом ТСЖ, на личном опыте столкнулась с произволом УК. Сменяя друг друга, они в течение двух лет пытаются обслуживать дом, несмотря на то что ТСЖ не заключало ни с одной из УК договор о найме. Из-за существующих законодательных пробелов даже законодателям не удается найти управу на УК.

 

В текущей ситуации при эксплуатации здания нет ответственного лица, то есть некому выполнять рекомендации проектировщика по эксплуатации. Но возложить на ТСЖ ответственность за эту деятельность было бы неправильно, так как «эти организации даже при треснувшем фундаменте будут голосовать за ремонт подъездов». Поскольку здание относится к сложным инженерным объектам, за безопасность эксплуатации может и должна отвечать только УК.

Член Совета Федерации Олег Толкачев предлагает решать проблему по трем направлениям. Первое – выверить законодательство и свести все нормы, касающиеся управления жильем, в единый закон. Второе – обеспечить кадровую подготовку сотрудников УК. При этом специалисты, не прошедшие спецподготовку, не должны допускаться к управлению. Третье – определить ответственность владельцев жилья за состояние жилого фонда и организаций, занимающихся управлением. И самое главное, считает сенатор, важно обобщить положительный опыт в сфере управления ЖКХ.

Председатель Комитета Госдумы по собственности Виктор Плескачевский, со своей стороны, замечает, что проведенная в стране бесплатная приватизация не позволяет сформировать массив муниципального жилья в стране, так как речь идет о строительстве только коммерческого жилья. При этом в одном многоквартирном доме могут проживать состоятельные собственники и малообеспеченные владельцы, не способные оплатить, например, услуги консьержки. Таким образом появляется проблема внутренних противоречий в ТСЖ.

 

В процессе дискуссии неоднократно вносилось предложение развести сферу жилищного и коммунального хозяйства. Логика в этом есть: коммунальщики выполняют роль поставщиков ресурсов, а УК и ТСЖ являются потребителями, которые эти услуги оплачивают. И с точки зрения рынка это две антагонистичные сферы интересов. В частности, заместитель председателя Комитета по предпринимательству в строительной сфере и ЖКХ ТПП РФ Андрей Широков поддержал эту идею. «Сегодня один заинтересован продать как можно дороже поставляемые ресурсы, а другие решают проблему поставки услуг населения. И это абсолютно разные задачи», – пояснил он. Поэтому нужно принять два базовых закона – о ТСЖ и по профессиональному управлению многоквартирным домом. Кроме того, г-н Широков считает, что во главе управления жилищным хозяйством должен стоять собственник. Но в реальности население не понимает, чем владеет, и тем более не знает, как управлять собственностью.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева полагает, что важно определить главное: ответственность собственника за имущество. При этом все собственники должны принять решение о приватизации и создать ассоциацию по совместному управлению имуществом. «Пока нет концепции, мы постоянно шарахаемся – от полного патернализма, когда только государство отвечает за управление, до либерализма, когда нельзя понуждать вступать в члены ТСЖ», – заявила она.