Что будет с ценами на недвижимость в 2022 году: прогнозы экспертов

Весна 2022-го года оказалась полна рекордов и антирекордов: небывалая инфляция наряду с высокими ипотечными ставками сделала все прежние экспертные прогнозы бессмысленными. Как скажутся экономические изменения и валютные скачки на ценах на недвижимость? Есть разные мнения. В нашем материале – подробнее.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

Несмотря на то, что еще в марте прогнозы сулили неминуемое снижение цен на квадратный метр, пока ситуация обратная – стоимость на новостройки уверенно увеличивается. Особенно заметен рост в сегментах «бизнес» и «элита». Недвижимость дорожает почти такими же темпами, как это было за аналогичный период в прошлом году. Так, в Петербурге за 12 месяцев сегмент «элита» подорожал на 34%, почти такие же результаты показали комфорт- и бизнес-классы.

За первый квартал средняя стоимость квадратного метра в Петербурге выросла на 6-7%. Примечательно, что в Москве за это же время цены чуть просели.

Напомним, что рост цен на недвижимость начался в 2020-м году, на фоне пандемии и запуска льготной ипотеки. Также на рост цен повлияла и инфляция, которая по итогам прошлого года превысила 8%.

Как изменятся цены на недвижимость Петербурга к концу 2022-го года?

Одним из факторов, которые повлияют на стоимость жилья в Северной столице, эксперты называют геополитическую ситуацию. Также сыграет роль и инфляция, и ставки по ипотеке, и объемы актуального предложения.

Санкции сильно ударили по строительному сектору – особенно проблематичным стала закупка стройматериалов, усложнило работу и изменение ставок по кредитам для девелоперов. По предварительным данным, с начала года инфляция ставила более 17%, удорожание строительных материалов – порядка 10%.

Удорожание строительной продукции и меры по сдерживанию цен

После скачка цен на рынке строительной продукции рост стал несколько снижаться – одна из причин кроется в укреплении рубля относительно ряда мировых валют. Несмотря на это темпы роста выше, чем, к примеру, в предыдущие два года, которые тоже нельзя назвать такими уж спокойными в строительной сфере. Эксперты РБК отмечают, что по итогам года материалы подорожают примерно на 23%. Государство стремится удержать цены на стройпродукцию, однако это остается невозможным по ряду направлений.

Как это скажется на росте цен на недвижимость? Ответ очевиден. Квадратный метр продолжит расти пропорционально ценам на продукцию, необходимую для строительства – причем параллельно ценам не только на сами стройматериалы для монолитных и черновых работ, но и на оборудование, технику для стройки, отделочные материалы.

С одной стороны, рост цен – не самый позитивный момент. С другой, собственники и дольщики квартир смогут сохранить свои сбережения, уберечь накопления от инфляции. Специалисты отмечают, что цены будут расти не только на первичном, но и на вторичном рынке – эти секторы рынка неразрывно связаны. Один из популярных видов сделок – когда новостройку приобретают, используя средства, полученные с продажи вторичного жилья. Очевидно, что собственники не захотят терять деньги и будут продавать свои старые квартиры, исходя из текущих цен. И если «первичка» будет дорожать, то вторичное жилье станет дороже. Вероятнее всего, в старом фонде рост цен будет не столь впечатляющим, но в сегменте «вторички», сданной в период с 2015 по 2021 годы, он не сильно будет отставать от роста цен на строящееся жильё.

Снижение спроса и предложения

Есть и другое мнение. Эксперты ЦИАН отмечают, что можно ожидать сжатия спроса. Действительно, сегодня все больше покупателей считают любые манипуляции с недвижимостью рискованными. Многие не готовы брать ипотеку с высокой ставкой, а на льготную ипотеку по той или иной причине не могут рассчитывать. Однако специалисты отмечают, что ждать серьезного падения спроса не приходится – россияне, как и прежде, слабо обеспечены качественным жильем. Многие из них хотели бы улучшить свои жизненные условия.

Если посмотреть на объем вывода в продажу новых предложений в последние месяцы, то будет видно, что он значительно сократился. Так, за 2-3 месяца в продажу вышло буквально несколько новостроек. Практически все они были анонсированы в январе-феврале, поэтому, по сути, у застройщиков не оставалось выхода – когда процесс уже запущен, откладывать продажи бессмысленно. Те девелоперы, которые лишь успели приобрести участок и разработать проект, но еще не приступали к строительным работам, на время замерли – в конце февраля-начале марта некоторые даже замораживали продажи по текущим проектам, поэтому неудивительно, что решили повременить с запуском новых.

Так что уменьшился стал не только спрос, но и само предложение. Если застройщики перестанут поддерживать объемы строительства, вполне логично, что рано или поздно спрос превысит предложение. В этой ситуации не обойтись без очередного скачка цен – это нам показал 2020 год.

Ипотечная история: повышение ключевой ставки и новая льготная ипотека

Когда ключевая ставка повысилась до 20%, ипотеку начали предлагать под немыслимые 21%, 23% и даже 27%. Очевидно, что такой процент годовых оказался неподъемным для большинства покупателей, и им пришлось отказаться от своих планов. Позднее на рынок вернулась льготная ипотека, но уже обновленная – сначала под 12%, а потом под 9%, она значительно расширила возможности петербургских покупателей – в нашем городе возможно взять в кредит до 12 млн рублей. Важное условие – распространяется льготная система только на новостройки. И то не на все, а только на жилые комплексы, аккредитованные банками, которые участвуют в системе льготной государственной ипотеки. Неизменными остались требования по семейной ипотеке – взять ее, как и прежде, можно под 6%.

Таким образом государство поддерживает сектор первичной недвижимости. На вторичном рынке ситуация чуть хуже – льготных программ нет, однако можно применять сертификат с материнским капиталом, пользоваться семейной ипотекой. Для собственников вторичного жилья отсутствие ипотечных покупателей может стать проблемой – спрос на такое жилье будет меньше.

Больше всего пострадал рынок апартаментов – на нежилой фонд льготные программы не распространяются, а значит сюда могут прийти либо инвесторы с прямыми деньгами, либо те, кто готов к высоким ипотечным ставкам. Некоторые застройщики предлагают своим клиентам выгодные доходные программы и сотрудничают с банками, чтобы была возможность оформить ипотеку по более низкой ставке. Но даже такие «партнерские ставки» редко оказываются ниже 13,5-14%. Впрочем, апартаменты могут себя «окупать» за счет сдачи в аренду: в некоторых апарт-отеля доходность достигает как раз 12-13%.

Выгодно ли инвестировать в жилье сегодня?

О выгоде инвестиций в жилье в краткосрочной перспективе говорить нельзя, но в долгосрочной перспективе вложения в недвижимость помогут, как минимум, сохранить сбережения. А на фоне повышенного спроса наличие жилья под сдачу в Петербурге, куда ринулись туристы со всей России, может гарантировать стабильный ежемесячный доход, как минимум, в сезон – с апреля по середину октября.