Покупаем недвижимость за рубежом?

 Западный рынок – давно устоявшийся, вполне цивилизованный, случаи мошенничества в риэлторской сфере очень редки, но при этом наши сограждане регулярно сталкиваются с проблемами, которые они создают себе сами! Из-за пресловутого российского менталитета наши люди стараются купить все, в том числе и недвижимость, «дешево и по знакомству», экономя там, где этого точно не надо делать. Подобная «экономия» часто выливается в весьма серьезные убытки.
«Случалось не раз, что наши клиенты не доезжали до рекомендуемых нами и проверенных компаний, – говорит Анна Шуховцова, генеральный директор Global Group, – пытались сэкономить, купив недвижимость без посредников «из первых рук» у малознакомых людей. Обычно они вспоминают о нас, когда начинаются серьезные проблемы, и мы уже далеко не всегда можем им помочь».
«Уж если вы решили потратить деньги, то не стоит экономить на мелочах, а имеет смысл прибегнуть к услугам профессионалов, – говорит генеральный директор  «ЦАН - мировая недвижимость» Алексей Попов. – Довольно часто люди приходят в компанию, занимающуюся зарубежной недвижимостью, знакомятся с условиями, получают координаты продавцов, а потом пытаются провести сделку самостоятельно».
В основе этих попыток – банальное желание сэкономить на комиссионных, которые придется платить российской фирме-посреднику. На самом деле в этом нет резона. Ведь в случае покупки строящейся недвижимости комиссионные уже заранее вложены в стоимость жилья, и любому посреднику (нашему или зарубежному) оплачивает их застройщик. В случае приобретения жилья на вторичном рынке комиссионные оплачиваете вы сами, но и тут вам вряд ли удастся сэкономить: в большинстве стран величина процента посреднику закреплена юридически. Обычно она составляет 3 – 5% от суммы сделки.
Обойтись без посредника? Наверное, это возможно, если вы… юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, и язык данной страны знаете в совершенстве. Ибо посредник необходим для решения  не только тех проблем, с которыми при желании вы можете справиться самостоятельно, но и оказывает ряд услуг, которые выполнить самому весьма сложно.
К самостоятельно решаемым проблемам относятся: организация поездки – бронирование и приобретение билетов, проживание (компании обычно помогают сделать это со значительной скидкой), трансферы  в незнакомой стране, подбор недвижимости в конкретном месте и под выделенный бюджет (если бюджет ограничен, это не так просто). Ко второй категории относятся: профессиональный и точный перевод всей документации на русский язык; проверка юридической чистоты объекта; сопровождение сделки (в каждой стране есть свои юридические тонкости); консультации и помощь при банковских расчетах.
Если вы не доверяете российским специалистам, то можно обратиться к услугам местных профессионалов: на Западе нет централизованной системы, такой как наш ГБР, но во всех цивилизованных странах существуют службы оценки недвижимости. Документы собираются специализированными компаниями (Title company), которые не только грамотно оценивают, но и проверяют историю недвижимости. Все подобные компании в обязательном порядке страхуют свою профессиональную деятельность. В случае возникновения каких-либо проблем они полностью берут на себя ответственность: компенсируют все ваши потери и моральный ущерб. Не переживайте, что вас могут где-нибудь обмануть или «развести на деньги»: все расчеты производятся не в наличной валюте, а строго через банковский счет, поэтому у вас будет полная информация по каждому потраченному доллару или евро.
Учтите, что покупка недвижимости «по дешевке у знакомых» даже у нас сомнительна, а уж тем более, в США, где рынок недвижимости усреднен и стандартизирован. Там не бывает значительного разброса цен, кроме случаев экстренной или ликвидационной продажи, которые могут быть  документально подтверждены. Поэтому, если Title company оценивает дом в 300 тысяч, а продавец убедительно объясняет, что он стоит 400 тысяч (особый ремонт, специальные вложения), то какие бы аргументы не приводились, имеет смысл верить профессиональным оценщикам. Тем более надо насторожиться, если просят намного меньшую сумму.
Дело в том, что именно в США самый распространенный способ мошенничества – продажа недвижимости, обремененной несколькими долговыми обязательствами. Можно купить не только сам дом по ипотеке, но под его залог взять кредит. Некоторые умельцы проделывают это одновременно в нескольких банках, пользуясь тем, что сведения (даже в США) поступают с запозданием. Фокус заключается в том, что по американскому законодательству все долги переходят вместе с домом к новому хозяину. Согласитесь, не слишком приятно узнать, что твой дом находится в закладе, и с вас требуют погашения кредитов прежних хозяев. Компания-посредник обязана проверить все подобные факторы, а в случае возникших по ее недосмотру проблем, возместить ущерб. Если вы купили дом «по знакомству», ни один суд не будет на вашей стороне – скупой платит дважды.
Еще один весомый аргумент в пользу компании-посредника: чаще всего покупатели не знают, какие именно правоустанавливающие, строительные или разрешительные  документы на недвижимость требуются в данной стране, а, следовательно, от них легко можно скрыть важную информацию, что может привести к дальнейшим проблемам.
Но, пожалуй, самой главной причиной для обращения к профессионалам (и скорее всего, все-таки с российской стороны) является то, что у большинства западных компаний просто не существует отлаженного механизма продажи недвижимости иностранцам. При этом самые привлекательные цены имеют именно те компании, которые работают на внутренний рынок.

Что нужно знать покупателю
Независимо от того решите ли вы прибегнуть к помощи посредников или нет, приобретая зарубежную недвижимость, необходимо правильно выстроить систему приоритетов и заранее получить ответы на основные вопросы.
Вопрос первый: каков общий (реальный!) бюджет покупки? Не просто заявленная (чистая) цена продажи, а стоимость объекта с учетом всех налогов, госпошлины, НДС (в случае приобретения строящегося жилья) и размера комиссионных. Разница может составить не одну тысячу условных единиц, на которые вы не рассчитывали!  При этом необходимо заранее уточнить схему оплаты, в какой момент и сколько денег придется заплатить.
Вопрос второй: в случае привлечения ипотеки сможете ли вы гарантированно получить финансирование от банка? Достаточно часто люди вносят залог, еще не получив банковского подтверждения, а им или отказывают, или дают гораздо меньшую сумму. Для того чтобы избежать подобных проблем, необходимо, резервируя квартиру, в договоре специально прописать пункт, что в случае отказа банка выдать ипотеку, задаток будет возвращен в полном объеме. В противном случае ваш отказ рассматривается как нарушение вами договорных обязательств, что ведёт к штрафным санкциям – вы теряете деньги. Стандартно, в договоре этот пункт отсутствует, но если его вносит покупатель, продавцы обычно не возражают.
Вопрос третий: во сколько вам обойдется дальнейшее ежегодное содержание недвижимости? К примеру, можно купить чудную квартирку 50-60 кв.м. всего лишь за $50 тысяч, правда платить за нее придется каждый год по $5-7 тысяч, не считая страховки! Такая сумма набегает, если к общепринятым коммунальным платежам, добавляются эксплуатационные услуги, или так называемые общественные платежи. Их придется платить, если речь идёт об апартаментах в гостинице или кондоминимуме, или о недвижимости в клубных комплексах: охрана, парковка, уборка территории, обслуживание поля для гольфа, яхт-клуба и другие радости жизни стоят немало!
Вопрос четвертый: сколько будет стоить ежегодная страховка?  Например, в Америке страхование  недвижимости – настолько обязательная процедура, что вряд ли вам удастся ее избежать, но размер страховки может сильно различаться в зависимости от местоположения вашей собственности, и этот момент можно учесть при выборе объекта. Так, разные районы штата Флорида сильно отличаются по климатическим, и, следовательно, страховым условиям. С одной стороны, юг – самое привлекательное место с точки зрения туризма, но именно там весьма часты ураганы, смерчи, а посему страховка даже очень небольшой квартиры может составлять $6-7 тысяч  в год. А страховка такой же квартиры на севере – в 10 раз дешевле. Согласитесь – разница существенная!
Вопрос пятый: если вы в дальнейшем собираетесь сдавать вашу недвижимость, то каков средний размер стандартной арендной платы (то, что вы получите), и каковы налоги на прибыль (то, что вам придется отдать)? Имеет смысл заранее вычислить коммерческую целесообразность ваших вложений, то есть посчитать, какова будет ваша реальная прибыль после вычета всех ежегодных налогов.
Ну а если решение о покупке уже вами принято, то учтите еще несколько полезных рекомендаций:
1.    В документах лучше прописывать рыночную цену объекта, а не налоговую. Опять же в целях экономии, наши сограждане пытаются договориться с продавцами, чтобы в документах купли-продажи указывалась не реальная, а налоговая стоимость объекта. Но имейте ввиду, что если согласно документам, вы купили квартиру по налоговой стоимости (аналогично нашей стоимости ПИБ), а потом продали по рыночной цене, то считается, что вы получили доход, с которого обязаны заплатить весьма внушительный налог. К тому же, вы рискуете тем, что в случае обнаружения каких-либо проблем с квартирой, сможете претендовать на возврат только обозначенных в документах денег.
2.    В разных странах правила налогообложения имеют существенные отличия: узнайте в какой срок после оформления сделки необходимо оплатить налог на недвижимость, чтобы вас не обвинили в уклонении от уплаты налогов, и какие санкции к вам могут применить, если вы не оплатите его вовремя.
3.    Стоит выяснить заранее, кто и на каком этапе должен  проинформировать вас о недостатках или строительных дефектах приобретаемого объекта. Каковы ваши действия, если они обнаружатся уже после совершения сделки.
4.    Неплохо бы узнать, к кому обращаться, если, например, соседи сверху залили вашу квартиру, и кто какую часть ремонта должен будет оплатить.
5.    Если вы покупаете недвижимость уже с арендаторами, а на Западе – это нормальная практика, то какие бывают договора аренды и каковы их особенности.
6.    После покупки не забудьте переоформить все договора (электричество, телефоны и т.д.) на себя.