Города Америки и Азии развиваются быстрее всех

Эксперты Jones Lang LaSalle подготовили новое исследование City Momentum Index. В нем были определены города, которые будут демонстрировать положительную социально-экономическую динамику и рост на рынке коммерческой недвижимости в краткосрочной перспективе, а также имеют прочную базу для долговременного успеха.

В рамках исследования было изучено 111 городов мира и определена двадцатка наиболее активно развивающихся. Лидерами рейтинга стали Сан-Франциско, Лондон, Дубай, Шанхай и Ухань. Города России и Украины (Москва, Санкт-Петербург и Киев), как и большинство европейских центров, не вошли в топ-20.

Рецепт успеха сложен
Как подчеркивают авторы рейтинга City Momentum Index (CMI), при его составлении они учли не просто текущие экономические показатели городов, но и те глубинные факторы, которые обусловят успех наиболее динамично развивающихся городских центров.

«Успех и динамика развития города не определяются исключительно ростом его ВВП, – считает начальник глобального отдела исследований компании Jones Lang LaSalle Джереми Келли. – “Рецепт успеха” самых динамично развивающихся центров более сложен: это высокая скорость внедрения инноваций, создание перспективных областей для бизнеса, строительство новых зданий, динамика цен на недвижимость и, наконец, вложения в объекты недвижимости со стороны иностранных инвесторов и компаний».

«Рейтинг CMI помогает сформировать целостное представление о том, как рынок недвижимости способен повлиять на перспективы города в целом. Большинство индексов в первую очередь учитывают результаты, достигнутые в прошлом, –
в отличие от них, рейтинг CMI уделяет первоочередное внимание тем характеристикам городов, которые обусловят их успех или неуспех в будущем. Инновации, динамичность городской инфраструктуры, связи, поддерживаемые городом, – все эти факторы могут повлиять на решения инвесторов относительно вложений в недвижимость в данном городе и то, как они будут оценивать риски и возможности, связанные с таким решением», – прокомментировал Джереми Келли.

Факторы лидерства
Лидерами рейтинга City Momen-tum Index стали:
• всемирно известные экономически процветающие города, на которые приходилось 25% мирового объема прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в период 2012–2013 годов, – Сан-Франциско (1-е место в рейтинге), Лондон (2-е место), Дубай (3-е место), Нью-Йорк (6-е место), Гонконг (8-е место), Сингапур (10-е место), Лос-Анджелес (15-е место) и Токио (19-е место);
• технологически развитые города, центры новых технологий, предлагающие благоприятную среду для инноваций, – Сан-Франциско (1-е место), Остин (7-е место), Сан-Хосе (9-е место), Бостон (17-е место) и Сиэтл (18-е место);
• города меньшего размера, в последнее время ставшие мировыми центрами инноваций, – Остин (7-е место);
• быстро растущие города в Китае, где, несмотря на некоторое замедление экономического роста, реализуются масштабные программы строительства, – Шанхай (4-е место), Ухань (5-е место), Шеньжень (11-е место), Пекин (13-е место), Чэнду (14-е место) и Тяньцзинь (16-е место);
• растущие центры не в странах БРИК, динамика которых обусловлена высоким уровнем потребления, – Джакарта (12-е место) и Лима (20-е место);
• города, оживление рынков которых связано с мероприятиями в 2020 году, – Токио (19-е место) – летние Олимпийские игры 2020 года, Дубай (3-е место) – Expo 2020.

Города континентальной Европы достаточно слабо представлены в рейтинге, поскольку проигрывают развивающимся городским центрам в динамике, комментируют авторы. В то же время, по их мнению, несколько крупных и успешных европейских городов имеют все предпосылки для долговременного роста, что подтверждается высоким уровнем притока инвестиций в недвижимость. Эти города демонстрируют высокие показатели в плане уровня образования, инноваций, экологии и прозрачности. Например, Париж, Берлин и Амстердам выделяются по таким показателям, как наличие квалифицированной рабочей силы и новые технологии, а Копенгаген знаменит как один из самых экологичных городов мира, отмечают аналитики.

Картина в динамике
Индекс CMI содержит взвешенную оценку 111 городов мира, которая выводится из результатов по 34 краткосрочным и долгосрочным показателям, поясняется в документе Jones Lang LaSalle.

Краткосрочные показатели социально-экономического положения города (40% модели) включают текущие и прогнозируемые данные по ВВП и численности населения, объем пассажирских авиаперевозок, наличие штаб-квартир крупных компаний и то, какой процент экономики города в последнее время приходился на прямые иностранные инвестиции.

Краткосрочные показатели рынка коммерческой недвижимости (30% модели) включают текущие и прогнозируемые показатели заполняемости офисных площадей, темпы строительства офисной недвижимости, ставки аренды офисов, темпы строительства торговой недвижимости и арендные ставки для ритейлеров, объемы прямых инвестиций в коммерческую недвижимость и, наконец, прозрачность рынка недвижимости.

Долгосрочные показатели (30% модели) определяют будущее экономики города и темпы роста рынка недвижимости. К ним относятся: присутствие современных образовательных центров (например, наличие университетов и общее развитие образовательной инфраструктуры), уровень инноваций и присутствие компаний сферы технологий и венчурного капитала.

«В то время, как большинство индексов формируют лишь статичную картину конкурентоспособности того или иного города, наш рейтинг CMI учитывает как краткосрочные, так и долгосрочные показатели городов, помогая лучше понять глубинную динамику развития города, его готовность к переменам и характеристики его рынка недвижимости», – отмечает Джереми Келли.

Цель рейтинга CMI – уловить эволюционные процессы, протекающие в городах, оценить происходящие изменения и определить, какие факторы способны «придать новых сил» тому или иному городу. Данный индекс не является мерилом экономического роста и эффективности, подчеркивают авторы.

Поэтому, говорится в комментарии к рейтингу, не попали в двадцатку лидеров  некоторые крупные и успешные города, такие как Париж, Москва, Сеул и Чикаго, –
в отличие от менее крупных, но динамично развивающихся центров, таких как Шеньжень, Лима и Дубай.